天津
近日，中信系进场广州石溪旧改。2025年，深圳东角头等项目的“中信城开·信悦湾”盘活。两件事性质类似：不是白送钱，而是用“央企资金+代建监管+资产隔离”把佳兆业旧改资产续命。
1）最新一拉：广州石溪旧改
• 2026年9月10日，佳兆业与中信置业旗下“信置悦和”合资成立「广州信置石溪城市更新合伙企业」，佳兆业持股约99.9735%，信置悦和入局，报道称关联私募资金规模超百亿。
• 背景：石溪村旧改方案早前获批、改造成本约198.18亿、复建安置资金约162.45亿，但一直缺明确资金来源；按广州旧改清退口径，已批未实质动迁的会被劝退，中信进来等于给项目补“资金+操盘”背书。
• 模式：中信城开董事长杨劲总结为“金融支持+风险隔离+资产管理”——找增量资金（银行增量贷/AMC共益债/中信自有资金）→搭隔离架构→中信进场代建监管。中信城开全国已落地30多个化险项目、管理货值超2000亿。
• 对郭英成：佳兆业仍挂名项目绝对主体，但角色从“开发商”退成“旧改服务商”，出经验、关系和操盘，利润大头让给资金方。
2）上一拉：深圳东角头/信悦湾等4个项目
• 2022年中，佳兆业把南山东角头、金沙湾、红树湾、科技中心等股权转给中信城开/中信银行体系，用服务信托模式盘活；东角头后来改“中信城开·信悦湾”，2025年11月发布，郭英成罕见回内地站台。
• 实质：中信银行是债权人、中信城开做融资代建，项目回款优先覆盖中信投入；佳兆业保留部分最终权益或品牌合作，但控制权不在自己手里。
• 东角头当年佳兆业权益货值口径约298亿，整体被视为“压舱石”；中信接手后分地块推进，达力那部分另算。
3）为什么叫“又”
• 2014—2015年佳兆业第一次危机，中信银行、中信信托曾给过约300亿量级纾困/融资安排，帮其复牌；2021年再爆雷后，中信从“放贷”升级为“接项目+代建+信托”，更深介入资产端。
• 所以现在不是单纯借款救集团，而是挑能卖、能回款的核心旧改/豪宅项目，用项目层面现金流自偿。
4）别理解成“佳兆业满血复活”
• 集团层面仍重：2025年境外重组削债约86亿美元、展期5年，2025年底又推美元票息“以股代息”替代现金，约省9.33亿港元流出；但一年内短债仍千亿级、现金多受预售监管。
• 中信进场=保具体项目、保交付、保抵押物回收；郭英成保住旧改牌照和少量分成，但股权会被稀释、好资产逐步变成“中信操盘、佳兆业分润”。
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