广东
广船鹤园小区业主，躺赢了。
前两天，广船一期地块鹤园小区2栋“原拆原建”项目发布工规公示。
作为荔湾首个原拆原建项目，如果进度顺利，预计明年9月底即可实现全面完工。
值得一提的是，这个小区，还是“0元”原拆原建，业主分币不用掏。
｜广州规自局截图
广船鹤园小区位于鹤洞地铁站旁边，小区对面就是广钢，地理条件不错。
据资料显示，该小区建成于20世纪60年代，是广州造船厂职工宿舍区，共有52栋居民楼。
前几年，由于楼栋年久失修，小区内中五巷1-7号、西十巷1-4号、西十一巷1-5号楼，被认定为局部D级危房。
后来在官方推动下，3栋危房被纳入原拆原建计划。
｜广州楼市发布 制图
其中，第一批原拆原建的中五巷1-7号楼，在今年5月已经完工。
现在工规公示的西十巷、西十一巷，属于广船鹤园小区的“第二批”原拆原建。
｜图源：荔湾区政府官网
从官方披露的信息来看，广船鹤园小区的最新两栋原拆原建建筑，只有4层。
户型以两房结构为主，走廊占据了较多的空间，没有客厅，整体功能缺失。
而改造之后，整体面积和层数虽然保持不变，也是两房户型，但空间布局和动线更为合理，新增了客厅与阳台，居住舒适性明显提升。
｜广州规自局截图
还有一点比较特别，与大多数“原拆原建”项目不同，广船鹤园小区的改造，业主基本不用出钱。
因为根据2019年广船一期地块的出让条件，竞得人需要承担鹤园小区微改造的实施责任，承担程中产生的所有费用。
而当时拿下广船一期地块的开发商，是上海凌翔投资有限公司，其背后就是中信泰富和中国船舶工业集团。
｜广船一期地块出让公告
｜图源：广州公共资源交易中心
换言之，真正掏钱改造广船鹤园小区的，是操刀广州滨江天地的中信泰富和中船联合体。
而中船广州公司在官微上，也同样明确了这个信息。
｜图源：中船广州公司
按照惯例，小区的原拆原建，基本是由业主自筹资金，每户大约要补钱4000-6000元/平。
比如花都集群街2号的原拆原建项目，每户居民的出资金额约为4600元/平，按原建筑50平面积计算，每户预计掏23万左右。
对比其他要自主筹钱改造的小区，广船鹤园小区业主直接躺赢。
｜广州楼市发布 制图
要知道，不少社区在拆除重建后，物业价值都会有明显增值。
比如花都集群街2号在改造为电梯直达入户的小洋房后，据测算房子增值了160%。（数字来源：广州日报）
再比如越秀黄桥小石集在原拆原建改造之后，17-20平的小公寓，租金约为3000元/平，折合单价约150元/平/月。
对比同在越秀应元路的其他老破1800-2300元/月的小公寓，黄桥小石集租金优势明显。
如果按租金单价计算，差距就更大。
｜图源：贝壳找房
广船鹤园小区改造完成后，同样具备补涨条件。
楼市君查询了下贝壳成交记录，目前广船鹤园小区的2房成交均价约为2.0-2.3万/平。
而一路之隔的广钢新城，类似面积、楼龄更新的二房，成交价却在3.3-3.4万/平。
因此，广船鹤园小区如果原拆原建改造完成，不仅居住体验能得到大幅改善，两者之间的房价水位差，也可能会进一步改善。
｜图源：贝壳找房
结尾再说一个趋势，未来类似广船鹤园小区这种原拆原建的小区，可能会逐渐增加。
一方面，官方的政策支持再加大。
今年4月，广州规自与住建局就曾明确强调，支持"原拆原建、增加公服"的改造路径，由业主自主更新、自筹资金，将"老房子"改造为"好房子"。
｜图源：广州市政府
另一方面，老城区越来越多国有住宅社区面临“老化”，已经到了不得不改的阶段。
如果征收改造，成本高，采用自拆自建反而会更经济一些。
因此，未来可能会有越来越多老城区的“老破小”小区，会加入“原拆原建”阵营。
至于阻碍原拆原建的“90%同意门槛”，也可能会调整。
对于这种趋势，你怎么看，评论区聊聊~
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