828新政上海细则的六个特征及与北京细则的异同

9 月 28 日，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局上海监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（沪建房管联〔2026〕451 号），自 2026 年 9 月 28 日起执行。距北京细则（京建发〔2026〕460 号，9 月 24 日发布并执行）四天。

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上海细则的六个特征

特征一：在途项目三分法，多出一个通道

上海把在途项目分成三类，北京是两类加一个历史遗留条款。三类均带明确时间边界——截至 2026 年 8 月 28 日（含）前，第一类保留“含部分取得”的限定。

第三类是上海单列的分类方式。差别不在“能不能过渡”，而在过渡的门槛与措辞：上海这一档写的是“2027 年底前预售条件可按原有政策规定执行”，未列明第二类项目的区政府确保交付及备案条件；北京要求各区政府确保能够按时建成交付，在加强预售资金监管的情况下报市级部门备案。

需要说清楚的是，第三类仍有自己的条件——公告日期、拿地日期、2027 年底前预售条件按原政策执行、预售资金监管执行新规。不能概括为没有条件。另外，第二类的窗口是“2027 年底前仍可按原有预售条件申请预售”，第三类是“2027 年底前预售条件可按原有政策规定执行”，两个口径不能统一解释。

特征二：把“能不能卖”和“钱怎么管”解耦，且上海写明了资金监管要求

符合过渡条件的第二类项目，预售条件沿用原政策，资金监管执行本次文件列明的专项要求，即保留原有预售条件，同时设置专项资金监管要求。第二类过渡项目另设重点监管额度和支取安排，预售资金仍须全部存入监管账户；其具体支取规则不能与新增项目混用。上海原文把第二类项目的资金监管要求写得很细：

设定重点监管额度，重点监管额度应覆盖项目工程建设配套费用及必需的管理运营资金，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。预售资金应全部存入资金监管账户，入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或按照资金监管协议申请支取超出重点监管额度部分的资金，支取时由项目所在区住房资金监管机构审核。

北京的写法不同：重点监管额度覆盖项目全部剩余工程建设费用及红线外需企业承担的市政工程费用；超额后按建设节点申请相应建设资金，或申请超额度资金，由所在区主管部门审核。两地覆盖内容和审核主体不同，但结构相似——都是保留原有预售条件，同时设置专项资金监管要求。

特征三：融资渠道列示更完整，实际适用仍依国家规定

上海第四部分标题是“加大融资支持力度”，下设三条，其中第三条单列“促进金融与房地产良性循环”：支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。两地均明确支持现房销售及“好房子”项目。

北京第四部分标题是“完善商品住房信贷管理”，两条：规范按揭发放、加大开发贷款支持。北京没有单列项目融资渠道的条款，也没有“一视同仁不同所有制”的表述。

这一条要放在国家框架里看才准确：建房规 3 号三（二）写的是“支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资”。上海把“多种方式”具体化为债券、股票、资产支持证券、不动产投资信托基金四类，并加了一句所有制中性的表述。北京未重复列示。

所以判断应当是：上海在融资配套的地方表述上更完整，但不构成北京否定或限制这些渠道。两地都按国家规定办理，上海只是写得更细。

特征四：土地端给时间，也写明缴清与登记的衔接

对 2026 年 8 月 28 日后发布出让公告的商品住宅用地，两地均允许出让价款分期：首付款在出让合同签订之日起 30 个自然日内缴纳、比例不低于 50%、分期不计利息。差别在余款期限：

· 北京：余款可延长至出让合同签订后两年内缴清。

· 上海：余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要、按规定程序决策后，可再延长一年。

表面看上海更紧（一年 vs 两年），实际上海多了一个弹性阀门。需要说准的是：延长一年须履行规定决策程序，不宜视为自动适用；具体决策层级和方式待明确。两地的最长期限都可以到两年，上海的差别是第二年需要走程序。

上海另有两处表述值得注意：

分期缴款项目，开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同，申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。分期缴款项目在出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。

前半句是便利——开发企业可凭出让合同申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，对应“拿地即开工”方向；上海原文写的是“申请办理”，不意味着无需其他材料或条件，也不等同于已具备开工条件。后半句是衔接：不缴清土地款，办不了首次登记，也核发不了该出让合同范围内第一批次的预售许可。

这一条怎么评价，分寸要拿准。它把土地款分期与预售准入的关系写明了，对企业测算是有用的；但不能据此认定京沪的预售准入要求不同——北京本次文件未重复列明，不等于北京没有这项要求，既有预售许可受理条件中已包含缴清土地出让金、取得土地权证等内容。两地的差别目前只能表述为文本差异，是否形成实操差别，要看各自的登记与许可受理条件。

上海还有“出让价款具体交缴方式，经当地土地出让协调决策机构集体决策后，在土地出让公告中予以明确”——具体交缴方式经集体决策后在出让公告中明确。

特征五：销售端总体要求一致，封顶细化程度与定金比例不同

封顶预售、全额全过程监管、竣工备案后放按揭，两地主干一致。差异主要在两处：

一是封顶要求的表述细化程度不同。北京把封顶细化到“楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑”，并要求建设、勘察、设计、施工、监理五方出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。上海原文表述是“单体建筑应完成主体结构封顶”，未作同等细化。

准确的说法是：北京本次文件细化了封顶证明要求，上海所见表述未作同等细化。不能读作上海没有验收要求——未在本文件展开，不等于没有其他规定。建房规 3 号一（一）写的是“具体条件由各地根据实际情况确定”，细化与否属于地方授权范围内的事项。

二是现房定金的比例量化不同。国家写的是“依法收取少量定金”，两地各自量化：北京“一般不超过总房价款 1%”，上海“一般不超过购房总价款 3%”，相差 2 个百分点。两地都用“一般”表述，不是绝对上限。

两地均规定：开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按合同约定解除定金合同；上海进一步明文列出企业依法返还定金并承担违约责任。政策允许的一般比例不等于项目实际收取比例：在总价相同、实际分别按 3% 和 1% 收取的情况下，上海购房人的前期资金占用更高；对认购转化及履约稳定性的影响，还取决于合同安排和市场接受度。

另有两处上海承接国家、北京未展开：一是现房销售项目“在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息”；二是“优化项目行政审批”单列一条。北京的土地部分写的是带规划方案出让、拿地即开工、七通一平、围绕轨道交通站点优化布局，没有行政审批专条。

特征六：历史遗留项目，上海未给路径

北京：8·28（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

上海：（三）2026 年 8 月 28 日（含）前的历史遗留问题项目，由有关部门另行研究。

北京给了路径（区政府评估风险后参照在途执行），上海本次文件未给出具体处置路径，写的是“由有关部门另行研究”——需结合既有规定及后续安排判断，不能从“另行研究”推导出没有任何适用规则。

项目适用哪套规则，不是一次判断完成的，而是四条线分别判断：

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京沪细则对照

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对企业测算与执行的影响

（一）先定类别，再定行为时点

1.项目类别：看出让公告时点、截至 2026 年 8 月 28 日（含）前的证件状态（是否已取得国有建设用地使用权、是否已取得或含部分取得建设工程规划许可证）。上海三类、北京两类，跨期地块在上海单列。

2.预售条件：由类别决定。适用第二类过渡安排的项目，须满足区政府确保交付、加强监管及备案要求；上海第三类按其单列条款判断。

3.按揭放款时点：8 月 28 日（上海为“起”、北京为“后”）取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放。

4.主办银行资金管理：8 月 28 日（上海为“起”、北京为“后”）新签订借款合同（北京为开发贷合同）的项目适用。

按揭与主办银行制度须分别核对预售许可证取得时间和相关贷款合同签订时间；沿用原预售条件，不当然意味着沿用原信贷安排。分期分栋取证及合同适用范围仍须具体核实。

（二）资金测算有三个变量，缺一不可

一是预售资金的支取规则尚未明确。两地都只写了适用新项目监管政策项目的监管解除节点，监管期间能否支取、按什么节点支取，待具体监管办法。既不能认定资金完全不得使用，也不能套用过渡项目的支取机制——后者只适用于适用该安排的项目。这一项落地前，现金流测算只能做情景假设。

二是土地款分期要连着登记与许可条件一起算。分期安排影响资金占用，但分期缴纳不等于可以在未缴清土地款时预售。上海写明：分期缴款项目在出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。北京本次文件未重复列明该项，但既有预售许可受理条件中已包含缴清土地出让金、取得土地权证等内容。因此测算应结合土地出让合同、登记条件与预售许可要求一并处理，不宜只按分期条款推演；用足分期可能意味着首批预售许可相应延后。

三是按揭放款时点后移改变了回款节奏。竣工备案后方可发放按揭，购房款中依赖按揭贷款支付的部分，其到账时点后移；实际资金缺口取决于首付款入账与可支取规模、开发贷投放节奏、土地款分期安排、工程付款安排与销售速度，不能只按“销售—回款”的旧曲线推算。

（三）这几类事项落地前，不宜下结论

跨期地块（上海第三类）在上海仍须执行新的预售资金监管政策，但该段未引用哪项具体监管安排；同一项目分期、分栋取得多张预售许可证且跨越 8 月 28 日时如何识别，两地均未展开；2027 年底前已申请、尚未获批的跨年项目如何处理，两地文件都没有写；上海历史遗留项目“由有关部门另行研究”，本次文件未给路径；上海延长一年的“规定程序决策”，具体层级与方式待明确。这些不是可以忽略的细节——它们决定的正是“能不能卖、什么时候能卖、钱什么时候到账”。对其他城市而言，预计总体方向保持一致，具体过渡和监管安排仍需以当地文件为准。

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待明确

两地共同事项及上海专项事项：

一是适用新项目监管政策的项目，其监管期间支取条件、节点及额度，需结合后续监管办法明确，是现金流测算的重要不确定因素。两地对适用过渡安排的项目已列明额度覆盖与支取安排，不能与该规则混用。这是目前最需要跟踪的一份配套文件。

二是 2027 年底窗口的口径。两地第二类均为“申请预售”的截止时点，不是“取得预售许可证”的期限（上海第三类为“预售条件可按原有政策规定执行”）。截止前已申请、尚未获批的跨年项目怎么处理，两地文件都没有写。

三是同一项目分期、分栋取得多张预售许可证、取证时间跨越 8 月 28 日时，按揭规则的适用范围如何识别，两地均未展开。不应按第一张预售许可证的日期直接判断全部房源。

四是上海第三类（截至 8 月 28 日（含）前已公告、8 月 28 日后取得土地使用权）执行新的预售资金监管政策，但该段未引用哪项具体监管安排，具体操作需结合后续监管办法明确。

一处措辞差异，不宜量化为天数：按揭条款上海写“8 月 28 日起”取得预售许可证，北京写“8 月 28 日后”；主办银行条款上海写“起新签订借款合同”，北京写“后签订开发贷合同”。“起”与“后”涉及 8 月 28 日当天是否纳入，两字差异不等于实际执行存在一天之差，当日项目的适用口径待明确。

IN THE END