9月楼市“金九”成色几何：一线领跑VS多城市筑底

"金九"已至，楼市交出了一份冷热不均的成绩单。中指数据显示，9月1—27日重点30城新建商品住宅成交面积同比下降5.5%，但一线城市逆势同比增长9%，北京、上海在8月需求端政策优化带动下分别增长18%和16%。二手房方面，重点20城成交10.4万套，同比增长4.2%，上海二手房成交量已连续7个月同比正增长。

数据背后是一个清晰的信号：核心城市的成交改善，更多来自此前需求端政策与"金九"传统旺季的叠加带动，多数城市新房市场仍处于筑底阶段，修复集中在核心城市的优质板块与优质项目。

一线政策红利集中释放，京沪领跑"金九"

北京、上海成为本轮"金九"最亮眼的两座城市。北京9月新房上市套数达5272套，已超过今年各月全月规模，房企加快施工和取证节奏，8·28新政以来取证新项目已达21个（含加推）。据克而瑞监测，9月21—27日北京新建商品期房网签1320套、总金额98.70亿元，此前一周入市的6个新盘合计网签851套，占全市期房网签套数的64.5%。

上海同样热度不减。安居客统计显示，截至9月26日上海9月新房累计销售9717套，同比上涨22%。中秋假期金茂满嘉二批次加推"日光"、认购率达361%，绿城悦海棠二批次加推当日售罄，成为2026年上海首个"千人摇"新盘。据克而瑞好房点评网相关监测，核心城市优质板块的看房热度与去化速度明显高于大盘，政策红利正通过"优质项目集中入市"这一通道加速释放。

二手房连续高位运行，置换链条开始接续

与新房市场的冷热不均相比，二手房市场呈现出更稳定的修复态势。重点20城9月二手住宅成交10.4万套，同比增长4.2%，上海二手房成交量已连续7个月保持同比正增长。深圳截至9月27日二手房签约量同比上涨32%，看房量同比上涨21%，千万元级房源与四房户型增速明显高于大盘，说明改善型与高端需求正在跟进。

二手房的持续活跃，本质是置换链条的逐步打通。据克而瑞好房点评网相关数据，上半年重点城市二手成交占比已稳定在六成以上，"先卖后买"的置换路径正在成为主流购房者的标准动作。一手房市场中的改善型项目去化较好，也与二手房流通带来的购买力释放形成呼应。不过，多数三四线城市二手房仍以"以价换量"为主，价格端尚未出现趋势性企稳。

8·28新政满月，交易端影响有限供给端变化初现

8月28日落地的商品住房销售制度改革，到9月28日正好满月。预售门槛提升至主体结构封顶、个人按揭贷款发放节点延后至竣工备案、进一步推进现房销售——这三项核心调整，对9月交易端的直接影响较为有限。原因在于，新政对存量项目设置了过渡安排，当前在售和可售房源大多形成于新政之前，销售市场短期受到的直接冲击有限。

但供给端的变化已开始显现。9月1—27日，20城新建商品住宅批准上市面积同比下降近三成，延续今年以来的供应缩量趋势。原有预售模式下，房企拿地后约6—9个月可进入预售；新制度下部分项目从拿地到最早预售可能延长至12—18个月。据克而瑞好房点评网相关研判，2027年二季度前后将成为观察新政对新增供应影响的重要窗口，核心一二线城市的供应节奏变化对成交的影响将更为明显。

土地市场趋于审慎，年末供地是重要观察窗口

相比交易市场，土地市场对8·28新政的反应更为直接。9月1—27日，300城住宅用地平均溢价率6.0%，较8月有所回落，多数城市以底价或低溢价成交为主。房企出价策略趋于审慎，对项目确定性、开发周期和资金占用的考量更加充分，核心城市优质稀缺地块仍具吸引力，但整体溢价空间受到约束。

供地端也在调整条件。厦门、丽水、江门等城市已推出现房销售地块，部分配套土地款分期缴纳安排；北京9月已有3宗住宅用地取消出让，西安、成都、福州等城市也出现个别地块终止出让。年末通常是全年住宅用地供应的集中期，2023—2025年11—12月300城住宅用地出让金占全年比重分别为34.8%、44.3%和34.7%，年末土地市场的成交情况，将成为观察2027年新增供应变化的重要窗口。

结语：修复集中在核心城市优质板块，购房者更看重确定性

综合来看，9月楼市的"金九"成色呈现明显的结构性特征：一线城市在政策与旺季叠加下领跑，核心城市优质板块与项目去化较好，但多数城市新房市场仍处于筑底阶段，修复并非普涨而是分化。对购房者而言，当前市场的核心逻辑是"确定性优先"——开发商的交付能力、项目的真实去化、板块的配套兑现度，比纸面蓝图更重要。四季度需重点关注地方细则落地、新老项目衔接，以及年末土地供应与房企拿地情况，这些将决定2027年市场的供给格局与修复节奏。

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