北京
北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
我刚刚替我的房东算了一笔账，说实话怎么都看不出他这房子算优质资产。坐标海淀中关村科育小区，65平左右的两居室，网上报价700万，我估计650万能成交。这套房他租给中介8000元，中介分租给我们三户共12000元，房东还要承担每年的物业费和取暖费至少2000元，中介每年扣管理费至少1万元，他到手的租金最多不过是8万多元，租金回报率不过是1.2%，还不如存银行的利息呢。
而且这小区已经非常老了，预计过不了几年又要进行大修，十年内房东又要支出大修费至少几万元。在我看来这房明年也要重新装修，最少支出5万元。而且这套房还在一直贬值，前年据说能价值900万，现在每年贬值100万，房东无论是靠房租还是房子升值都赔了，这种老房难道还敢有人赌上涨吗？
最重要的是房产税用不了几年就会开征，到时候哪怕是每年按照0.5%征收，一套房每年也要3万元，他能收到的租金就剩下5万了。而且房租跌了房价就会更加下跌，到时候每年赔的都不是100万了。
章哥：
1、这怎么说呢，您想的都对吧，只不过有点儿一厢情愿了，几乎等于幻想。
2、首先一点，这套房既然是能租1.2万，一年至少13-14万吧，那您说房东为什么要交给中介啊？而且还只能落下8万多？说明房东怕麻烦，所以才找中介代理的，宁可让出每年5万左右的租金收益。
那如果房东不怕麻烦，这套房的收益在刨去各项成本之后在2%以上，至少是明显超过同期银行利率。您觉得这收益率还很低吗？
3、而且您租的小区是科育啊，中关村学区对口中一的学区房，溢价率是相当高的，所以收到的租金才相对偏低。而如果是朝石丰等不带学区溢价的房子，650万的房子即便是租给中介，那也要1万左右或以上。
或者这么说吧，朝石丰的老破小，即便租给中介，在扣除各项费用的纯收益率都2%以上，高的2.5%。如果自己弄成单间出租，收益率达到3-4%都正常。
4、至于社区维护一般都是政府出资为主，业主们只要配合就行了，出钱很少，您不用替房东纠结。
5、既然交给中介代理了，那装修费就是中介出，小装修花不了多少钱。就算是业主掏钱装修，这种老破小出租房顶多每平米几百块钱，反正我家的80多平两居室3万多搞定。毕竟是出租的，除非是能收到高价的豪宅，否则哪个房东都犯不上在装修方面过分投入。
6、房子是天然具备投资属性的，涨涨跌跌的是正常现象，这30年来都轮回好几次了。否则每年跌100万，那有个6年就跌没了，你真的相信吗？
再者，这里是央产房小区，当年业主们买下产权才花了几万块钱，您觉得什么时候能跌破他们的成本？
7、房产税的事儿到时候再说吧，反正是羊毛出在羊身上，没有房东不向租户转嫁的。或者说在征税初期肯定是房东出钱，但随着时间，税费都是会摊到房租里的。这就跟所有商品都纳税似的，您觉得是厂家+商家出的，但其实还是消费者最终买了单？
另外多说一句，我认为每年0.5%的税率是不可能的，也不可能所有房子都收，根本收不到。任何国家征税的目的都是增加财政收入，那如果因为征税而导致商品价格暴跌，他们还收的到税吗？便宜了谁，损害了谁的利益，造成的后果值不值？
您可能还年轻，没经历过彩电税和利息税的时代，那问题来了，后来怎么都取消了？还有，如果您出生在农村，应该经历过农业税+三提五统的时态，为什么都取消了？
8、总之吧，我不跟您抬杠了，您说的都对，继续这么独立思考吧，但别太钻牛角尖了。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
#北京买房#北京房产#北京学区#北京升学#北京二手房#北京房产投资#北京升学规划#北京学区房
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
