北京
9月LPR还是3.0%和3.5%，你的月供没变
9月27日，9月的贷款市场报价利率已经公布一周了，数字还是那两个：1年期3.0%，5年期以上3.5%。从去年算起，这两个报价连续16个月没动过。背着房贷的人可以先把心放下来：存量房贷的月供，在下一次重定价日到来之前，一分钱都不会变。16个月没有变化，等着利率再降一步的人有点沉不住气，眼下的答案还是没降。1年期这个报价管的多半是消费贷、经营贷，跟买房关系不大；5年期以上才是房贷定价挂靠的那一个数，买房的人盯住3.5%就够了。
很多人的疑问是，LPR不动，利率是不是就卡死了。并不是。LPR是定价的基准，银行在这个基准上加多少、减多少，才是每个人实际拿到的利率。8月新发放的个人住房贷款加权平均利率大约是3.1%，比5年期以上LPR的3.5%低了0.4个百分点。现在去买房的人，拿到的利率比基准线还要低一截，这是银行在加点上让出来的空间。加点幅度由各地和各家银行自己定，同一个城市里两个楼盘的首套房利率，未必是一个数。
为什么16个月没动。报价行没有往下调加点的动力，商业银行的净息差已经处在历史低位附近，再往下压，银行自己先扛不住。前期出台的那批政策还在效果观察期里，先让已经落地的举措把作用发挥出来，比接着动利率更合乎节奏。LPR是按月报价的，下个月还有一次，到时候再看也不迟。公积金贷款走的是另一套调整机制，不跟着这个报价每月变动，用公积金买房的人可以按原来的口径算账。
准备买房的人可以把账算细一点。以贷款200万元、30年期、等额本息来算，利率3.1%和3.5%之间，月供大约差440元，30年下来总利息差15万元出头。这个差额比售楼处给的折扣实在得多。想让利率再往下走，能等的是两处变化：LPR本身的调整，和银行加点的幅度。加点的幅度各地不一样，同一个城市里不同银行也会差出几十个基点。签合同之前多问两家银行，把加点这一项写清楚，比纠结报价日是哪天有用。
已经背着房贷的人，重定价日一般是每年的一月一日，或者是贷款发放日对应的月份。LPR不动，重定价的时候利率就跟着不动，月供维持原样。等到报价真有变化，银行会按合同约定的方式重新算一遍。眼下能做的是翻出自己的贷款合同，看清两个数字：重定价日是哪天，加点幅度是多少。这两个数决定了将来利率往下走的时候，你能享受到多少。合同上的加点是固定不动的，LPR降多少，你的利率就跟着降多少，一分不多，一分不少。至于要不要现在就把贷款换成更低的利率，得看剩下多少年、有没有提前还款的计划，各家的情况不一样，照着自己的合同算一遍再说。
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