上海
△2026年上海第十批次土拍商品住宅用地成交明细
总结：上海第十批次土拍，4宗地块均成交，成功揽金159.69亿元。与第九次土拍相比，新规细则落地后，开发商算账逻辑清晰，能够精准对地块的综合评估，闵行、杨浦两幅地块分别达到24.44%和21.46%的高溢价率，高溢价率体现了开发商对于上海楼市未来的信心比较足。
01
4宗地块均为所在板块内难得的优质地块
本次土拍共4宗涉宅地块，在所在区域内均为难得的优质地块。古美、江湾地块所在板块常年断供，炮台湾公园地块为容积率仅1.5的低密宅地，北外滩地块为大型综合性地块。828新规也明确了上海供地模式按照以需定供，从这里也能看出，未来断供板块将会陆续有宅地出让，实现职住平衡，供需平衡。
02
市场竞争已经变成对企业资金实力、产品能力，运营能力的综合比拼
本次土拍4宗地块共吸引10家竞买主体报名，828新政后现房销售导向下，市场的竞争已经变成对企业资金实力、产品能力，运营能力的综合比拼。闵行区地块起拍价达到51.6亿元，拿地后按照新政执行，将形成很大的资金沉淀，该地块参拍的3家企业主体也均为房企联合体，共同分摊资金压力。虹口67街坊地块，容积率7.1，属于业态复合型地块，兼容了住宅，科研，住宅比例不超过37.5%，且打造198米超高层，对企业的产品能力和运营能力均带来很大考验。
03
更加聚焦核心区域宅地，企业竞争加剧
本次土拍4宗商品住宅用地平均溢价率为13.4%，溢价率分化，闵行区古美地块、杨浦区江湾地块拍出超20%的溢价率。而宝山区炮台湾公园社区的低密宅地以及虹口区综合用地均底价成交。本次拍出的地块将会采取封顶预售以及竣备后放款的新开发模式，一方面形成长时间的资金沉淀，慢周转，根据以往的期房与准现房的价格情况，项目未来预售的价格将会提升8-10%，而市中心的客户对价格弹性的接受度更强。另一方面预售时间大幅延后，房企出于安全性考虑，在市场下行周期会更加聚焦市场安全边界强的核心地块，企业竞争加剧。
04
外地企业联合上海头部房企成为入沪的重要途径
受828新政细则落地影响，在上海市中心联合拿地将会成为一种普遍的模式，这能够降低资金压力，各家房企利用各自优势，形成协同力的优势。本次土拍中，滨江联合招商蛇口、南山地产终于在上海拿地，近两年滨江把上海作为投资拿地的重点，也多次参与，今天终于有所斩获，这也代表了民营房企在全国城市布局的方向和趋势，上海始终都是最具投资潜力的城市之一。
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