北京
文/深圳进深 严明会
首次推盘快一年，位于深圳光明的越秀星科源启府。
第二批房源加推。
这两天，项目拿下了第二张预售证。
为1栋四单元，204套房源，产品面积为88、111、131㎡的3-4房。
备案价3.34-4.11万/㎡，均价3.68万/㎡。
9月19日开放板房，今天（9月24日）开盘选房，基础折扣86.74折。
折后均价约3.2万/㎡，单价2.9-3.6万/㎡。
不得不说，项目加推给出了很大的诚意。
越秀地产，豁出去了。
01
1）首先一点，加推的1栋四单元，有整个小区最大面积的户型。
而且，1栋四单元，位于小区的东南角，一层六户设计。
二、三期没建起来之前，也是看光明欢乐田园生态景观最好的楼栋之一。
其中88㎡有四个户型，西北、西南朝向各两个户型。
111㎡、131㎡各一个户型，都是东南。
这两个大面积户型，可以很好地看到欢乐田园、光明湖、大屏障森林公园景观。
2）其次便是价格，加推比去年首推降了不少。
去年首推的是1栋一单元，在小区的最北端。
产品主要为90、91、112、113㎡四个面积段。
当时备均价4.02万/㎡，折后均价3.52万/㎡。
这次加推，备案均价低了3400元/㎡，折后价低了3200元/㎡。
具体对比差不多面积户型，或更加明显。
1栋4单元的111㎡户型，备案均价3.75万/㎡；
而首推112、113㎡的户型，备案均价4.21、4.08万/㎡。
甚至，这次加推的131㎡户型，均价也仅4万/㎡。比首推的112、113㎡户型都要低。
即便跟周边比，价格上也有优势。
就在上周五，项目附近的满京华金硕瑞府加推。
基础折后均价约4.4万/㎡，相比之下，星科源启府便宜了1.2万/㎡。
如以最小面积88㎡算，总价足足省了上百万。
虽然星科源启府位置上确实要偏一些，但两者其实就相距两三公里，同属科学公园周围。
甚至，星科源启府的周边环境、景观生态，还要优于金硕瑞府。
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02
不过有一说一，星科源启府的去化一直以来确实也不算好。
这估计也是项目加推，价格上做了进一步取舍的原因。
进深网看了一下，这个项目在去年9月29日首次取证入市，也是卡在国庆前这个时间点。
当时取证房源153套，至今过去了快整整一年，已签、已备案85套，网签去化率仅56%左右。
星科源启府的产品其实不算差，越秀地产打造，新规产品使用率、整体品质都算好的。
进深网觉得，可能主要有两个方面。
其一，这个项目位于光明区新湖街道，科学公园板块东北角，光明云谷板块西南角；
位置上较为尴尬，两边都沾点边，又两边都不靠，附近的盘又不多，比较孤立和偏僻。
其二，星科源启府西侧离广深港高铁高架比较近，一直以来，市场对其高铁噪音影响也有诸多的忧虑。
03
星科源启府占地约1.5万㎡，规划总建面约13.7万㎡，计容率建面约9.5万㎡，容积率5.6。
规划打造五座建筑，其中1栋一、二、三、四单元为商品住宅，1栋五单元则是公共租赁住房。
小区总共979户，商品房589户、保障房390户。
这个项目的开发主体，为深圳晟越房地产开发有限公司。
董事长、经理为林耀涵、夏立志。
股权上，深圳晟越地产由越秀资本集团旗下的广州资产管理持股68%并实际控制。
星科源启府前身是光晟工业区城市更新单元，是越秀地产落地深圳的少有项目之一。
整个旧改主要划分为3块二类居住用地、1块教育用地、1块社会福利用地。
其中，星科源启府就是三块住宅用地中的01-01地块。
除此之外，01-02、01-03两块住宅地块，将为开发为该旧改的二期、三期住宅。
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