上海
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住房交易从新房转向二手房。二手房的交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八个月，根据国家统计局的数据，二手房交易占比已经达到52%，住建部给出的判断很直白，标志着房地产进入到存量时代。与此同时，另一曲线平行延伸——老年人口数超过少儿人口数，人口结构也出现了逆转。
房地产进入存量时代的原因在于“人房关系”发生了逆转
房子已经够多了。在房地产狂奔阶段，开发商疯狂圈地盖房，盖的房子足够十多亿人居住。根据泽平宏观《中国住房存量报告2026》当中的数据，2025年我国城镇住房套户比为1.07，整体实现总量平衡。
老龄化改变了需求总量。房地产增量时代依赖“人口增长+城镇化+加杠杆”。老龄化意味着25—45岁购房主力人口占比下降，婚育刚需、进城首套需求减少。
城镇化基本见顶了。2025年末我国城镇化率为67.89%，比上年末提高0.89个百分点——增量还在，但速度已明显放缓。随着城镇土地扩张，除了老年人口外，人口基本也都向城镇流动，城镇化差不多到顶了，进城首套需求进一步减少。
不结婚生子就不用买房了。过去，婚房是结婚的刚需，生了小孩还要再改善一套学区房。现在的年轻人，不结婚不生子，甚至找不到工作，没有买房的需求。
老年人口——房地产的新机会
房地产“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，现如今金融有“三条红线”阴影，土地有“耕地红线”限制，人口也进入负增长，看起来已经没有任何出路了。
但长期还是要看人口，是老年人口。
老年人口在人口结构中的占比持续增长。存量房与老年人口高度重合。住房房龄较老，有较强的改善意愿。不仅是城镇，农村老年人也有改善意愿。
这并不是让老年人去买新房，而是改造、服务、运营。
适老化改造。城镇老年人居住需求最高的是加装电梯、加装扶手、紧急呼叫装置，这是分散、持续、刚性的需求池。
农村自建房改造。不光是城镇居民房屋的改造，农村自建房改造也是新的增长空间。我前两天回老家，发现村里很多家都在改造。问了一下情况，一是为了安全，过去都是土房、砖房，现在加固墙体，也好看一点。二是为了保暖，冬天的时候虽然有了暖气，但是房子保温层还是不够厚。
适老化服务。大多数老年人选择居家养老，这就需要物业公司来充当“传话员”的身份。他们要听懂老年人的需求，将需求传递给供应商，来不断获取信任。
适老化运营。面对大量的闲置房产，要充分进行资产运营，都可以转成养老、助餐、托育、健康等社区服务场景，或者“以房养老”的养老社区，获取更大的市场空间。
3.2亿老年人口。房地产的下一个故事，不是“卖给谁更多房子”，而是“为谁把已有的房子经营得更好”。
虽然房地产总量平衡了，但结构仍在失衡，而这个结构增量的最大载体，就是
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