159.7亿！招商双响炮，滨江重返上海，国贸、象屿、南山补仓！

等了一个月，另一只靴子终于落地。昨晚上海四部门联合发布828新政实施意见，即日施行：

封顶才能预售、竣工备案才放按揭、现售定金上限3%、土地款"1+1"分期免息。上海正式拥抱现房时代。

细则落地不到24小时，第十批次土拍开考，四宗地159.7亿元成交：

招商&南山经过109轮厮杀，29.2亿竞得杨浦五角场地块，溢价率21.46%，细则落地后的首宗高溢价地块。

招商&南山&滨江&南通瑞城，64.16亿元抢下闵行古美地块，溢价率24.44%，杭州滨江重返上海。

国贸&北外滩集团，以54.18亿底价拿下北外滩地块，住宅占比不到四成的复合考卷，从郊区全面杀进市中心。

象屿12.15亿底价摘得宝山吴淞地块，积极参与了一整年土拍的象屿，终于再次补仓成功。

这批地8月26日就公示了，正好落在细则的"第四类特例"里：2027年底前上市，可以沿用老的预售规则。

换句话说，这可能是旧规则下最后一批"绝版地块"，也是细则给房企吃下的定心丸。

01

109轮激战，招商&南山笑到最后

今天房企角逐最激烈的重头戏，是杨浦江湾历史文化风貌区020-02地块。

五组人马报名：联发、越秀、中建壹品、绿城、招商&南山——追平九批次金桥，是今年上海土拍报名最密的一宗。

开拍后联发率先出价，中建壹品、越秀跟进，整整鏖战109轮。

最终，招商&南山以总价29.2亿杀出重围：溢价率21.46%，成交楼面价约6.56万/㎡。

五角场地价就此创新高，这也是现房细则落地后，上海首宗高溢价地块。为什么这么抢？

地段在这摆着：直线距离10号线三门路站约150米，西侧云际尚浦双子塔，南接五角场商圈，向北衔接新江湾城。

同时需求也摆在明面：字节、B站、叠纸扎堆，五角场核心区十年断供。

账本也同样清晰：起始总价才24亿，正是新政后房企最爱的"轻量级核心资产"。

招商蛇口和南山多次联手参拍，九批次大宁他们鏖战78轮，溢价5.48%惜败建发&象屿，这次终于把一块核心资产攥在了手里。

招商蛇口，今年1-8月以330.98亿位列上海房企销售榜第二，上海是它最重的仓，补仓核心区是必然动作。

南山地产，在嘉定打造的南山璞缦基本售罄，正处于补仓关键期，想留在上海就必须拿地。

细则落地第二天就敢这么出价，说明规则清楚了，账算得过来了，手就敢伸了。

02

招商联合体双响，抢下闵行古美地块

下午开拍的闵行古美113-07、113-08组合地块，可能是最受市场关注的一块：

地块关键词很明确，古美板块时隔4年首推涉宅用地，12号线东兰路站地铁上盖，住宅地块计容约10万方。

这块地捆绑0.9万方文体用地，做"住宅+文化"组合，它的市场厚度看隔壁就知道：

西侧的建发璟院2023年两次开盘，曾创下千人排队摇号纪录：古美不缺客户，缺的是新盘。

三组参拍的人马，也全是上海市场熟面孔：

中建二局&越秀——越秀是今年的"土拍劳模"，九批次金桥143轮惜败中信泰富，这次联手中建二局再战。

招商&南山&滨江&南通瑞城——九批次大宁78轮惜败的组合，上午招商&南山刚在五角场109轮扬眉吐气。

建发&象屿——九批次大宁地块的最后赢家，今年已多次联手，士气正盛，建发更是非常熟悉古美。

现场177轮竞价后，由招商&南山&滨江&南通瑞城以64.16亿元竞得，溢价率24.44%，成交楼板价约6.38万元/㎡。

招商和南山完成“土拍双响”的同时，浙江滨江也阔别多年重返上海，多年前他们曾在宝山开发滨江公园壹号，至今仍然是区域标杆。

这位“产品卷王”，这两年在杭州将产品不断打出新高度——

他们将在新项目中扮演什么角色，将成为全行业关注的焦点。

03

国贸再战北外滩，战略布局市中心

本批次区位最核心、开发难度也最高的一宗，被厦门国贸联合北外滩集团底价收入囊中：

总价54.18亿，综合楼面价约4.26万/㎡，54亿的门槛本身就是最好的筛选器。

地块在北外滩核心，紧邻12号线国际客运中心站，与白玉兰广场一街之隔，东侧是在建的480米北外滩中心。

出让面积1.79万㎡，容积率7.1，限高198米，但住宅占比不到四成，其余六成多是科研设计用地长期持有运营。

国贸拿下的不仅是一块核心土地，更是一张"产业上楼+复合开发"的考卷。

单看住宅实际楼面价超过11万/㎡，其实还是有产品打磨空间，东北方向600米的绿城·潮鸣外滩，去年7月的成交楼面价是12.66万/㎡。

国贸为什么敢接？它今年在上海的“进军城区”路线，一步比一步坚决。

过去国贸在上海的项目，大多散落在松江、青浦等外围区域。

今年2月画风突变：21.62亿接盘虹口乍浦路土地包，通过股权收购首次以独立身份进入内环。

这个项目规划方案已经公示：2幢29+2F超高层，隔壁商业文化地块100%自持，做"影视+居住"的复合开发。

半年多后，再砸54.18亿落子北外滩核心。土拍前一天国贸发布了招标计划公告——地还没拍，招标先行，势在必得。

从郊区到市中心，从纯住宅到复合运营，国贸深耕虹口、重仓上海的路线已经清晰。

住宅占比低、运营要求高，这块地的难度明摆着，但这恰恰是国贸立威的机会，总爷期待他们的表现。

04

宝山吴淞拿地，象屿再次补仓成功

宝山炮台湾公园社区C7-a-25地块，被象屿以底价摘得：总价12.15亿，楼面价2.7万/㎡，溢价率0%。

地块本身素质很不错，是本批次最低密的一宗：出让面积约3万㎡，容积率仅1.5，限高36米。

紧邻吴淞炮台湾国家湿地公园，身处国际邮轮旅游度假区腹地。最大的稀缺性在于——

淞宝板块时隔14年再推纯商品住宅用地，本地改善需求攒了十几年，就等一个出口。

象屿独立拿下这块地，可以说是天时地利人和。

产品端早有验证：今年和金茂合作的满嘉，是嘉定新城现象级红盘，二批次认购率361%开盘秒光。

拿地端全年积极：九批次联手建发70.5亿拿下大宁地块，今天古美又并肩坐在竞价席上。

而这一次在吴淞，象屿也早已势在必得：旗下公司已对地块住宅项目启动招标，地还没拍方案先行。

周边配套成熟，1.5容积率天然匹配改善产品，如果这次能做出匹配本地客群的高品质产品，这块地很有机会长成区域标杆。

05

细则终于落地，后市的三个判断

把昨晚的细则和今天的土拍放在一起看，我们可以看到，现房时代房企的动向已经逐步清晰。

第一个判断：细则最大的作用，是让房企出手更坚决了

九批次的冷，一半冻在"等细则"上：老西门12年一遇的地底价成交，大宁78轮只拍出5.48%。

细则落地不到24小时，五角场就拍出21.46%的溢价：当规则完全明确，房企自然也敢为确定性买单。

第二个判断：细则没搞一刀切，给市场实实在在留了气口

在途项目分四类施策，今天四宗地全部赶上"末班车"；土地款"1+1"分期免息，现售定金3%比北京温和——

既接住市场反馈，也兜住房企承受力，没有制造结构性恐慌。

第三个判断：末班车之后，真正的考验才刚刚开始

最核心的一条，上海和北京一字不差：竣工备案后才放按揭，现金流模式重构没有回摆。

国贸练运营、象屿磨产品、招商组队摊压力、滨江抢滩上海——从拼杠杆到拼资金成本、拼产品力、拼运营力。

细则落地，土拍开考，谁先完成切换，谁就拿到下一个十年的门票。

严格意义上讲，上海的现房时代，从今天正式开启。

你觉得这份细则，会给上海楼市带来什么？评论区聊聊。