中国住房没有过剩？专家：农民工购房比例太低，三办法或可以解决

九月这几天，房地产圈子里最火的话题变成了一道选择题：中国的住房到底是多了还是少了？一边是账面上房子够住、套户比过线的现实，一边是接近三亿农民工挤在城市里却买不起房的窘境。

有专家把矛头对准了后一头——农民工购房比例过低，才是真正的病灶。围绕这个判断，业内讨论出了三条可能的破解路径。先讲个背景。

之前各大媒体传出一则消息，中国正式启动商品房＂预售制＂改革讨论，把烂尾楼、退款难这些老毛病从制度源头动刀。这个信号很有意思——监管的注意力已经从＂救开发商＂转向＂护购房人＂。

翻回国家统计局今年前八个月的账本，新房销售面积同比缩了12.1%，住宅销售额同比缩了13.1%。

数字打架，逻辑失焦。

交易端也讲同一个故事。

商品房待售面积已经连着六个月同比往下走，降幅还在扩大；今年前八个月二手房网签面积5.49亿平方米，同比涨了10.6%，连续多月盖过新房。一二手房合计成交10.48亿平方米，市场没崩，是在换挡。

真正卡壳的地方在需求那头——庞大的农民工群体，没能被这盘存量接住。数据直接摆事实。

珠三角2563份问卷显示，在务工城市有产权房的农民工只有7.18%。建筑业口子上那近4000万农民工，能在打工的城市买上房的不到3%。

2024年全国农民工总量已经到2.997亿人，2025年月均收入首破5000元关口，到5075元，外出农民工月均5774元。收入是抬起来了，可一线城市房价收入比早就跑到两位数，靠＂再等等＂根本追不上。

《财经》杂志今年4月那篇调查把话讲得挺直接：农民工在务工城市定居，卡在三道坎上——随迁子女教育、职工养老保险、购房。这三道坎不是并列摆着的，是串在一根绳上的死结。

孩子进不了城里学校，家搬不齐；养老关系接不上，老了只能返乡；这两件事悬着，购房这件事就永远是＂以后再说＂，落不到当下的决策桌面上。之前珠三角问卷里有个细节特别扎心：已婚农民工占比高达68.1%，可绝大多数是＂半个家＂进城，配偶或子女留守老家。

这些人在务工城市每月消费才2548元，消费倾向39.7%，同时还得每月往老家汇1342元。对他们来讲，城市是挣钱的工地，不是过日子的家园。

买房这件事，压根不在他们的账本里出现。住建部同期数据也指向同一个结论：2025年末，在城镇居住的农民工1.3亿，加上随迁子女和老人，进城农民工连带家属大约1.7亿。

这1.7亿人已经在城市生活着，＂人户分离＂这一层壳没打破，他们就落不了地。中国城市和小城镇改革发展中心主任高国力把这个群体的诉求归为四条：稳定就业、子女教育、住房保障、社会保险——四条打通了，人才能真正扎下来。

第一条破解路径直指子女教育。把农民工集中流入的发达城市列为攻坚重点，把入学门槛降到接近零，让随迁比例真正抬起来。

孩子跟在父母身边上学，家庭才能整搬进城，购房这件事的权重立刻不一样。这一步是所有政策的地基，绕开它，后面全是空转。

第二条落在养老保险。农民工职工养老参保率过低，本质是＂实惠感＂不够——交了未必领得回、换了城市怕断档。

把参保门槛、缴费档次、跨省接续这三块打磨顺，让养老关系跟着人走，农民工老了就不必非回老家。这个预期一旦立住，年轻时置业的＂远期理由＂才算真的成立。

第三条直接对准购房负担这块硬骨头。进入2026年，多地已经把农村户籍购房者单列进支持范围。

广西启动了环卫工人和建筑农民工住房公积金缴存使用的三年专项行动，湖北大冶把农村户籍灵活就业人员纳入公积金覆盖。

九月各地还在陆续跟进落地细则。三条办法拼起来，做的是同一件事——把农民工从＂城市的临时劳动力＂改写成＂城市的固定居民＂。

这一步跨出去，住房需求的底层逻辑才会翻页。之前那些绕开身份问题的救市工具，效果都是短线的，退潮很快。

房子建得再多，也得有人愿意在这片土地上把根扎下来才算数。再看大盘走势。

CMF最近的报告把2026年定义为＂从持续下行到企稳回升的转折之年＂，但也点破前提：租金得先止跌回稳。而目前全国40个大中城市的租金还在往下走，市场的自我修复远没完成。

就在这个九月，多地基准地价数据陆续披露，土地端信号并不乐观，地方财政对新一轮楼市政策的依赖度还在加码。这盘棋，短期难有奇效。

放到更大的坐标里看，凡是走过城镇化后半段的经济体，包括日本、韩国、台湾地区，都碰到过同一道题——如何把＂外来打工人口＂改写成＂本地居民＂。中国的特殊之处在于规模：三亿人的身份切换，全世界找不到第二个案例。

城镇化率已经过了65%这条线，靠新增进城人口托底楼市的时代结束了，剩下的空间只在存量的农民工身上。一句话讲我的判断：楼市的长期需求，从来不看短期刺激能砸出多少水花，看的是人愿不愿意在一个城市长期活下去。

＂十五五＂这五年，如果教育和养老这两个前置环节能真正破题，农民工在务工地购房比例从7.18%抬到哪怕15%，对应的需求就是千万套级别。这不是靠政策＂催＂出来的，是本来就存在、只是被制度门槛压着的真实需求。

回到那道选择题——中国的住房到底是不是过剩了？答案已经很清楚：过剩的是建错了地方、盖给错误人群的房子；短缺的，是让农民工敢买、能买、愿意买的那套制度条件。

三个办法能不能真正落地生根，直接决定这盘棋的下半场怎么走。九月这波政策讨论热度，或许就是转折的起点。