租客的烦恼

编者按

“一个案例胜过一打文件。”为充分发挥典型案例示范指导、规范引领和价值导向作用，福建省高级人民法院和福建省广播影视集团联合打造《热案大家谈》节目，重点围绕群众关切、企业关注、行业关心的重点热点案件，采取新闻事件回顾和专家学者访谈的方式，开展故事性、实用性、服务性兼具的以案释法、融情议理，以事关民生的小案例展现司法为民大作为，营造尊法学法守法用法的浓厚氛围。

节目以每两周一期的频次，于周五晚19:30在福建电视台新闻频道《现场》栏目播出。福建高院新媒体平台同步推送，欢迎关注。

第五十一期

让我们一起来关注

《租客的烦恼》

房子是租来的，但生活不是。莆田的彭女士租了一套房子，入住不到三个月，房东就告诉她：房子要卖。此后，中介带着客户隔三差五就来看房，最让彭女士无法忍受的是，房东直接把门锁密码给了中介，他们连门都不用敲，按个密码就能进来。彭女士觉得自己的家像个“被参观的展品”，生活被彻底打乱。她提出退租，房东却说：租期没到，押金不退。双方争执不下，最终闹上了法庭。本期《热案大家谈》，一起来关注这起房屋租赁纠纷。

因工作和生活需要

彭女士租住了莆田涵江区的一套住房

该房屋房东为陈先生夫妇

双方签订了房屋租赁合同

约定月租金2000元，押金2000元

租期一年

然而，彭女士住了不到两个月

房东就要卖房

并向彭女士索要电子门锁的密码

彭女士知道卖房是房东的权利

没有多想就将密码告知房东

没想到的是

房东竟把门锁密码交给了房产中介

此后

房产中介多次

擅自开门、带人看房

彭女士多次向房东提出不满

但这样的情况始终没有停止

入住不到三个月

彭女士正式向房东提出退租

搬离房屋后

要求退还押金和剩余房租

不料这一诉求遭到了拒绝

房东陈先生认为

自己卖房、带人看房是正当权利

并未侵犯彭女士的合法权益

而彭女士租期未满就提前搬离

已经构成违约

因双方就解除租赁合同、返还押金

等事宜协商未果

彭女士向莆田市涵江区人民法院

提起诉讼

双方争论的核心是：

房东把密码交给中介、允许中介随意带人看房，算不算违约？

房东认为这是卖房的正当权利，租客应该配合。而彭女士认为，自己租来的家，就是私人空间，房东无权让它变成“样板间”。

法院审理认为

房东未经租客同意

擅自允许他人频繁入户看房

影响租客正常使用房屋

侵扰租客的住宅安宁

导致租客的合同目的不能实现

租客主张解除合同

并要求出租人依法承担

相应违约责任的

人民法院应予支持

经过审理

法院最终判决

解除双方签订的《房屋租赁合同》

判令房东陈先生向彭女士返还

房租押金2000元、房租1133元、

水电费余额

合计3244.56元

并支付违约金1000元

房东不服判决，提起上诉

莆田市中级人民法院二审后

维持原判

房东要卖房，是房东的权利。但租客的安宁权同样受法律保护。这两个权利发生冲突时，卖房不能以牺牲租客的生活安宁为代价。本案虽小，但已入选最高人民法院的人民法院案例库，它明确告诉所有房东：房子租出去了，你就不能随便“进”了，门锁密码，并不是房东或者中介的“通行证”。

· 大家谈 ·

问：请问徐副院长，什么是 “住宅安宁权”？为何法院认定房东侵犯了租客的住宅安宁权？

答：我国《民法典》第1032条明确规定自然人享有隐私权，住宅安宁权是隐私权的重要组成部分，也就是说自然人享有的住宅不受非法侵扰、居住生活保持安宁稳定的权利。在租赁法律关系中，租客通过支付租金取得了对房屋的合法占有、使用权，其居住空间理应保持安宁，不受他人非法干扰。

本案中，房东将电子门锁密码直接交给房产中介，中介无需敲门、无需征得租客同意，按密码即可进入。这种行为和普通敲门入户相比，性质更为严重：一是频次高，中介隔三差五带客户看房；二是突发性强，租客毫无准备，且家中有老人孩子，安全隐患突出；三是租客多次明确提出反对，房东始终置之不理。房东虽享有房屋所有权，但所有权的行使不能以牺牲租客的居住安宁为代价，房东未经同意擅自允许他人频繁入户，已构成对住宅安宁权的侵犯。

问：法院判决结果要向社会传递怎样的司法信号？

答：第一，“房子是租来的，但生活不是”。租客支付租金后，对租赁房屋享有合法占有使用权，租住房屋属于受法律保护的私人生活空间。出租人负有的适租义务，不单是提供合格的房屋硬件，更要保障租客居住生活不受不当侵扰。

第二，房东对房屋所有权的行使是有边界的。房东卖房虽是行使所有权的合法权利，但必须恪守诚实信用与禁止权利滥用原则，不能以牺牲租客的基本居住权益为代价。房东如需卖房看房，应当主动和租客沟通，征得许可、约定合理方式后再入户；租客也应当在合理限度内予以配合，通过平等协商平衡双方权益。

本案判决旨在引导租赁市场双方尊重彼此权利，构建更加文明、规范的住房租赁秩序，让每一位租房者都能在租住的房屋里获得“家”的安全感。

问：请问欧代表，您怎么看待这个案件判决结果的社会意义？

答：这个案件虽然标的不大，但社会意义深远，它击中了千千万万租房家庭的痛点。在现实生活中，很多租客都有过类似经历——房东要卖房，中介频繁带人看房，租客的生活被打乱，却往往敢怒不敢言，担心被退租、被扣押金。本案判决用司法裁判明确了房东的权利边界，让租房群体看到：法律是站在保护居住安宁这一边的。

作为教育工作者，我特别关注家庭稳定对孩子成长的影响。案例中，租客家中有老人和孩子，陌生人随意进出，不仅影响日常生活，更带来持续的安全焦虑。一个稳定、安全的居住环境，对孩子的身心健康至关重要。法院判决支持租客解除合同、退还押金并支付违约金，实质上是对 “租房也应有家的安全感”的有力回应。

问：能否通过制度建设减少类似纠纷？您的建议是什么？

答：减少租赁纠纷，关键在于从源头完善制度设计，我有两点建议。第一，强化中介机构行业约束，规范租期内带看行为。建议住建、市场监管部门加强对房产中介机构的监管，明确行业服务准则：租期内带看必须由中介提前通过微信、短信等可留痕方式通知租客，协商确定看房时段、频次；租客一旦明确拒绝，中介应当停止带看。

第二，用好官方示范合同文本，细化押金与居住安宁相关约定。建议推广住房租赁示范合同，一方面明确约定房东负有不得侵犯租客住宅安宁的义务；另一方面细化押金退还规则。不少租客因为担心押金被无故克扣，面对房东的不合理行为只能忍气吞声。建议逐条列明押金可以扣减的情形，避免霸王约定。

问：在租赁纠纷中，一边是房东的房屋所有权以及卖房处置的权利，另一边是租客的住宅安宁权。请问黄副教授，当两种权利发生冲突时，法律是如何厘清、平衡二者关系的？

答：房东享有房屋所有权和处分权，租客享有住宅安宁权，二者并非绝对对立。依据《民法典》第132条，所有权不是绝对的，行使权利不得损害他人合法权益。租赁期内租客享有合法占有使用权，住宅安宁受《民法典》保护。且买卖不破租赁，房东卖房不影响租约。

《民法典》第708条规定出租人应在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；第1032、1033条明确自然人享有隐私权，住宅安宁是其中重要内容。也就是说，房东卖房固然是正当权利，但卖房不能以牺牲租客的生活安宁为代价。

法院确立的裁判规则很清晰，判断出租人擅自允许他人入户看房是否导致合同目的落空，关键看侵扰程度，综合考量入户看房的次数、时点、是否造成安全隐患、出租人对租客异议的态度等因素。所以房东可以带人看房，但须提前通知、经租客同意、限定时间频次，更不能把门锁密码随意交给中介，侵扰严重、合同目的落空的，依第563条，租客可行使法定解除权。

问：当市民在签订租房合同时，应该注意或补充哪些条款，才能在发生纠纷时，更好保护自己的权益？

答：依《民法典》第470条，合同内容由当事人约定，市民签约时，我建议补充以下条款：

一是看房条款，明确须提前征得租客同意、约定时间与频次，租客提出异议后，房东须立即停止，把第708条出租人的适租义务具体化；二是门锁密码管理条款，未经租客同意不得告知第三方，呼应第1032条、第1033条对住宅安宁的保护，并明确租赁期内电子锁密码由租客掌控，房东修改须提前通知并征得同意；三是违约解除条款，明确房东侵扰安宁、经提出仍不停止的，租客有权解除合同，房东须退还押金、剩余租金并支付违约金，同时明确租期未满不退押金等格式条款若对租客主要权利作不合理限制，可主张无效。

来源：省广播影视集团融媒体资讯中心《现场》

莆田中院、涵江法院

统筹：龚祖山

编辑：赵岩若