美联储降息都难以挽救中国楼市？高盛预测：房价真底部在2027年？

不少人把美联储降息理解成全球资产价格的统一发令枪，仿佛美元利率一降，中国楼市就会随之转身。利率下降确实能减少借款成本。

以100万元、30年期、等额本息的首套住房公积金贷款为例，利率由2.85%降至2.6%后，月供约减少133元，总利息约少4.76万元。但月供变轻，只解决了“买得起”的一部分问题，无法替代收入预期、住房需求、库存消化和房企信用修复。

更重要的是，截至2026年9月，美联储的政策轨迹已经不是简单的持续降息。

2024年9月至12月，美联储累计降息100个基点，把联邦基金利率目标区间降至4.25%至4.5%；2025年9月、10月和12月又各降25个基点，降至3.5%至3.75%。

2026年前七个月维持不变，9月16日却因通胀仍偏高而加息25个基点，回到3.75%至4%。这条先降后升的路径说明，外部流动性不会永远朝一个方向运行。

美联储政策首先服务于美国的就业和物价目标。它会通过美元融资成本、汇率、跨境资本流动和全球风险偏好间接影响中国市场，却不能直接决定中国房贷定价，更不能直接决定一座城市的房价。

中国拥有独立的货币政策和资本管理框架，房地产的传导链条主要仍是国内政策利率、银行负债成本、购房资格、首付比例以及地方供求关系。国内融资环境其实已经明显宽松。

2026年9月，1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别为3.0%和3.5%，自2025年5月下调后保持不变。

全国层面商业性个人住房贷款最低首付比例已统一至不低于15%，房贷利率政策下限已经取消；5年以上首套住房公积金贷款利率为2.6%，此前发放的存量公积金贷款也自2026年1月起按新利率执行。信用成本已经下降，政策支持并不缺席。

货币端的变化还体现在企业行为上。融资成本下降后，企业是否愿意从观望转向借款、投资和补库存，比“市场上有没有钱”更关键。

政策能够提供较低成本的资金，却不能替企业制造订单，也不能替家庭形成长期收入预期。因此，政策的边际作用可以是积极的，但期待一次大规模刺激立刻扭转所有价格，并不现实。

2026年的房地产数据把这种落差展示得很清楚。1至8月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；其中住宅投资37017亿元，下降19.7%。

新建商品房销售面积49880万平方米，下降12.1%，销售额47470亿元，下降13%。8月末商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，说明库存开始缓慢消化，但投资和新房销售仍承压。

同一时期，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。新房走弱、二手房成交活跃并存，表明市场不是简单的“有没有需求”，而是需求在新旧住房、城市层级和价格区间之间重新分配。

只看一个全国总量，很容易错过内部结构的变化。价格分化同样明显。

2026年8月，一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，其中上海上涨0.4%，广州上涨0.1%，深圳上涨0.2%，北京下降0.2%；一线城市同比仍下降0.9%，但上海同比上涨3%。二、三线城市新房价格同比分别下降2.7%和4.1%。

二手住宅方面，一、二、三线城市同比分别下降2.7%、4.9%和5.6%。所谓“全国底部”很可能不是所有城市在同一天触底，而是核心城市、改善型住房和去库存较快地区先后企稳。

楼市承压也不等于整个消费端失去韧性。旅行和休闲消费仍可能保持活跃，汽车、家具、家电等大宗消费则更依赖收入预期和更新需求。

消费者愿意为一次旅行付款，不代表愿意马上承担二三十年的住房负债。短周期服务消费与长周期购房决策，本来就使用两套不同的风险尺度。

这也解释了为何零售、出行等领域的改善，未必能同步传导到住房。房产涉及首付、月供、工作稳定性、教育医疗资源和未来转售预期，决策链更长。

政策真正需要推动的，是把局部消费韧性转化为更稳定的就业和现金流，再让家庭重新获得进行长期配置的信心。“2027年见底”的说法也应放回原始语境。

高盛官网在2026年1月介绍其1月5日研究报告时称，如果中国遵循全球典型住房下行周期，房价可能还有约10%的调整，实际房价在全国范围内或许要到2027年才触底。

这里有三个限定词：如果、可能、或许。其依据是与历史上多个住房下行周期进行比较，不是对每个城市作出的确定预言。高盛此前还曾判断，在政策支持下，部分大型城市房价可能较早稳定。

不同时间的预测出现调整，恰好说明模型会随销售、政策和宏观环境变化。把情景推演改写成“2027年必然见底”，既忽略了预测条件，也抹平了城市分化。

国内政策的方向并非单纯“放水”。3000亿元保障性住房再贷款支持地方国有企业按市场化、法治化原则收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，央行资金支持比例后来提高到100%。

城市房地产融资协调机制继续通过项目“白名单”支持合理融资，专项债券也可用于收回收购闲置土地。这些工具针对的是保交付、去库存和项目现金流，处理的是楼市结构中的具体堵点。

中美经贸关系与外部需求也会影响预期，但这种影响同样不是一条直线。双方维持沟通有助于降低不确定性，贸易关系则已经形成新的运行常态。

中国经济放缓会影响大宗商品生产国以及与中国贸易联系密切的德国、日本、韩国；西方经济走弱也会反过来影响中国出口。这个反馈回路会作用于企业利润和居民收入，最终才可能传导到住房需求。

因此，美联储降息可以改善全球金融条件，却不是中国房价的遥控器。中国楼市能否企稳，关键看销售降幅能否持续收窄、库存是否有效下降、房企资金链能否修复，以及就业和收入预期能否增强。

2027年可以作为一种观察情景，却不应被当成统一倒计时。

真正值得关注的信号，不是某一次海外降息，也不是一句机构预测，而是新房与二手房成交能否形成良性循环，核心城市的企稳能否向更多地区扩散，房地产投资降幅能否收窄。

楼市修复大概率是一段分层、分城、分阶段的过程。政策能够降低阻力、托住底线，但最终的稳定仍要建立在真实需求、合理价格和可持续收入之上。