不算大利好

很多同行问，上周“中美达成八点成果共识”，到底有多大利好？

以对中国股市的影响为例，我们认为，这次主要是情绪层面的利好，不是基本面改善层面的强利好，因此对这八点共识进行中性解读较为稳妥。简单来说，利好程度中等，不构成反转级别。

在八点共识里面，最受关注的是达成“300亿美元”对等降税安排，注意不是交税额300亿美元，而是贸易额300亿美元，这个金额约占中美双边货物贸易额的5%，实际减税金额才30-50亿美元，也即象征意义更大一些。

八点共识里面的第一条，“中美双方同意构建基于尊重、公平、对等的中美建设性战略稳定关系”，这个共识在本质上属于阶段性管控分歧，但不代表矛盾消失（中美长期结构性矛盾仍在）。具体来看，这次八点共识短期利好中国的小家电、玩具、节日装饰品和儿童汽车座椅等对美出口板块，但芯片、高端设备等科技领域出口限制并没有被取消。

结论就是，国内基本面（消费、地产、企业盈利）并没有因为这次中美会晤发生多大变化，宏观基本面也没有改善，只是外部环境变好，短期外部不确定性阶段性地消除。

需要注意的是，“828新规”后，很多同行对内需和地产的复苏感到迷茫，我们认为，政策层面会有一些针对性的安排，情况不至于太坏。

9月24日，北京市住建委等4部门发布了“本市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见”（京建发〔2026〕460号），两个变化非常值得关注：

一是没有对现房销售进行一刀切处理，新出让地块可以继续申请预售。上述《通知》提出，“2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》”。

二是在土地出让金缴纳期限方面给出足够多的腾挪空间，变相给房企创造加杠杆空间。上述《通知》提出，“2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息”。

由上述可见，房地产发展新模式虽然彻底颠覆了以往房企的“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式，但在项目封闭管理、资金封闭管理的新规背景下，监管层还是给房企提供了一定的生存腾挪空间，至少让行业有了一定的过渡期，尤其是土地出让金时隔两年的分期缴纳安排，这对于资金能力较差的房企来说相当重要，也即变相为房企增加了拿地杠杆空间。

“828新规”后，我们一直都有提到，房企对于拿地基本都是“宁可不拿，也不能拿错”的心态，这肯定将导致土拍市场的大幅下行，近一个月的土拍市场表现也已充分反映这个问题。此外，“38号文”要求新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，国企、城投“拍地”越来越受到相关部门的制约和监管，这两个因素也对土拍市场及“土地财政”造成了重大影响。

在这种背景下，地方财政以及地方政府、地方国企、城投平台对下半年的固定资产投资增量贡献能力肯定会受到很大的制约，尤其是站在我们城投非标投资业务的角度上，对国企、城投的举债和项目投资增量空间肯定得做更保守的预期。

舆论方面一直都有不少声音，认为“土地财政”可以通过“股权财政”等来替代，比如政府可以通过盘活存量资产资源创造更多收入；政府可以购买优质企业股权，获得收入，并转向“股权财政”；政府可以购买一批廉租房，再转手出租获益……。

值得注意的是，很多财政部门的负责人都认为上述专家意见是胡说八道，比如“股权财政”的逻辑根本经不起推敲，在当前市场环境下，真正能够带来收益的企业是少数，大部分地方政府并无能力参与优质企业投资，偶尔能碰到的大概率也是替人接盘，买回来也是包袱。

继续以政府购买廉租房再收租金为例，本质是用新增财政支出换取未来现金流，但在地方财力普遍吃紧的当下，资金成本与租金回报率很难打平，核心问题就是“拿什么钱去买？买完能回本吗？”。

相比之下，盘活存量资产似乎更务实一些，但关键却在于路径选择，最好就是拿存量换增量，而不是花钱加杠杆，具体比如直接出租、作价注入国企、以经营权引入合作方、打包融资等方式，都能在不新增财政负担的前提下，激活沉淀资源。

我们认为，从目前可以知晓的政策和市场动向来看，下半年的形势依旧不太明朗。