金牛花苑：“高品质”的蜕变之路｜口述徐汇城市更新

编者按：城市更新，是镌刻在城区肌理里的时代答卷。为全面展现改革开放特别是党的十八大以来，徐汇区在城市更新领域的探索、实践与成就，徐汇区委党史研究室、区建管工作党委和区档案局（馆）共同编写了《口述徐汇城市更新》一书。全书围绕48个重大主题，选取了56位具有代表性的城市更新组织者、规划者、建设者、参与者和见证者进行访谈。他们用口述形式，还原了许多精彩细节以及鲜活的经典案例，总结了许多城市更新工作的宝贵经验和工作方法，也为未来城市更新提供有益参考。徐汇区融媒体中心推出系列报道，本期节选自篇目《金牛花苑：从“脏乱差”到“高品质”的蜕变之路》，口述人为周红英。

金牛花苑：

从“脏乱差”到“高品质”的蜕变之路

周红英，1961年7月出生。现任上海市首席调解员、漕河泾街道老书记工作室成员、街道社区党委委员、漕河泾社区泾治家物业管理事务指导中心负责人。曾任金牛居民区党总支书记，在金牛花苑老旧小区改造工作中做了大量群众工作。

金牛花苑小区，地处漕河泾街道南站区域，是1996年建成的老小区，经过二十多年的使用，不可避免“染上”房屋外墙斑驳、基础设施老化等老旧小区的通病。小区共有40个楼栋，1056户居民，一梯四户、五户，住房条件相对较差。此外，小区困难群体和出租户较多，居民矛盾重重，整体环境脏乱差。通过近几年加装电梯全覆盖、全要素精细化修缮等一系列民生实事工程，小区面貌发生质的飞跃，居民的获得感和幸福感大大提升。2025年3月，金牛花苑老旧小区改造项目获评住房和城乡建设部城市更新典型案例，成为全国老旧小区改造的标杆。

化“不可能”为“可能”——规模化加梯全覆盖

2021年2月，徐汇区启动了既有多层住宅电梯加装工作。接到通知后，我第一时间就组织小区各方代表、楼组长、党员召开动员会，宣传加梯的政策。在居民区党总支的全力支持和党员先锋模范的带动下，各楼栋都成立了加梯“三人小组”，并且广泛动员年轻人中的能人、达人加入其中。我们采取“老中青三结合”的方式，由老的楼组长带领中青年人一起挨家挨户上门拜访，对居民晓之以理，动之以情，耐心沟通加梯相关事宜。

起初，老百姓对此比较抵触，特别是低楼层居民，他们在采光、噪声等方面有担忧，我们居委工作人员经常上门沟通，帮助他们分析加梯的利弊，引导他们换位思考，理解高楼层老人的出行需求。为了进一步打消低楼层居民的顾虑，我们选定两个楼栋作为样板房，在短时间内落实了加梯工作，并对大楼外立面、楼道扶梯、晾衣架、屋顶、空调位等进行改造。改造完成后，我们邀请居民到现场实地感受变化，看到房子变漂亮了，还加装了电梯，居民逐渐放下了顾虑。

我们小区低保家庭、困难群体比较多，例如，有一户高楼层居民，两位老人都70多岁了，但是他们反对安装电梯，经过反复沟通后我们才知道他们的儿子创业失败，家里无法承担加梯费用。加梯“三人小组”和他们的邻居不计利息为他们垫资，他们也被这份情义所打动，主动想办法一起筹措资金。我们做群众工作，一定是用真情、用真诚去感染他们，帮助他们解决实际困难。

加梯工作并非坦途，会涉及方方面面的限制和意想不到的困难，其中电力扩容和移杆问题成为了“拦路虎”。加梯前，金牛花苑小区的电力负荷已经达到了百分之九十，直接接入存在安全隐患，哪怕启动一台电梯也会超出用电总容量，可能导致整个小区停电，因此需要电力扩容。这项工程耗时较长，可能会影响加梯工作的速度。虽然困难重重，但市区相关部门、街道积极协商，跨前一步、主动作为，在我们小区开现场协调会，多方共建推动资源共享、高效协作。同时我们做了大量解释工作，获得绝大部分居民的理解。我们用最快的速度完成了电力扩容工程，确保加梯工作的顺利推进。

在前期评估中，金牛花苑小区只有28个楼栋可以加装电梯，有8个楼栋门口有高压电线杆，加装难度大，另外还有4个楼栋加梯位置影响消防通道，不适合加装。但是我们听到了居民对加梯的强烈呼声，区房管局、街道、居委迎难而上，多次去现场勘查，最终确定了最佳的加梯方案。例如，8号、9号楼大门口是一个主通道，如果加装电梯会影响居民出行。我们在这两个楼栋门进出口方向做了调整，并做了一个斜坡，重新设计修改墙体到电梯连廊的距离，预留窨井口距离，腾挪电梯的位置，把“不可能”变成“可能”，大家也很开心。

加梯施工是很复杂的过程。居民家门口就是施工现场，每个楼道门口都要搭过桥，进出都要途经这个过桥，我们尽力做好安全防护。挖掘电梯井坑时，需要挖开地下管道区域，其中涉及一些排污管道，我们积极与施工方沟通，尽量减少对居民生活的影响。从施工的第一天起，我们就谨慎细致地去做，不放过任何一个细节。居民们也很关心能否保质保量完工，遇到任何情况都会找我们居委会反馈，我们也尽自己所能帮大家解决问题，整个过程中实现了“12345”市民热线零投诉。

最终，我们用1个月完成了16台电梯的签约，用11个月完成了全小区40台电梯100%筹资到位签约，用22个月实现了加梯从征询到交付使用的成片规模化全覆盖，是全区首个加梯全覆盖的小区，也是全市较早实现成片化规模化的加梯全覆盖的小区，可以说我们创造了“金牛速度”。这其中，不仅凝聚了全体居民的心血和汗水，也凝聚着市、区、街道、居委会、业委会以及加梯单位的辛苦与付出。

12号楼加梯改造前（漕河泾街道提供）

12号楼加梯改造后（漕河泾街道提供）

家园蝶变——秩序新生与全要素修缮

老旧小区的停车问题一直是一个“老大难”。金牛花苑小区有1000多户居民，却只有170个车位，矛盾非常突出，每天晚上小区内都会上演“抢车位大战”。2019年，利用小区综合治理契机，我们对停车位进行了规划调整，逐户上门与车主沟通，反复协商并听取意见建议，根据居民需求多次修改实施方案。我们在4天内拆除了32处天井违章搭建，后续又调整了小区绿地布局，拆除了小区公共绿地中的“私家花园”，进一步释放公共空间。小区内规范车位从原先的170个新增到363个,有效缓解了停车矛盾。

近两年，小区的环境好了，不断有新业主入住和老业主回搬。我们对停车方案进行了书面意见征询，物业和每一位车主都签订了承诺书，要求遵守小区的停车规约，做到文明规范有序停车。说心里话，大家都会按照规定去做。物业公司也坚守职责，如果发现有车辆乱停放，就会立刻联系车主，让他马上离开或者停到规定地方。我们还为临时探亲访友的车主提供了车位。目前，小区基本没有了乱停车现象，更加安全有序。

小区改造在保留整体风格的基础上，实施了全要素综合修缮，包括房屋单体、室外环境、附属设施、架空线入地、雨污分流、非机动车充电装置、智慧社区等环节的综合性改造提升，整个小区面貌焕然一新。对楼道公区改造采用了木质扶手以及防滑地砖，达到整洁敞亮的效果。楼道顶面采用了家庭装潢才用到的木格栅，暖白的LED声光双控吸顶灯镶嵌其中。米色咖啡色相拼的外立面典雅清新，这一番由内而外的改变，让建于上世纪90年代的老公房如获新生。我们还为全要素综合修缮过程中所涉及使用的施工材料（包括屋顶屋面瓦片、卷材、油漆、涂料、铝板、装饰板、雨棚等）开辟了专门的全透明工艺展示区，邀请小区居民参观,实地了解、体验加装工艺，打消居民的顾虑，同时接受居民的监督。

升级改造后的金牛花苑小区门口（漕河泾街道提供）

在金牛花苑全要素修缮工程落实过程中，市区各级领导来到小区勘查后，认为我们小区改造得很不错，居民配合度、支持率也很高，还可以再提升一个档次，最终决定把小区内30多根强电电线杆入地。这项工作牵涉面非常广，区房管局、街道、小区“三驾马车”等多方联动，积极组织市南供电公司和专业施工单位召开现场协调会，决定在两个星期内完成，时间紧，压力大，任务重。看似简单的工程，实际上牵扯到千家万户。要在最短的时间内把线路排好，让管道入地，接好所有连接居民楼里的管线，并不容易。有的居民家里离电线杆比较近，顾虑较多，我们请专业人士去沟通解释；遇到需要在外墙上安装强电桩的情况，会安装在公共墙体上，尽量不影响居民的正常生活。

路面上的事更是靠大家同心协力完成。在路面施工过程中，施工队把每天的计划排到位，一段接一段，当天做的路段当天全部完成，便于居民的出行。小区共有430辆车，在施工期内需要全部移出。这个工作量非常大，但是我们坚持把工作做细做深，努力克服一切困难，确保不因个别车辆无法移位而影响强电入地工程的落实，最终在两天内完成了这项工作。

做强电入地还面临一大难题，施工期间整个小区要全面停电两天。我记得当时有三十七、八度的高温，十分炎热。一旦停电，在家的老人怎么办？平时需要吸氧的居民怎么办？我们把困难想在前，做在前。停电的前一天，我们充分预判需要紧急用电的情况，市南供电公司为我们配了一些紧急用电设备。街道卫生中心的医生在小区附近随时待命以防万一，小区志愿者们把各自结对的老人都安排好了，我们还动员部分居民去商场去避暑，或者去外面暂住。

我们金牛党总支与市南供电公司、徐汇城投集团、区房管局、街道、施工队多方成立了旧改工程架空线入地项目临时党支部，大家在一个点上做同样一件事，在党建引领下顺利完成了小区的强电入地改造。我们有事共商量，发生问题及时沟通解决，力争充分预判、精确把控每个细节。最终，金牛花苑成为上海市首个实施强电线缆入地的老旧小区。天上的蜘蛛网消失无踪，抬头望去天空无限美好，老百姓心里也特别舒畅，亲戚、同事、朋友来到这个小区，都说这个老小区怎么像商品房，一根电线也看不到，特别的美好。

从“愿景”到“实景”——打造“15分钟社区生活圈”

金牛花苑小区过去社区服务设施相对不足，居民生活不便。为了改善这一状况，街道与区房管局携手合作，在修缮小区的同时，致力于完善“15分钟社区生活圈”。从小区出门步行5分钟就可到达石龙党群服务中心，中心一楼市集由古泉菜场改造而来，原先地面潮湿脏乱，摊位布局混乱，如今换成了防滑瓷砖，水产区有了单独的排水系统，过道拓宽，价牌清晰，还能扫码支付。位于二楼的东荡社区卫生服务站是目前全市面积最大的卫生服务站，我们还邀请了中山医院、龙华医院的专家来为周边的居民搭脉、配中药。值得一提的是，这里还配备了漕河泾街道最大的老年助浴间，提供预约服务，满足老年人的洗浴需求。三楼多功能空间设置了多个特色区域，定期邀请专业律师为居民提供法律咨询和法律援助。此外，街道还开设了为老服务中心、漕韵书屋、舞蹈教室、宝宝屋等，能够满足全年龄段居民的需求。通过完善生活配套设施，增加邻里之间的互动，构建更加和睦的社区氛围，大家对美好生活的向往一一得到实现。

我们很幸运有这么好的政策落地，感受到了党和政府的关怀和温暖。这些年一路走来，我们坚守初心，维护好小区美好的环境，让老百姓能享受高品质的生活。在区委区政府的支持帮助，以及社区居民的高度理解配合下，实现了“三旧”变“三新”，不仅让小区硬件得到了升级改造，也让居民的生活品质和文明程度大大提升了。

更新改造后的金牛花苑小区航拍全景图（漕河泾街道提供）

无论是加梯、“三旧”变“三新”还是“美丽家园”项目建设，市区房管部门、修缮中心、专业施工方以及街道居委、物业、业委会成立了临时党支部，坚持党建联建，多部门协同、专业团队介入、居民监督小组参与，生动践行了党建引领“片区吹哨，部门报到”的工作机制。以党建引领为核心、党群同心、党建融合等一系列“组合拳”，用心、用力、用情谱写社区治理乐章，激活社区治理效能，实现从“硬更新”向“软治理”的转变。“三驾马车”齐驱并进，同向发力，做好居民群众工作，积极提升人民城市的温度与力量，用我们的“辛苦指数”换取人民群众的“幸福指数”。

文稿：中共上海市徐汇区委党史研究室、中共上海市徐汇区建设和管理工作委员会、上海市徐汇区档案局(馆)

记者：吴小雪

编辑：耿洁玉

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