北京
小吴继承了父亲名下的一套按揭房，房子值两百多万，可父亲的房贷还有八十万没还完。他一听继承就紧张：是不是要交一大笔税？这贷款是不是白背？房本过户时到底谁掏钱？这些问题不问清楚，一套房很可能变成一笔算不明白的糊涂账。
提问一：继承房产要交哪些税？
对法定继承和遗嘱继承给法定继承人的情形，最大的好消息是：通常免征个人所得税、免征增值税，也不用缴纳契税，主要成本是公证费、评估费和少量登记工本费，总体负担不高。真正税负较高的是受遗赠，也就是把房产留给法定继承人以外的人，受遗赠人需要按当地税率缴纳契税。还要额外留意一点：继承后短期内再把这套房子卖掉的，可能涉及个人所得税，计算时会用到房屋原值。所以一定要保留好被继承人当年购房的发票、契税票等原始凭证，将来卖房时成本能大幅降低、税负能少交一大截。
提问二：带按揭的房子，贷款怎么处理？
原则是继承遗产，就在遗产实际价值范围内清偿被继承人生前依法应当缴纳的税款和债务。换句话说，房产和它背着的房贷是一起继承的：你继承了房子，就应当在房子价值范围内承担剩余的房贷。实务中常见三种做法：一是继承人继续按月还贷，到银行办理抵押变更和还款主体变更；二是继承人筹钱一次性结清贷款、注销抵押登记后再过户，这样房子就干净了；三是确实无力偿还的，可以与银行协商依法处置房产用于还款。判断值不值得继承很简单——房子价值大于剩余房贷时是净收益，反之就要谨慎掂量。
提问三：是先还债还是先分割？顺序是什么？
先清偿、后分割。《民法典》第一千一百五十九条、第一千一百六十一条规定，分割遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；继承人以所得遗产的实际价值为限承担清偿责任，超过部分自愿偿还的不在此限；放弃继承的，对被继承人的债务可以不负清偿责任。简单说：先拿遗产去还债、缴税，剩下的净值才是大家分的；谁不想背这个债，可以书面声明放弃继承。所以面对一笔带债的遗产，第一件事是算清资产和负债，再决定是接手、结清还是放弃。
继承不是只有喜没有忧：法定继承税负虽低，但带按揭、带债务的房子要一并算进来。接房前先算三笔账——能免的税、要还的债、原始凭证留没留，算清楚了再决定过户、结清还是放弃。
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