重磅！国家帮你还房贷，楼市又放大招了！

楼市又放大招了！

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发文：

10月1日起，居民用新发放的商业性个人住房贷款买首套房，由财政给予贴息。

首套、建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元；贴息贷款额度最高100万元，年化贴1个百分点，最长5年；新房二手房都算，存量贷款置换不算；实施期暂定1年。

按官方测算，一笔100万元的长期房贷，最多能少付利息近5万元。

说白了，就是国家帮你还房贷，而且是中央财政第一次给商业性个人住房贷款贴息。

把时间线拉开看：8月28日，三部门发文推行现房销售；9月24日北京细则落地，9月28日上海跟进，同一天国常会提出研究出台稳定房地产市场的政策措施；第二天，贴息就来了。

一个月之内，供给端立规矩，需求端给真金白银。国家下决心，要救市了！

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这次大招猛在哪

国家第一次帮你还房贷了

按官方口径，1个百分点相当于目前首套商贷利率的三分之一，也就是说，现在首套利率在3%上下，贴完之后，刚需家庭实际承担的利率降到2%左右。

100万元贷款，还款初期每月能少付利息800元左右，对月供四千出头的家庭，这是实打实的减负。

但这项政策真正的分量，在于“谁来掏钱”。

过去几年的楼市政策，降首付、降利率、松限购、认房不认贷，本质都是松绑：放开门槛，让市场自己消化，降利率的成本由银行来扛。

可银行息差已经压到低位，况且LPR一降，数十万亿存量房贷跟着重新定价，这条路越走越窄。

贴息绕开了这道坎：钱由财政出，中央承担90%、地方承担10%；只贴新增贷款，不碰存量；只贴首套刚需。

降息是全市场撒网，贴息是瞄准刚需点射。过去是给市场松绑，这一次是国家亲自掏钱。

两个细节，更见决心。

一是“资金总规模不设上限，据实结算”。买多少贴多少，这是财政兜底的姿态。

二是二手房也能贴。刚需家庭用贴息买下一套小两居，卖家拿到钱，就能去换一套改善房。一套小房子成交，盘活的可能是一整条换房链。

再看150万元这条线。这条线在一线城市核心区很难够得着，在广大二三线城市和一线远郊，却能覆盖相当大比例的刚需房源，这些地方的库存也最需要消化。150万划出的，正是中国楼市最广大的基本盘。

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哪些房企会受益

刚需盘多、现房多、钱便宜的

对房企来说，贴息来得正是时候。

8·28新政之后，新拿地项目要主体封顶才能预售，按揭要竣工备案才发放，预售资金全额监管。

今年1-8月房企到位资金里，定金及预收款、个人按揭贷款合计占比约45%，这部分钱的回笼周期，都会被现房销售改革拉长。

好在京沪细则都留了过渡安排，8·28前拿地的项目基本仍可按老规则预售，上海还给部分项目留出了2027年底前的窗口。

老规则下的在途项目，叠加贴息带来的首套增量，未来一年是房企抢回款的关键窗口。

三类房企，最有机会接住这波红利。

布局下沉、刚需盘多的房企。 贴息门槛卡在150万元、120平方米，谁在二三线城市的中小户型存货多，谁吃到的红利就最直接。全国布局最广的保利发展、深耕三四线城市的中海宏洋，都站在这条赛道上。

现房、准现房多的房企。 8·28之后，北京已封顶的准现房项目咨询量、看房量明显增加，“看得见的房子”成了稀缺品。放到二三线城市，一套实景现房如果总价又落在贴息线内，就同时握着两张牌：不愁交付，月供还便宜一截。

资金成本低的房企。 现房销售意味着资金占用时间拉长，有业内人士测算，对开发商净利润率的影响约3到4个百分点。扛得住这段周期的，是融资成本低、信用扎实的央国企和优质民企。

此外，政策覆盖二手房，二手房中介也会直接受益。

反过来看，靠高杠杆、高周转、拿预售款滚动开发的老路子，已经走到了头。预售时代，房企比谁跑得快；现房时代，比谁的钱便宜、房子好、交付稳。

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未来楼市能否回暖

现房让你敢买，贴息让你少还

最后回到大家最关心的问题：楼市能不能触底回暖？

过去几年大家不敢买房，心里有三道坎：怕房子交不了，怕月供背不起，怕买完还在跌。

现房销售对准第一道坎，新房“所见即所得”，不用再为一张图纸提前背几年房贷。

贴息对准第二道坎，把刚需家庭的月供实实在在降下来。

现房解决“敢不敢买”，贴息解决“买不买得起”。

第三道坎，要靠市场自己一点点修复。涛哥的判断是：

核心城市已经走进底部区域，但走出底部会是一段缓慢爬坡，很难再有过去那种V型反弹。

往后看，楼市会有三个清晰的变化。

二手房坐稳主角。 住建部数据显示，全国二手房交易占比从2020年的27%升至今年前8个月的52%，已经过半。这次二手房同享贴息，主战场的地位会进一步巩固。

新房供应收缩，好房子更稀缺。 1-8月全国房屋新开工面积同比下降24.8%。现房销售推开后，房企拿地更谨慎、入市周期更长，未来两三年新房供应还会继续减少，核心地段的品质新房价格有支撑。

分化继续拉大。 核心城市核心板块率先企稳，远郊和库存偏高的三四线城市仍要以价换量。普涨行情很难再有，结构性回暖会是常态。

国常会已经明确要推出一批务实管用的增量政策，贴息很可能只是第一枪，公积金利率、核心城市限购、交易税费等方面，都还有加码空间。

10月1日贴息生效，恰逢国庆黄金周。对刚需家庭来说，未来一年是政策最友好的购房窗口；对房企来说，这是新旧模式交接期里难得的回款时间。

这一招猛就猛在，国家亲自下场帮你还房贷：还的是一部分利息，托住的是整个楼市的信心。

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