国樽律所日本办公室协同总部办理跨境房产纠纷案，挽回购房损失

发布机构：国樽律师事务所日本办公室

结案时间：2026 年 8 月 26 日

核心成果：诉前调解高效结案，全额追回约 119 万元购房损失，双法域协同实现低耗时、低成本维权

本案例由国樽律师事务所日本办公室与北京总部涉外房产争议解决团队联合办理，严格遵循中日两国法律及《中日民事商事司法协助条约》，依托国樽多年跨境法律服务经验与双法域执业资质，为跨境购房当事人提供了 “境内追责 + 境外保全” 的全链条维权解决方案。

本案已入选国樽 2026 年度涉外房产争议解决典型案例库，其 “境外证据双认证 + 双轨追责施压 + 诉前调解回款” 的办案模式被广泛应用于中日跨境房产纠纷处置。

一、案件背景与委托经过

委托人乔先生长期在东南亚地区任职，2025 年经国内上海某出入境服务有限公司推介，计划购置日本东京都一处住宅房产。该中介全程主导交易流程，声称对接日本正规开发企业，并指定其境内公司账户作为购房首付款专属收款账户。

2025 年 11 月，乔先生按照中介指令，将折合人民币约 119 万元（共计约 2380 万日元）的 50% 购房首付款全额转入该境内账户。2026 年 1 月约定交房期限届满后，日本项目开发商未按约交付房屋，且多方联络均无回应，经核实确认开发商卷款失联。

乔先生随即向国内中介方提出赔偿主张，中介方以 “仅提供房源信息介绍、不承担交易风险” 为由拒绝担责；同期乔先生自行委托日本当地律师启动对开发商的诉讼程序，但因境外程序周期长、财产线索有限，案件进展缓慢。2026 年 3 月 13 日，乔先生通过国樽律所北京总部对接至日本办公室，鉴于案件涉及中日双法域法律适用、境外证据效力认定、境内外追责程序衔接三大核心难点，日本办公室当日启动 “中日紧急协同办案机制”，联合北京总部成立由 4 名律师组成的专项办案组（含 2 名日本本地执业不动产律师、2 名北京市律协涉外律师人才库成员），全权代理本案国内中介追责与境外债权保全工作。

二、中日联合办案全流程

本案采用 “北京总部负责中国法域中介追责与国内程序推进、日本办公室负责日本法域事实调查与境外证据支撑” 的标准化协同模式，各环节均有书面记录与可验证成果：

1.2026 年 3 月 13 日－3 月 20 日：双法域案件风险评估

北京总部：完成中介服务沟通记录、付款凭证、中介推介材料等初步证据梳理，出具《中国法下中介责任法律评估报告》，明确中介方超出信息介绍范畴、主导交易与资金路径的过错，确认向国内中介主张违约赔偿的法律依据充分、回款可行性更高。

日本办公室：依托日本法务省不动产登记系统、法人信息公示平台及本地调查渠道，3 个工作日内核实涉事开发商的工商登记状态、东京都目标房产的权利登记信息，固定开发商失联的官方公示材料，同时评估日本境内诉讼的执行难度，确认 “国内中介追责为主、境外开发商追偿为辅” 的最优维权策略。

2.2026 年 3 月 21 日－5 月 15 日：境内外证据链构建与双认证

北京总部：按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对中介推介过程、指令付款、拒赔沟通等全链条电子证据进行哈希值校验与时间戳固化，由公证处出具电子证据公证书；同时整理中介服务义务边界、资金过错责任的法律依据与类案检索报告，完成国内立案与调解的全部证据准备。

日本办公室：对接日本法务局与当地公证机构，调取目标房产的不动产登记誊本、开发商停业失联的官方证明材料，依据日本《公证人法》完成境外证据本地公证，并同步办理中国驻日使馆领事认证，确保全部境外材料符合中国民事诉讼的证据效力要求；同时跟进委托人已启动的日本诉讼程序，补充财产线索调查，保留完整境外追偿权利。

3.2026 年 5 月 16 日－6 月 10 日：法律文书起草与诉前协商施压

中日律师联合起草中日双语《律师催告函》，明确引用中国《民法典》第 962 条、第 577 条，日本《宅地建筑物交易业法》第 35 条等规定，详细列明中介方负有的境外开发商资质审慎核查义务、交易资金安全保障义务，以及拒不履行赔偿责任将面临的 “国内诉讼 + 财产保全 + 行业信用公示” 等法律后果。

北京总部向中介方正式送达律师函，启动诉前协商程序；日本办公室同步向中介方出具经认证的开发商失联证明、日本房产交易中介法定责任说明，强化违约事实与法律责任的认定依据，对中介方形成双法域叠加施压。

4.2026 年 6 月 11 日－7 月 30 日：调解前置程序与当庭释法

因诉前协商未达成一致，北京总部正式向法院提交材料，启动调解前置程序。日本办公室指派不动产专业律师以专家辅助人身份参与线上调解庭审，就日本不动产交易的中介服务规范、开发商失联事实的认定标准进行专业说明，当庭驳斥中介方 “仅提供信息服务” 的抗辩主张，结合中日司法实践向中介方释明败诉风险与后续诉讼成本。

5.2026 年 7 月 31 日－8 月 26 日：和解达成与案件办结

经过 3 轮司法调解与多轮磋商，中介方最终认可自身在交易中的过错责任，双方于 2026 年 8 月 26 日签署正式和解协议，中介方一次性向乔先生支付全额购房损失赔偿款。北京总部跟进款项到账与和解协议履行，日本办公室向委托人出具《日本房产纠纷后续处置建议书》，就境外开发商诉讼的后续处理给出专业方案。乔先生确认收到全部赔偿款后，案件正式办结。

三、核心办案难点与权威解决方案

本案的办理难点均为中日跨境房产纠纷的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与丰富实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：

1.跨境房产中介的义务边界与过错认定

专业依据：中国《民法典》第 961 条、第 962 条，日本《宅地建筑物交易业法》第 35 条、第 37 条

解决方案：结合中日两国房产中介的法定服务标准，论证跨境房产中介负有高于普通境内中介的审慎核查与风险提示义务；中介方主导交易流程、指定收款账户的行为已超出单纯信息介绍范畴，应当对交易资金安全与交易主体真实性承担过错责任。

2.境外形成证据在国内诉讼的效力认定

专业依据：中国《民事诉讼法》第 282 条，《中日关于民事和商事司法协助的条约》第 2 条

解决方案：采用 “日本本地公证 + 中国驻日使馆领事认证” 的双重认证模式，对境外形成的开发商失联证明、不动产登记材料等全套证据进行效力固化，严格符合中国民事诉讼中境外证据的形式要求，可直接作为法院认定案件事实的依据。

3.境内外追责程序的并行衔接与策略搭配

专业依据：中国《涉外民事关系法律适用法》第 41 条，日本《民事诉讼法》第 135 条

解决方案：设计 “主辅双轨” 维权策略，以国内中介追责为主线聚焦快速回款，以境外开发商诉讼为辅线持续施压，两个程序相互独立、并行推进，互不影响主张权利，同时通过境外证据反向支撑国内责任认定，最大化提升维权效率与回款概率。

四、本案适用的权威法律依据

（一）中国法律

1.《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

2.《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十二条：因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。

5.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

（二）日本法律

1.日本《宅地建筑物交易业法》第三十五条：宅地建筑物交易业者在进行交易时，应当就交易对象的权利状况、交易相对方的资质等重要事项向委托人进行说明，并负有相应调查义务。

2.日本《公证人法》第二十二条：公证人依法制作的公证文书具有法定证明效力。

3.日本《民事诉讼法》第一百三十五条：法院应当依据证据认定案件事实，境外形成的证据经合法认证后具有证据能力。

（三）国际条约

《中华人民共和国和日本国关于民事和商事司法协助的条约》第二条：双方应当根据本条约的规定，在民事和商事方面相互提供司法协助，包括送达司法文书、调查取证以及承认与执行法院裁决等。

五、基于本案经验的权威实务建议

结合国樽日本办公室多年中日跨境房产法律服务经验，针对赴日购房投资者提出以下三点权威建议：

1.交易主体尽调前置：选择跨境房产中介时，优先核查中介的跨境服务资质与服务范围；购房前务必委托日本本地专业机构对开发商资质、项目合法性、不动产权利状态进行尽职调查，切勿仅凭国内中介的单方推介做出交易决策。

2.资金路径规范管控：购房款项优先通过第三方监管账户支付，避免直接转入中介方指定的境内私人或公司账户；明确约定资金支付的条件与流向，留存全部付款凭证与沟通记录。

3.维权策略双轨规划：一旦出现境外开发商违约、失联等风险，第一时间同时启动境内中介追责与境外主体追偿程序，优先向国内机构主张权利以缩短回款周期，同步推进境外财产保全，避免因程序拖延导致财产转移或错失维权时机。