住建部称，供求关系发生重大变化，房价下一步会不会反转？

前阵子住建部在发布会上说的一句话，直接把整个地产圈整懵了。人家说，现在房地产供求关系已经发生重大变化，咱们彻底进入存量时代了。这话可不是随便说说，过去好几年官方说楼市都是“平稳”“健康”“企稳”，这次直接换了说法，分量可想而知。

支撑这个判断的，全是硬数据。二手房交易占比，从2020年的27%一路涨到2026年前八个月的52%。业内都说，超过一半就是存量时代的分水岭。

今年前八个月，全国二手房交易面积同比涨了10.6%，已经连续好几个月超过新房。供给端也在悄悄收紧。中指院的数据北京2026年商品住宅用地供应计划比2025年又少了四五十公顷，已经连续第四年缩减。深圳更狠，八月初全市可售预售住宅才不到两万套，创五年新低，去化周期直接砍半，南山区库存只剩五百多套，去化周期才两个多月。

显示，2026年一季度全国宅地计划供应规河南刚出了十五条新政，去化周期超过18个月的县市区直接停掉宅地出让，12到18个月的，新增供地不能超过存量盘活量。不管是主动还是被动，方向全都是压减供应。8月70城房价数据也印证了这点，一线城市新房价格环比由平转涨0.1%，上海涨了0.4%，领跑全国。越来越多业内人觉得，房价上涨已经是大概率事件。

模同比降了21%，总供应量降到1.4亿

方米，是近五年来最低。最新官方数据也出来了，8月末全国新建商品房待售面积同比降了1.1%，已经连着降六个月，商品住宅待售面积同比降0.5%，这是2021年9月以来首次转降。金九银十本来就是楼市传统旺季，加上前阵子不少一二线热点城市又出了稳楼市新政，不少人觉得九月十月交易量会涨，全国楼市修复的信号越来越明显，一线城市率先站稳基本实锤了。

大伙都常说，全球有两个不能破的大泡沫，一个美国股市，一个中国房市。不管哪个破了，对本国经济都是灾难。中国房价现在就是这么个处境，既不能破，也不能任由它接着涨。这事得从上世纪九十年代说起，1994年分税制改革，中央拿了大部分税收，地方收入一下子降了好多，但地方该花的钱一分不少，养人搞建设都要钱，那几年地方过得磕磕绊绊。

1997年亚洲金融危机，地方财政更是捉襟见肘。1998年开始，不少城市开始卖地换钱，这条路一走就走到现在。2003年国家出台政策，明确招标拍卖挂牌出让国有土地是合法的，从那之后房价就像脱缰野马，一发不可收拾。地方卖地拿了钱再投城市建设，城市建得越好房价越高，二者相辅相成，中间涨了好几波，2016年那波最猛，不少城市房价直接翻倍。

之后中央出了最严调控，这一调就是两年多。市场慢慢冷下来，不少地方比如燕郊，房价直接跌了快一半，成交量也少得可怜。现在大伙最关心的就是，房价还能再涨不？咱从两个大伙都听得懂的角度说，房子本来就有两个属性，居住和金融。

房价最终靠人口撑着，人口走势和房价是绑定的。房价从2003年开始涨，中国人口增长率也正好从那一年开始走下坡路。最明显的是2018年，出生人口直接掉了二百多万，之前几年还一千六七百万，一下子跌到一千五百万出头。大伙都说，2016年房价大涨，把好多人结婚生孩子的计划都推迟了，高房价直接把出生率拉下来了。反过来，没了新生人口，哪来的刚需？

之前的几次房价上涨，其实都对应着早年的婴儿潮。中国人平均买房年龄是29岁，1982年出生小高峰，那批人29岁的时候正好是2011年，刚需推了一波房价涨。1986到1988年那三年，每年出生都两千五百万以上，那批人29岁正好是2015到2017年，正好对应2016年那波房价大涨。以后哪还有这么大规模的婴儿潮？出生率越来越低，未来很长一段时间都不会有那么多刚需接盘了。高房价把出生率杀没了，也就把未来的刚需杀没了。

再聊聊金融属性，这么多年来，中国房子的金融属性比居住属性还强，好多人买房就是为了炒。中央提房住不炒，就是要弱化这个属性，但这属性根太深，不是说弱就能弱的。现在中国房地产的泡沫已经挺大，大到影响改革开放往前走了。中国要一直推进改革开放，最终要实现资本、人员、物资的自由流通，融入全球市场。

现在人民币国际化一直在推，外资也能进来投A股了，这些都是往金融自由化走的必经之路。而卡住这个进程的，就是太高的国内房价。国内房价现在是封闭市场里的价格，不是国际市场认可的。北京上海一套房子几千万，放到国际市场根本没人认。纽约的房价是国际资本定价，任何国家任何人都能买，是完全市场化的价格，我们这还做不到。

要是现在一下子放开自由化，国内有房的人肯定会把房子卖掉，去国外买更便宜更保值的资产，资本永远往赚得多的地方流，到时候咱们房价直接雪崩，那可就出大事了。所以中央这次调控是动真格的，土地财政这条路真走不通了，再走泡沫只会越来越大。中央的意思很明确，就是要把房价冻住，不能涨，当然也不能大跌，用时间换空间，慢慢消化泡沫。

打个比方，现在你月薪五千，房价五万每平，压力山大。要是房价冻住不涨，过个三五年，通胀来了工资涨到三万，负担就轻多了，泡沫也就慢慢消化了。这块深圳做得最到位，已经连续三年房价涨不动，一直冻在高位，本来深圳就是先行示范区，本来就是要给全国做榜样的。

这么看下来，从居住属性来说，全国房价很难再有大的上涨空间了。但也有例外，一线城市和强中心城市受人口结构影响小，就像日本东京，全国人口都负增长了，东京人口还一直在涨，大家都往核从金融属性这边看更明白，国家要继续推进改革开放，要实现金融和资本自由化，房价就绝对不能涨。得等泡沫消化到可控程度，改革才能继续往前推，不然金融改革就是一句空话。

心城市挤，房价就稳得住。中国现在也是这个趋势，人口自然减少，但大家都往一线、省会挤，这些地方房价还能撑住。参考资料：新华网 “开局起步十五五”系列主题新闻发布会

绝大多数三四五线城市，房价就难说了，能稳住都难。