广东
8.28现房新政后，围绕房价到底会涨还是跌这个话题，市场有两派截然不同的看法：一派认为，新政是对房企现金流的重大利空，会加剧房企抛售存货的压力，所以房价还会继续下跌；另一派认为，现房销售意味着接下来市场的供应总量减少、节点延后，供求关系得到改善，所以未来房价会涨。
很难说两派理论到底谁对谁错。分化市场下，两方都可以找到支撑核心观点的注脚。特别是对于具体的项目而言，由于微观境遇的差异，大家对于新政影响的理解也不一致。
观察显示，今年以来广州基本每个月都会有三四百个商品住宅楼盘录有网签。今天，我们就以这三四百个在售楼盘样本为切片，更清晰地感知当前广州房价正在发生的边际变化。（成交均价环比受楼栋、楼层、朝向等多因素影响，存在结构因素，仅供参考）
“金九”促销力度加大
广州降价楼盘占比回升至53.2%
普睿数智广佛区域统计显示，9月1日-20日，广州一共有344个商品住宅楼盘录得网签，其中8、9月均有网签的楼盘共有297个：上涨133盘 (44.8%)；下跌158盘 (53.2%)；持平6盘，但从整体来看，全市涨跌幅温和，多数项目在 ±5%以内，而中位涨跌幅有-0.17%。
值得的是，从近三月的环比统计来看，7、8月份作为传统淡季，楼盘营销动作较多，降价促销的比例也更少一些。而进入九月之后，尤其是逐渐靠近国庆节点，全市楼盘的促销动作明显增多，降价楼盘个数比例也从8月的50.4%回升到9月前20日的53.2%，提高了2.8个百分点之多。
下跌楼盘多的都是库存大的区域
中心城区价格更稳
分行政区域来看，广州的市场分化仍然十分明显。在9月前20日的统计之中，增城区、黄埔区、番禺区和南沙区都是下跌楼盘数量多于上涨楼盘数量的区域。
耐人寻味的是，截至8月末，上述四个区域也是目前广州库存量最大的四个区域，其中增城区的可售库存为278万㎡、去化周期为30.3个月，黄埔区、番禺区、南沙区的可售库存依次为200万㎡、187万㎡和176万㎡，去化周期依次为24.2月、24.4月和27.3月。
相比之下，库存压力相对较小的中心城区降价楼盘占比明显更少，如天河、海珠、荔湾等，白云虽然也是一半中心一半外围属于近郊区的统计范畴，但是库存只有101万㎡，去化周期也才17.5个月，去库存压力比黄埔区和番禺区小得多。
40%项目价格稳定
主力折扣区间在2-10%之间
从涨跌幅区间分布的项目数量来看，也可以看到当前微观市场的分化差异，上涨0-2%和下跌0-2%的楼盘各有59个和60个，旗鼓相当，两者合计占到了297个可比楼盘的大约40%，可以看到8、9月份大部分楼盘的售价还是以稳为主。但是放宽到正负2-10%这个统计区间，可以看到下跌楼盘有71个而上涨楼盘只有50个，前者多了有21个之多，还是能看出进入金九银十，一些楼盘又重新把7、8月份收起的折扣优惠释放出来了。
需要指出的是，虽然均价涨跌幅在10%以上的楼盘数量看上去也有二三十个，但是多数为尾盘或者少量成交的异常值，如果按照两月成交均≥5套口径，各自均只有5个楼盘左右，不具有代表性。
TOP2房企价格策略:
保利更“积极”，越秀更“稳健”
有趣的是，如果对比广州的两个龙头房企保利发展和越秀地产，其各自旗下的楼盘价格环比表现也有明显的风格差异。
按照两月成交均≥5套口径，保利16个样本楼盘5涨11跌，下跌占比是68.8%；越秀19个样本楼盘是10涨9跌，下跌占比只有47.4%。换句话说，假如按照全房企样本59.65的平均下跌占比，两者一个明显高于均线，一个明显低于均线。
需要补充的是，从近三个月的统计分析来看，虽然每个月的数值会有变化，但是基本特征还是一致的，可以看到在价格策略上保利更为积极灵活，而越秀则更为稳健。
附：保利发展分析项目明细
（两月均≥5套口径，8月vs9月前20日）
附：越秀地产分析项目明细
（两月均≥5套口径，8月vs9月前20日）
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