北京买房：理清思路，购房建议2015

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

网友说他买西城学区房的过程中遇到了糟心事儿，很愤怒。因为他本来是不懂房子的，但为了买到性价比高的学区房，整整花了一年时间，先是学习房子+学区的常识，然后几乎看遍了西城所有学区的预算内房源，最终才大致确定下一套房。但就在他下定决心去砍价的时候，得知那套房已经卖掉了，而且价格和他预想的砍价结果差不多，怎能不让人气愤？

当然这也无所谓，这套没了再找就是了，反正类似房源有的是。让他最愤懑的是，中介告诉他，那个买房的只是在最后砍价签约环节出现了，中间过程都是全权委托给一个专做学区房的代理机构，其实也属于中介，多花了几万代理费而已。

所以这位网友很郁闷，感觉自己这一年多的时间白费了，不如人家直接花几万块钱买服务的。主要让他想不通的是，买房这事儿并不难啊，学区房的常识在网上也有的是，那为什么有人会多花代理费？这都是什么心理？这算不算智商税？

A：

1、呵呵，说句不好听的，您这其实不是想不通，而是心里明白怎么回事儿，只是不愿意承认而已。

再说句不好听的，您这其实主要的是恨，恨别人用几万块钱就把你们中间的信息差+实操壁垒给抹平了，所以让您觉得这一年多的努力才价值几万块钱，也就感觉不公平了。

2、或许这种事儿就是不公平吧。有人不愿意多花钱，或者是不相信中介能尽心，所以宁可自己消耗时间精力。但也有人愿意花钱买个省心，也相信专业的比自己能干的更好。或者说有人觉得中介的工作本来就不值钱，没必要花钱雇他们服务多。

但这就是人类经济社会的常态，能花钱买到的玩意儿都不算贵，那些花钱都没机会买到的，才是真正的不公平呢。

3、打个比方吧，我刚开始健身的时候，觉得那些花钱请教练的都是傻叉，这玩意儿在网上有的是，或者是在健身房里偷着看也能学个八九不离十，何必花钱呢？纯属智商税。但后来发现，人家请私教的效果就是好，请问这算不算不公平？我的心态是否扭曲了？

再举个例子，每年都有高考家长为了是否请张雪峰等机构来填报而争论，有人认为几万块钱买到了帮助，也有人认为是智商税。但其实说别人花智商税的，多数都是自负，认为自己能靠自学掌握填报技巧，所以痛恨别人花几万就抹平信息差的行为，这绝对是对自己能力+时间精力的不尊重。

4、所以我劝您放平心态吧，人家花钱是人家的事儿。或许您觉得不值，但人家自己都不说什么，反正省下的钱也不给您，何必自己为难自己呢？您眼中的不理解，其实是人家认为的最佳解决方案，理解万岁吧。

仅供参考。

二

Q:

我觉得在小城市买房还行，但在北京还是租房更划算。就像我现在租的这套房，工体旁边的阳光都市，紧邻东二环，地段和小区都非常好。这种房我要买下的话，房东最少也得开价500万，我首付最低100万吧，贷款400万，按现在最低3%的房贷利率，30年，每个月1.7万。

而且还有中介费和契税什么的至少10多万，装修也得10多万，我要花130万。而且每个月还要交物业费300多，一年4000。而我现在租这套房才8300，如果跟房东商量长租的话应该能便宜，比如租十年估计每年也就8万了，十年80万。而我把130万买理财一年也能差不多稳妥的收8万了，相当于我一分钱不花住了十年，最后这130万还是我的。

A：

1、您的想法没问题，就是有些太理想了吧？理想丰满，现实却是骨感的。另外您这计划得有一些前提才能完美的，我大致列出来供参考吧。

2、首先就是房东必须接受十年的长租约，而且还得低价。第二就是房东和您都必须讲诚信，要不然房租涨了跌了的都有可能违约，所以惩罚性条款必须写清楚+能够执行。

其次是您必须找到高息的理财产品。毕竟8/130=6.2%，而同期国债才不过1.5%左右。通常认为2倍于国债利息就是风险大的，4倍于那就是风险极大了。毕竟银行放贷才3%，他们都找不到稳妥的高息客户，您就得凭自己的本事来避险了。

第三您得确保房价+房租在十年内不涨也不跌。否则如果房价房价涨了就说明通胀来临，房租也会涨，此时房东有可能觉得不划算而考虑违约，被轰走就不合适了。房价继续跌说明通缩，房租和工资也会跟着跌，此时您或许就觉得不划算了。

第四，您得和银行商量好，利率也必须十年不变。否则如果继续下调，甚至跟日本+欧美前几年似的零利率，房贷利率也趋近于零，那您这计划还划算吗？

第五，跟房东商量好，这十年间的装修费归他出，或者说房子除了水电气之外的费用都归他出，包括您没提的取暖费。

第六，跟国家商量一下这十年内别出台房产税，也别强制征收租金税（个税），否则房东有可能违约。

3、总之您的计划非常好，想的都对。但提醒一句，个人贷款的本质是“提前消费”，那利息是您占用了别人资金的补偿，但您给当成投资了。而如果不贷款，500万全款买这套房+出租的话，租金收益率是2%以上，而同期国债利率1.44%，您觉得房东算合适的吗？

另外再多说一句，阳光都市早期的房价没这么贵，你可以问问房东的购入成本，然后乘以现在2%的回报率，这样砍价能更狠些，还有理论依据，争取做到最完美。

仅供参考。

三

Q:

某人有婚生女一，私生女一，去世前立遗嘱并公证，把全部房产+财产留给婚生女，请问合法吗？能成功吗？

A：

1、遗嘱有效，但与现行法律有冲突之处，不能完全成功。

2、因为按照内地法律，所有子女都具备同等的继承权，无论是否为婚生的，私生子也是合法继承人。当然，前提是私生子得能证明自己的血缘关系，也就是得有“我爹是我爹”的证据。

另外，既然是去世前立了遗嘱并公证了，那就是合法的，私生女也就不能和婚生女平分遗产。如果私生女还未成年，那就由私生女提出诉求，法院来判决从遗产中划拨抚养费，直至私生女成年为止。具体数额那就是各方协商+法院认定了。如果私生女已经成年，且当爹的履行了抚养义务，那是否能得到部分遗产就看婚生女这边的态度了，给是情分，不给是本分。

3、这种结果估计让很多人，尤其是女人觉得毁三观，觉得对合法原配+婚生女不公平。但法律就是法律，有法必依，兼顾公平。

仅供参考。

四

Q:

我之前就分钟寺三兄弟是否购买的问题请教过您，主要是天誉，后经慎重考虑没有买。现在三个楼盘的价格都有所下跌，您认为现在的时机如何？据说教育短板的问题将有所改变，首师大丽泽中学，这所中学在北京的排名如何

A：

1、这些问题我都不好回答，主要是我好久没去过分钟寺了，不知道现在板块建设情况。更不知道仨小区的真实行情，不敢瞎聊什么时机。

2、不过我在网上看了看新挂牌的房源，这价格可不是“有所下跌”，而是跌的不少呢。比如天誉，我印象中早期开盘价是11万起，总价2000万以上的为主。怎么现在都有*万的挂牌了，这有点儿跌的太多了吧？

那既然跌了这么多，就让当地中介给算算性价比吧。应该是很合适的了，毕竟我看这房源好像也没什么问题，中间层，得房率77%，如果没有噪音的话就应该挺值的。

3、首师大丽泽在北京的排名？只能说本校在丰台的排名应该是在十二中、钱校、十八中和丰台二中之后，和十中的排名差不多吧，再其他的我就不清楚了。或者说肯定是对板块的教育资源提升有帮助，但也肯定不算太强的学区，对于房价不会有什么影响。

仅供参考。

借网友这话题聊两句“分钟寺”的地名。前些年这里三兄弟开盘的时候我在网上看过解读，把这名字吹的有点儿过了，跟皇帝皇后什么的都扯上关系了，非说皇后和妃子们都要来这里补妆，所以叫“粉妆寺”。

这就想象个场景吧，假定你生活在清朝是个赶考的举子，走到这地方看到个破庙想借宿。结果一抬头，借着月光发现寺名是“粉妆寺”，会不会有一种要跟女鬼幽会的感觉啊？

其实这地方最早就是“坟庄子”，就是因为坟地多+看坟的多的意思。北京类似的地名不少呢，比如丰台就有“汾庄”，其实也是坟庄。还有新发地，其实原名新坟地。甚至这么说吧，只要出了北京城墙，有小一半的地名跟坟地有关。哪儿的黄土不埋人啊，都是后来改成了谐音梗儿而已。

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