“8·28”楼市新政满月观察｜上海新房开盘频现“日光”，有人加价抢购“老破小”

新房千人摇、认购触发积分；二手房惜售、加价抢房⋯⋯这些关键词正重新回到上海楼市，而在“以价换量”大环境下的“捡漏”，似乎越来越难了。

上海宝山区一在建商品房项目 每经记者 包晶晶 摄

中秋小长假前后，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）走访上海市二手房市场时发现，不少居民区附近的路边出现了中介公司外摆揽客的广告牌，周边居民不时驻足咨询，热情较高。

21世纪不动产上海延吉中路店店长韩新志接受每经记者采访时表示：“最近二手房价格整体微涨，但板块之间的分化也比较大，虽然有些区域仍在补跌，但几乎已经见不到‘捡漏’房源流出了。”

新房频现“日光”

据上海中原地产数据，9月份仅首周因供应回落导致成交环比减少，随后3周新房成交面积环比分别上涨20.54%、19.40%和3.13%。

进入9月，上海楼市回暖信号明确：房企陆续收回折扣、上调房源价格，甚至不少新盘经历首开“日光”后，加推仍然“一房难求”。

中秋节当天，位于上海嘉定的金茂满嘉二批次加推房源出现“日光”。据项目方面介绍，此次加推认购率达到361%，并且认购一小时即触发积分，入围分达到66.15分。

小长假后首个工作日，青浦徐泾绿城悦海棠官宣二批次加推当日售罄。

9月28日，绿城悦海棠开盘现场 企业供图

红盘热销的同时，板块内、板块间、不同产品之间的分化也在持续，不过上海新房整体销售数据仍然大幅超越2025年的“金九”。

安居客上海统计数据显示，截至9月26日，9月新房已累计销售9717套，同比上涨22%。上海中原地产认为，今年前8个月上海楼市已率先完成市场筑底，行情韧性凸显，当前新房、二手房房价走势领跑全国，反弹趋势明确。短期来看，新房成交量将保持平稳震荡运行；长期随着供应收紧、需求稳步释放，楼市或将持续走出“量稳价涨”的行情。

有人加价抢购“老破小”

韩新志透露：“从年初到现在，‘老破小’价格上涨了5%~8%。不同板块和房屋类型有些分化，一些房龄20年左右的二手商品房，恰好是市场稀缺的户型，房东对市场的试探更为明显。”

2026年9月，上海市静安区某小区 每经记者包晶晶摄

他举了个例子：“附近一套房源，房东心理价位670万元，发现几组客户都愿意出到这个价格，于是试探性地涨到680万元，最后也卖掉了。”

甚至有些低价“老破小”还出现了加价抢房。韩新志告诉每经记者，在隆昌路海州路，上世纪70年代建造的小区，一套30多平方米的房源，挂牌价格230万元。有中介连夜敲门要求加价购买，随后房东被“电话轰炸”——有人出230万元，另一方加到233万元，最终以235万元成交。

9月26日，隆昌路海州路的“老破小” 每经记者 包晶晶 摄

每经记者在实地走访中注意到，这一小区紧邻高端住宅“缦云上海1期”，与美团、哔哩哔哩等大厂总部仅相隔一条杨树浦路。记者在租赁平台看到，该小区52平方米的出租房源，挂牌租金为5000元/月。

“不过，同区域内，有一些超大面积，建成于2000年之前的商品房或塔楼，则继续面临降价销售无人问津的局面。”韩新志说。

二手房从“以价换量”到“价涨量缩”

对于近期的市场，韩新志对记者强调，价格归价格走势，成交归成交走势。

“当库存积累到一定程度，比如18万套~20万套，而价格基本见底的时候，才是成交量最旺的时候。这个时候各种地段、面积、价位的房源都极大丰富，客户挑选余地大。”韩新志说，“现在非常接近2026年年初的市场状态，量升、价稳。”

他表示，目前买房人能够还价的幅度变小，挂牌价格会变高一点，再往后就是“笋盘”变少，价格不知不觉上涨，买房人经历过前一阶段的价格低谷，不愿意接受涨价，而房东也不再接受砍价。“这时候双方都需要一个消化的过程，也就是价格微涨、成交量微缩。”

“和其他一线城市以及杭州、成都等热点城市相比，上海二手房价格上涨非常稳健。”中信建投房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲日前在“2026中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十六届房地产品牌发展高峰论坛”上的发言，与韩新志对市场的感知基本一致。

“2024年四季度到2025年二季度，是二手房房价企稳的过程，2026年以后，上海比较明显地进入止跌回稳的阶段。从目前量、价层面来看，实际上一线城市已经出现了上涨。聚焦上海，首先是量、价同步向上。其次是从月度销供比来看，上海新房、二手房都在明显地去库存。此外，200万元以下的交易占比逐月缓慢下降，其他价位的房屋成交量环比上升，量价配合比较健康。更重要的是，2026年以来，上海房屋租金也出现了上升，未来对上海的房价将产生明显支撑。”竺劲说。

对于“金九银十”的表现，韩新志则认为，“‘金九’二手房成交规模未必会超越七八月份，甚至十月份在长假的干扰下还会减少，就是因为当下正处在双方消化市场变化的过程中。”

根据他的经验，这一过程通常需要1~2个月。