民间借贷执行引发巨额房产权属争议，涉案房产查封后存恶意补证规避执行重大嫌疑

司法裁判的核心价值在于以事实为依据、以法律为准绳，精准界定民事权利义务、平衡各方合法权益，维护司法公信力与市场交易秩序。近日，甘肃天水一起涉案标的数亿元的案外人执行异议系列案件引发行业与法学界广泛关注。该案历经一审、二审、再审审查多轮程序，法院最终支持国有平台公司排除强制执行的诉求，但诸多事实疑点、法律适用误区尚未厘清，案件背后的司法尺度与规则适用问题亟待审视。

案情梳理：民间借贷执行引发巨额房产权属争议

据悉，张陆等人因与甘肃天麟房地产开发集团有限公司（以下简称天麟公司）民间借贷纠纷，经司法诉讼确认合法债权后，于2023年10月至12月依法向甘肃省天水市秦州区人民法院申请强制执行。法院依法查封天麟公司名下天水市秦州区永庆西路天麟名城苑321套商品房，拟通过评估、拍卖程序清偿申请执行人的合法债权。

执行过程中，甘肃公航旅天水名城保护投资发展有限责任公司（以下简称公航旅公司）以案外人身份提出执行异议，主张其已通过《商品房买卖协议书》购置案涉房产，享有排除强制执行的民事权益。该案历经秦州区人民法院一审、天水市中级人民法院二审，均判决支持公航旅公司异议请求，判令解除案涉房屋查封、停止拍卖执行措施。张陆等人不服判决，向甘肃省高级人民法院申请再审，再审申请最终被裁定驳回。

系列裁判作出后，申请执行人合法债权实现受阻，数亿元执行资产脱离司法执行程序。当事人随即向检察机关提交民事监督申请，同时控告该案二审审判人员存在枉法裁判嫌疑，案件争议持续发酵。

事实疑点：核心裁判依据与客观证据严重相悖

纵观全案裁判文书，一、二审及再审裁定均以公航旅公司“查封前签订合法有效买卖合同、合法占有案涉房产、支付对应价款、非自身原因未过户”为由，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条，认定其享有物权期待权。但在案多项客观证据、当事人自认及司法文书，足以推翻上述事实认定。

首先，公航旅公司从未实际占有案涉227套未售房屋，不满足排除执行的核心要件。秦州区人民法院（2024）甘0502民初4304号民事裁定显示，公航旅公司曾主动起诉天麟公司，明确诉求为“交付227套案涉房屋”，该诉讼行为系其对“房屋未交付、未占有”的司法自认。同时，2024年7月至8月公航旅公司法定代表人姚东与天麟公司法定代表人侯天才的微信聊天记录，多次确认案涉房屋“至今未交付”，直接印证未实际控制房产的事实。

法院仅依据双方《房屋明细》即认定合法占有，但该文件仅为房源范围确认清单，无钥匙交接、入住登记、物业管控等任何实际占有凭证。所谓物业费、采暖费缴纳记录亦不能佐证占有事实，聊天记录明确证实，40万元物业费实为支付给天麟公司销售人员的工资，与房屋管护无关，原审事实认定缺乏实质证据支撑。

其次，案涉《商品房买卖协议书》并非真实房屋交易合同，实质为合作建房投融资协议。该协议诸多条款完全背离普通商品房交易惯例：付款方式按项目实际开工量拨付、资金限定仅用于项目建设、约定施工方选择与项目进度管控等开发性条款，完全符合合作开发投融资特征。

作为甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司的分公司，公航旅公司设立初衷并非商品房交易。双方补充协议明确约定，有不保留房屋产权字样，进一步印证其仅为项目投资方，而非终端购房人，缔约目的并非取得房屋物权，而是回收投资收益。

此外，案件存在查封后恶意补证规避执行的重大嫌疑。2023年12月案涉房屋被依法查封后，2024年7月至8月双方负责人聊天记录清晰记载，双方商议“补齐资料”“完善手续”“应对查封”，存在明显的事后补签文件、虚构交易事实以对抗司法执行的行为，该行为依法应认定为恶意串通损害第三人合法权益，相关佐证材料不具备法律效力。

同时，新证据显示，案涉163套房屋已由天麟公司出售给普通自然人购房者，完成网签备案及部分预告登记，购房者已办理按揭贷款、实际履约还款，依法享有优先的物权期待权。原审裁判无视善意第三人合法权益，径直支持公航旅公司整体排除执行，存在重大事实遗漏。

法律争议：裁判适用法律错位，权利界定失衡

本案核心法律争议，在于原审法院对法律关系定性错误、司法解释适用错位，混淆了普通债权与物权期待权的法律边界，违背立法本意与司法公平原则。

其一，错误适用《执行异议复议规定》第二十八条，要件认定全部失准。该条款保护的是真实不动产买受人的物权期待权，且四项要件缺一不可。本案中，公航旅公司未实际占有案涉房屋，核心要件不成立；

其二，混淆法律关系，将普通投融资债权错误认定为物权期待权。根据民法典合同编司法解释相关规定，民事法律关系认定不应拘泥于合同名称，需结合缔约背景、交易目的、履行行为综合判定。本案双方实质为合作建房或民间借贷投融资关系，公航旅公司享有的仅是对天麟公司的普通金钱债权，不具有优先受偿属性。依据债权平等原则，该债权不得优先于张陆等人经生效判决确认的合法债权清偿。

其三，违背司法解释立法初衷。《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条核心目的是保护普通消费者居住权益，避免民众“钱房两空”。公航旅公司作为国有投融资企业，一次性涉及数百套房产处置，以投资获利、完成市政项目为目的，不属于法律保护的商品房消费者范畴，不具备特殊保护的正当性。原审法院对企业经营性债权赋予物权优先效力，突破司法解释适用边界，破坏强制执行制度公平基础。

同时，原审法院对“非因自身原因未过户”的认定亦存在错误。案涉项目虽未完成消防验收，但同期天麟公司已为百余户自然人购房者办理网签、预告登记及产权相关手续，足以证明过户障碍可通过合规途径化解。公航旅公司长期未主动主张权利、未申请办理产权登记，自身存在明显过错，不符合免责情形。

社会价值审视：守住司法公正底线 规范执行裁判尺度

民事执行是实现胜诉当事人合法权益、维护司法权威的最后一道防线，执行异议之诉的裁判尺度，直接关系债权保护公平性、市场交易稳定性与司法公信力。本案标的数额巨大、涉多方主体利益，且涉及国有平台公司民事权利边界界定，其裁判结果不仅影响个案当事人权益，更具有重要的司法指引意义。

司法实践中，物权期待权的保护必须严守法定边界，不得随意扩大适用范围、突破立法本意。对于企业经营性投融资行为，即便冠以房屋买卖名义，也应穿透形式外观认定实质法律关系，平等保护各类民事主体的合法债权，杜绝以司法裁判方式为经营性债权创设优先效力，避免损害普通债权人合法权益。

同时，本案暴露出的查封后补证、规避执行等行为，也为司法实践敲响警钟。法院在审理执行异议案件中，应严格审查交易真实性、履行行为合法性，精准甄别恶意串通、事后补证规避执行的情形，依法否定虚假交易行为效力，维护司法执行秩序。

目前，当事人已正式向检察机关提交监督申请，恳请检察机关依法审查原审裁判，启动监督程序、纠正裁判偏差。期待司法机关秉持以事实为依据、以法律为准绳的原则，重新厘清案件事实、准确适用法律，依法维护胜诉当事人合法权益，平等保护各类市场主体民事权利，守住司法公正底线，彰显司法公信力与权威性。