“8·28”楼市新政满月观察｜深圳新房现售成交占比明显提升，二手房议价空间持续收窄

每经记者：陈荣浩 每经编辑：杨翼

9月28日，“8·28”楼市新政出台满一个月，叠加“金九银十”传统销售窗口期，市场暖意传导到了一线门店。

公开数据显示，9月1日~9月27日，深圳一二手住宅合计成交6442套，同比上升1.1%；其中，一手住宅成交2350套，同比上升6.6%；二手住宅成交4092套，同比下滑1.8%。

《每日经济新闻》记者实地走访深圳多个片区的房产中介门店及售楼处了解到，进入9月以来，深圳二手房买卖双方博弈的天平悄然偏移，刚需与置换客出手节奏加快，购房者与挂牌业主的议价空间在不断收窄；新房市场方面，部分热门新盘处于加推阶段，通过上调备案价以及收紧折扣的方式，抬升实际售价。

乐有家方面透露，当前，深圳楼市处于“量升价稳”阶段，买方虽决策提速但价格预期仍偏理性，卖方如参考片区近期真实成交价定价，更易把握“金九”销售窗口期。

看房热度明显提升

《每日经济新闻》记者注意到，9月1日~9月27日，深圳新房整体成交同比回暖幅度虽不算突出，但现房成交占比明显提升。美联物业数据显示，9月1日~9月27日，深圳一手住宅预售+现售网签共计2350套，其中现售网签1078套，同比增长约43.16%。

9月1日~9月27日深圳楼市成交情况。数据来源：美联物业

“现在，深圳市场的现房认可度较高，一方面开发商更倾向于推现房；另一方面，经历过此前的交付波动后，购房者对‘所见即所得’的现房接受度越来越高。”9月28日，在深圳从业多年的地产中介梁旻如是告诉《每日经济新闻》记者。

记者实地走访了解到，目前，深圳楼市的看房热度已明显提升，在新楼盘中，部分热点项目率先打破“以价换量”惯性，通过收窄折扣等方式，抬升实际售价。

此前楼市相对冷清阶段，新楼盘首次开盘普遍会给予购房者较高折扣，有些可做到备案价的九二至九四折，个别楼盘的特惠房源最低可做到备案价的八五折。

如今，部分新盘开盘前释放的优惠力度已明显降低。其中，位于宝安沙井的景序暄和里项目，是深圳刚需群体关注度较高的楼盘。该楼盘开盘在即，目前处于蓄客阶段。

近日，景序暄和里项目售楼处工作人员告诉记者，其项目84平方米的三房，预计总价在280万元至320万元，为精装修交付。“项目是新规户型，套内空间拓展后接近100%。此外，项目适用‘8·28’楼市新政相关信贷规则。现在项目处于冻资阶段，可享受到九八折优惠。”

宝安沙井暄和里售楼处现场。每经记者 陈荣浩 摄

记者还了解到，目前，深圳楼市已经有不少楼盘在新楼栋取证加推阶段上调备案价。例如，位于龙华民治梅林关板块的中海云颂玖章，9月最新加推房源备案价升至8.27万元/平方米，折扣收窄至九三折，折后单价达到7.69万元/平方米。

开发商敢于“调价”的原因，是供需关系悄然反转。深圳中原研究中心统计显示，2026年三季度，深圳商品房计划供应套数同比下滑41.6%，面积同比下滑34.7%；住宅计划供应套数同比下滑35.1%，面积同比下滑28.7%。

二手房成交结构发生变化

相较于新房市场，深圳二手房市场的修复更显温和扎实，最核心的信号就是议价空间持续收窄。乐有家数据显示，深圳二手房议价空间从今年1月的10.97%，回落至9月上半月的8.81%，已连续8个多月收窄。

《每日经济新闻》记者注意到，这背后不只是价格的变化，更是业主市场预期的修复：实际成交谈判中，业主的妥协度正持续降低。

福田百花片区资深房产经纪人刘军（化名）向《每日经济新闻》记者介绍称，现在，深圳二手房整体议价空间小多了，优质学区、地铁口的房源，能砍三到五个点都算不错了，不少房源挂盘一两周就有客户订，业主的心态明显稳了。

贝壳研究院数据显示，8月29日~9月19日，深圳二手房新增客源量较“8·28”楼市新政出台前22天环比增长8.1%，带看量环比增长19%；9月上半月，深圳二手房议价率为9.3%，环比收窄0.1个百分点，为今年以来次低值，业主让价幅度已明显收缩。

成交端回暖同样清晰可见。就9月的月度数据来看，截至9月27日，乐有家门店二手房签约量同比上涨32%，二手看房量同比上涨21%。

值得注意的是，二手房成交结构发生变化，改善型与高端需求正在加速释放。深圳贝壳研究院监测数据显示，9月1日~9月21日，贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月同期增长17%；其中四房及以上户型签约量增长28%，总价1000万元以上二手房签约量增长31%。

“这轮二手房市场修复不是只靠刚需撑着，改善型和高端需求正在跟上来。”深圳贝壳研究院院长肖小平向《每日经济新闻》记者分析称，千万元级房源、四房户型的增速明显高于大盘，说明前期积累的置换需求在逐步释放，也反映出市场信心正在向中高端传导。

深圳福田区福田街道部分二手房源挂牌情况。每经记者 陈荣浩 摄

不过，记者注意到，目前的深圳二手房市场，业主挂牌价与市场高峰期时相比，整体仍处在低位。以福田区福田街道的二手房为例，港城华庭一套约63平方米的三房房源，业主当前挂牌价约380万元，折合单价约6.03万元/平方米，而同户型房源，2021年市场高位时，成交价格处于490万元至555万元区间。