危房旧城旧厂打包改造，广船鹤园小区示范旧改片区统筹怎么做

去年中央提出我国城市发展从增量扩张转向存量提质的重大战略判断后，不久前省委城市工作会议再度提出要主动适应城市工作的新形势新要求，坚持内涵式发展，推动城市像有机生命体一样自我完善、自我发展。

作为落实上述部署的举措，近年来广州在探索超大城市有机更新的道路上不断试点总结，出台了全国首部城中村改造地方性法规，破解了城中村改造“改不动、改不好”困局，已经建成的花都集群街2号、越秀区小石集等危旧房原拆原建项目也成为向全国输出经验的典型案例。

在前期经验的基础上，今年广州继续在城市更新领域加大力度，不仅计划投资额度继续提升，还将继续完善相关政策体系，落地一批新试点项目，让城市更新更好的成为城市能级提升、功能完善的驱动力。

在年初以来在各区的调研中，市委书记冯忠华也强调要稳步推进城市更新和城中村改造，深化拓展自主更新经验做法，充分调动群众积极性，以绣花功夫推进老旧小区改造，持续改善人居环境、优化公共服务，更好满足老百姓对美好生活的向往。

作为积极参与城市治理的智库型媒体，南都也借此机会推出“大城焕新 跃马新程”城市更新系列报道，通过对一系列典型项目案例的深入报道，争取搭建多方沟通平台，通过对话沟通弥合项目背后的误解和分歧，推动各方形成共识，让居民更积极地参与和支持广州城市更新，政府和公众携手共同践行“人民城市人民建”的美好理念。

在近期省市领导不断强调城市更新要注重“成片统筹”“全市域统筹”的背景下，全面推广片区统筹已经成为“十五五”时期广州城市更新的一大亮点。不久前公布的《广州市城市更新“十五五”规划（公开征询意见稿）》就明确提出全市统一划示80个更新片区，每个片区内的各种改造项目打包统筹推进。

不过，片区统筹具体怎么做，统筹的主体是谁，改造资金如何实现财务平衡等一系列关键实操细节还有待通过一个个具体案例进行展示，而日前市区住建部门推动的荔湾区广船鹤园小区改造项目也成为这样一个典型样本。

在改造过程中，鹤园小区把三个项目统筹在一起做：小区里三栋危旧房原拆原建、整个小区公共区域的微改造、广船旧厂地块的收储出让。其中，前者的改造资金由单一业主广船筹集，而后两者的资金主要由拍下出让地块的开发商负责，整个资金的平衡通过公房出租、社区商业设施运营和出让地块开发收益进行整体解决。

这种把片区里的危房、旧城、旧厂三类项目打包在一起联动实施的做法不仅是广州城市更新的一大创新，也为后续全市片区统筹提供了有益的借鉴。

鹤园小区的片区统筹经验

广船鹤园小区的“工字形”四层红砖房

改造之前的鹤园小区中五巷1—7号

原拆原建翻新后的鹤园小区中五巷1—7号

位于荔湾区广船的鹤园小区原本是广船的职工生活区，共有住宅楼50余栋，按建成年代划分为东、中、西三区，最早建成的中区“工字形”四层红砖房建于20世纪50年代，另外在20世纪70年代，东、西区各建起一批八、九层住宅楼，2000年左右，中区又加建了部分15层和21层带电梯的住宅楼。目前大部分住宅楼在当年的房改中出售给了广船职工，只剩余10余栋依然为广船所有。

由于大部分楼宇建成年份较早，改造前整个小区存在管线杂乱、排水管网老化、停车资源紧张、居民活动场地不足等一系列配套缺失等问题，其中3栋房屋经鉴定为局部D级危房亟须改造。

为了从整体上解决问题，荔湾区结合全市关于老旧小区微改造和危旧房原拆原建的相关政策实施，在片区内范围内实施了两个统筹：一方面在资金层面统筹旧城改造和旧厂改造，另一方面在实施过程汇总统筹原拆原建和老旧小区微改造，将老旧小区微改造和危旧房原拆原建联动进行，统一编制项目实施方案。

其中，鹤园小区中五巷1-7号、西十巷1-4号、西十一巷1-5号三栋危旧房成为荔湾区首个原拆原建的项目，由唯一业主广船于2023年年中开始实施。截至目前，中五巷1—7号的原拆原建工作已基本完工，昔日破败的老楼已经在原址建成整洁明亮的新楼房，后期完成竣工验收手续后可在明年入住，而另外两栋已完成搬迁安置与施工围蔽，未来将按照“合二建一”模式进行户型设计，计划今年内施工。

据广船公司资产运营部微改造工程建设单位项目负责人介绍，三栋危旧房的原拆原建按照“三不标准”（不增加户数、不改变用途、不突破用地红线）开展1:1原址复建，最先完工的中五巷1-7号经过全面优化户型设计，布局了两房一厅、两房两厅、一房一厅、单间四种户型共72套房，每一套房内都有独立的厨房、厕所以及阳台，通风采光大幅改善，每个楼梯单元均预留电梯井位，以便后续加建电梯。

整个鹤园小区的公共设施改造部分对小区的水、电、气、消防等设施进行了全面升级，重新铺设了供水管网并增设二次加压设备，彻底解决老旧城区水压不足的问题，新装燃气管道入户，电力设备同步增容，满足每户居民的家电使用需求，消防系统增设自然通风、室内消防栓等设备。

此外，改造还将利用地形高差将原有的社区足球场改造成半地下智慧停车场叠加室外足球场，其中停车场配有171个机动车位，部分还带有充电桩设施，有效解决社区原本地面车辆乱停放、人车混行的不便。新增的多余空间还新建了五层邻里中心，配有老年人日间照料中心、社区服务站和党群服务阵地。

在三个统筹实施的项目中，广船旧厂地块的改造实施时间最早，涉及金额最大。广船地块一期和二期分别于2020年和2022年被中船集团和中信泰富组建的联合体以81.96亿元和187.6亿元摘牌拿下，项目附带条件之一为对鹤园小区实施微改造。目前广船一期开发的住宅项目已经处于市场销售阶段，二期开发的住宅部分楼栋也已经开始发售，预计等后续三期、四期地块陆续开发之后，未来广船地区将成为全新的滨江生活岸线，助力白鹅潭打造世界级商圈。

对片区统筹模式的两点启示

广船鹤园小区改造的项目总平面图

鹤园小区改造中新建的社区邻里中心

对照鹤园小区的改造过程和《广州市城市更新“十五五”规划（公开征询意见稿）》的相关表述，未来广州在片区统筹改造模式方面的一些特点也逐渐清晰。

首先是片区统筹的实施主体如何选择。

当改造片区内存在多个项目业主时，不同业主之间的利益协调往往成本较高耗时较长，这一点通常也是片区统筹最大的难点。而广船鹤园小区的片区统筹模式最大的特点是三个项目背后都有一个共同的关键角色广船：它既是危旧房原拆原建的单一业主，又是广船鹤园小区的管理单位，还是广船旧厂地块的相关方，三大角色合而为一，天然成为片区改造的实施主体或者主导单位，也可以极大降低各项目统筹实施的难度，政府在这个过程中主要是提供政策支持。

对照意见稿提及的“探索更新片区统筹实施主体机制，促进多个权利主体项目协同实施”，鹤园小区的价值在于贡献了一种较为独特的确定实施主体的办法，当多个项目都有一个共同的主导单位时，由它作为片区统筹主体是较为容易操作的办法。

当这一前提条件不存在时，参考此前荔湾聚龙湾片区城市更新由市政府指定一家国企作为实施主体的做法，更有可能是由市、区政府部门指定相关平台国企作为主体，同时在特定项目的实施过程中引入市场化机构入股，通过不同利益主体互相参股的方式进行统筹。

当片区统筹的主体确定之后，第二个关键问题是如何实现改造资金平衡。

在此前其他老旧社区微改造的案例中，由于涉及的各种公共设施的改造翻新投入较大，难以依靠财政投入和社区内部商业设施的运营收入覆盖，需要另外寻找资金平衡渠道，鹤园小区引入旧厂地块的开发商投资进行平衡的做法无疑具有积极的创新意义和借鉴价值。

在具体操作中，鹤园小区三栋危旧房原拆原建和小区公共配套改造的总投入约2.5亿元，其中前者主要由作为单一业主的广船出资，涉及的住户无需掏钱，后者的改造资金主要来自于摘得广船旧厂出让地块的开发商，资金平衡主要通过公房出租、社区商业设施运营和出让地块开发收益进行整体解决，跳出了财政单一投入的传统局限，实现了改造资金从依赖一次性财政投入转向“片区自我平衡、滚动可持续”。这一点也被市、区住建部门重点关注，视为“十五五”时期广州城市更新项目能够实现滚动推进的关键。

尽管未必每个社区都能够像鹤园小区一样拥有成片的可出让地块，但引入市场主体和相关的社会资金，尽量挖掘潜在社区土地空间价值的原则完全符合《广州市城市更新“十五五”规划（公开征询意见稿）》的导向，即使没有可出让地块作为融资渠道，依然可以通过适当增加社区的容积率作为代替的资金平衡方式。

在此前海珠得胜岗连片自主改造项目中，由于现场并不具备划出可出让地块的条件，最终通过拆旧建新的过程中提高容积率、新增部分住宅面积的方式实现资金平衡。

总体而言，广船鹤园小区把危房、旧城、旧厂三类项目打包实施的做法为广州城市更新片区统筹贡献了一种值得借鉴的解题思路，预计后续随着更多案例的涌现，片区统筹的模式库也将变得更加丰富，“十五五”时期广州完成2500套危旧房、180个老旧小区的改造目标也将更有保障。

采写：南都N视频记者 魏凯