四川大决策投顾：房地产告别高周转，进入“好资产、好运营”时代

四川大决策投顾 摘要：当前房地产行业投资逻辑正经历深刻重塑。随着“控增量、去库存、优供给”政策组合拳落地，行业从规模扩张转向存量运营与城市更新。核心城市需求率先企稳，资产分化加剧。长期来看，房企向资产管理转型，REITs等证券化路径打开新空间。投资主线聚焦优质运营能力与结构性复苏机会，把握政策底向市场底过渡的左侧配置窗口。

1.房地产行业概述

房地产是指土地、建筑物及其附着物的总称，兼具消费品与投资品双重属性，既是居民安居乐业的基本载体，也是社会生产活动的重要空间依托。在宏观经济中，房地产地位举足轻重：其一，产业链条长，拉动钢铁、水泥、家电等上下游数十个行业发展；其二，地方政府通过土地出让获取财政收入，为城市基本公共服务提供资金；其三，房地产作为核心抵押品，深刻影响金融系统的信贷扩张与货币创造；其四，其波动直接牵动就业、居民财富与消费预期。因此，房地产不仅是经济增长的重要引擎，更是宏观经济稳定的关键变量。

当前房地产已从“高周转、高杠杆、冲规模”的增量扩张，切换至“拼运营、拼服务、拼资产质量”的存量竞争时代。新增开发见顶，住房总体供需趋于平衡，核心矛盾由“有没有”转向“好不好”。房企竞争聚焦存量资产盘活、老旧小区与城市更新、物业运营和租赁服务；区域分化加剧，人口与产业流入的城市仍有结构性机会，三四线与远郊则面临去化与折价压力。行业利润变薄、容错率下降，谁能把存量资产做活、把现金流管稳、把客户运营做深，谁才能在低增长周期里活下来并跑出来。

2. 从城镇化趋缓到业绩承压

房地产行业的新房供应和成交通常受到前期房企拿地、开工投资等环节的直接影响。房地产行业的投资与城镇化率关联度较高。在城镇化进程的前期，房地产等行业通过基础设施、居民住房设施等投资提高城市的城镇化水平、改善居民的居住条件，因此房地产投资进而衍生的房地产商品房成交规模基本呈现上行的趋势。

城镇化发展与商品房销售面积的变化趋势一致。我们将2005年至今的城镇化率与商品房销售面积的变化进行比较，二者的趋势基本相同。2017年我国城镇化率达到60.24%，首次突破60%，2017年开始在相对高的基数背景下，城镇化率每年提升的幅度逐渐收窄，商品房销售面积每年的同比增速同样逐年收窄。

12家重点房企1H2026合计实现营业收入5421.5亿元，同比-15.7%，较2025年全年降幅走阔。其中仅中国海外发展（+17.3%）与招商蛇口（+9.9%）实现正增长，前者受益于香港及一二线核心城市结转贡献；其余10家均同比下滑，中国海外宏洋降幅最小（-2.7%），建发国际集团主要受结算节奏影响，跌幅相对较大。整体而言，23年以来销售规模的显著收缩是结算收入加速下滑的原因，我们预计这一趋势在未来2年还将持续。

归母净利的跌幅及分化较营收更为显著：12家重点房企合计实现归母净利润259.2亿元，同比-24.8%，跌幅较营收高出9.1pct。其中仅中国海外宏洋（+15.4%）实现正增长，其余11家全部下滑。其中华润置地1H2026核心净利101.6亿元，同比+1.6%，为样本乃至全行业唯一突破百亿的企业，经常性业务核心净利占比达65.5%（+5.3pct），经营性不动产与轻资产业务的“压舱石”作用持续强化。头部央国企凭借高品质土储与经营性业务贡献，核心盈利稳定性显著占优。

3.政策信号边际抬升，地产板块有望迎来阶段性修复窗口

房地产与城市更新政策信号密度（3月移动平均）通常领先万得地产指数超额收益约三个月，政策宽松往往预示板块后续相对沪深300的跑强机会。2021年以来两者走势高度联动，政策密集期后地产板块多出现修复行情；而2024年后信号与收益同步走弱，反映市场预期低迷。近期政策信号再度边际抬升，按照历史领先规律，地产板块有望迎来阶段性估值修复与相对收益窗口。

2026年中央部门持续发力稳地产，政策涵盖税收、金融、土地与城市更新等多维度。财税端延续换购住房个税退税、公租房税收优惠；金融端下调商业用房首付比例至不低于30%，并加大保交房与城中村改造金融支持；土地与更新端盘活存量资源，推进城镇老旧小区和危旧房改造，优化保障房供给与人口流入地用地配置，因城施策调减限制性措施，着力推动市场止跌回稳、消化存量。

5.房地产行业投资逻辑与个股梳理

当前房地产行业投资逻辑正经历深刻重塑。随着“控增量、去库存、优供给”政策组合拳落地，行业从规模扩张转向存量运营与城市更新。核心城市需求率先企稳，资产分化加剧。长期来看，房企向资产管理转型，REITs等证券化路径打开新空间。投资主线聚焦优质运营能力与结构性复苏机会，把握政策底向市场底过渡的左侧配置窗口。

相关个股：滨江集团、保利地产、招商蛇口、新城控股、中国建筑等。

风险提示：地产政策波动；地产量价复苏不及预期；部分房企面临经营风险。

参考资料：

1.2026-9-18国联民生证券——市场配置:如何识别政策信号?

2.2026-6-10银河证券——磨底迹象初现，新周期值得期待

3.2026-9-9华泰证券——缩表筑底迎地产新周期

(分享的内容旨在为您梳理投资方向及参考学习，不构成投资建议，不作为买卖依据，您应当基于审慎原则自行参考，据此操作风险自担！）