天津
9月24日晚，天津规自局官网突发公告：河西陈塘热电厂2号地，因故停牌！
这是新政后挂牌的首批地之一，原定于9月28日上午摘牌，没想到也成了新政后正式停牌的第一宗地。
该地块位于河西区内江路与延水道交口，临近梅江和悦、绿城玉百合。
起始总价6.22亿元，起始楼面价17302元/平米。
容积率也从年初推介时的2.0，降到了1.7。是板块内容积率最低的。
但却在即将摘牌的前一个工作日突然停牌。
也就意味着，受新政的影响，开发商已经算不过来账了。
不只是天津，全国多地土拍都有变故。
北京已经叫停了3块地：朝阳驼房营地块原本有3家房企报名，最终仅一家到场取号，随后工作人员便宣布土拍暂停；
还有丰台岳各庄地块、昌平小沙河地块，也都暂停出让。
包括成功出让的也比之前“保守”了。
新政后，天津共出让了4宗地，其中3宗底价成交，1宗溢价成交，但溢价率不及预期。
原本一里地块预期能拍到2万2，实际成交地价连2万都没破。
可见，新政后，开发商拿地集体变谨慎了。
这些都是828新政带来的连锁反应。
在此背景下，土地出让势必会缩量。
行业共识是土地出让规模会再降30-40%。
但代建，还会迎来一轮增长机会。
有两个原因：
1）土地不好卖了，但短期内地价不会降。我们判断，从现在开始，未来1-1.5年会是一个扛价期。
就需要各区城投顶上，谁家孩子谁抱走。
但一个现实的问题是，各区城投能托底拿地，却没有开发能力。
所以就会找专业房企代建。
一个出钱、出地，一个出品牌、卖房。
2）全国性大房企属于全国一盘棋，他们很多还是玩杠杆，要的是周转。但新政后，拿地规则变了。
得用自有资金拿地，自己先垫钱，回款更是被推到竣备后。
资金吃紧，锅盖不够，肯定会优先高能级城市，对于一些低能级的城市和区域就会战略收缩。
反而是一些本就靠自有资金拿地的中小民企，受新政影响较小，甚至还有机会扩张。
比如山川、万青、万达宏顺等都是用自有资金拿的地。
他们拿地后也是会找品牌房企代建。
正如，万达宏顺9月7日摘得的津武（挂）2024-024号宗地，就是中建代建，案名已出，为中建雍阳甲第。
上周刚成交的中北镇水滴地块，是侯台集团拿地，金地代建。
汇华置业8月31日摘得的武清商务区地块是新城代建。
这也是828新政后天津出让的第一宗地，当天就已出规划，7-11层洋房社区，共12栋、244户，预计月底公布案名。
山川集团溢价5%竞得的新八大里一里地块，则是绿城代建。
也就是说，828新政后，天津已成交的这4宗宅地，全部都是代建。
事实上，近两年开盘的项目，40%都是代建。
未来肯定会更多。
但不可避免的，代建竞争会加剧。
现在代建费已经跌破2%，甚至出来了双代建，以后持资代建也不是不可能。
换言之，接下来市场上的代建玩家会增多，但代建利润会摊薄。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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