春天要来了

今天走势最好的就是房地产了，房地产ETF从水下五个点拉到了水上一个点。

万科也从跌停到四个点。

这一切的原因就是昨天发布的重磅政策。

房贷贴息！

9月1号的时候，我们说过房地产值得关注了：

当时没有房贷贴息，现在有了。

那这个政策对房地产有什么影响，又有哪些地方值得关注？

我一篇文章给你说清楚。

昨天很多人的朋友圈，都在转同一条消息：

国家要替买房的人付一部分房贷利息了。

有人算出来，贷款100万，五年能少掏将近5万。

还有人发现一件更怪的事，贴完息的商贷，比公积金贷款还便宜。

这件事，我的看法有三点。

第一，靠银行降息给房贷减负，这条路基本走到头了，

这回是财政亲自下场替你付利息。

第二，这笔钱救得了月供，救不了房价。

第三，它会让一批本来就想买的人早点下单，但撑不起一轮普涨，

拿它当涨价信号的人，大概率要失望。

打个比方。

一对年轻夫妻在一个三线城市，看中一套100平的新房，总价150万，

首付50万，贷款100万，分30年还。

按现在的房贷利率3.05%，每个月要还4243元。

如果这笔贷款在10月1日以后发放，他们刚好卡在线内。

首套，120平以内，总价150万以内，新房二手房都算，

这三条是财政部、央行、金融监管总局这次划的线。

贷款里最多100万可以贴息，每年贴1个百分点，最长贴5年。

他们什么都不用申请，银行每个月扣款的时候，直接少扣那一部分。

第一个月，月供少了833元。

之后本金越还越少，贴的钱也跟着变少，五年加起来一共少付4.7万左右。

▲ 图 1 ｜ 100万房贷五年贴息：累计约4.74万元

按100万元、30年、年利率3.05%、等额本息测算，贴息按剩余本金年化1个百分点计。首月约833元，第60个月约743元。

算下来，他们实际承担的利率只有2.05%。

公积金贷款5年以上首套是2.6%，这次公积金还不能叠加，

于是出现了商贷比公积金便宜的怪事。

▲ 图 2 ｜ 贴息之后：首套商贷比公积金还便宜

首套商贷利率按央行2026年二季度新发放个人住房贷款加权平均利率3.05%，贴息1个百分点后约2.05%。公积金利率为2025年5月8日起执行的首套口径。数据来源：中国人民银行；测算。

同一栋楼里早两年买房的邻居，就没这个待遇了。

已经在还的老房贷、转贷置换，这次都不在里面。

换到北京上海，150万基本买不到新房，够得着这条线的，

多是老小区的二手房。

今年前8个月，全国新房销售面积同比少了12.1%，

二手房网签面积反而多了10.6%，这条线把二手房也划进来，

是看到了人正在往哪里走。

▲ 图 3 ｜ 新房还在缩，二手在涨

2026年1-8月累计同比；待售面积为8月末同比。数据来源：国家统计局、住房和城乡建设部。

这对夫妻可能没注意，他们合同上的利率，一分都没降。

银行照样按3.05%收利息，那1个点，是财政替他们交的。

为什么要绕这么一圈，银行直接把利率降下来不行吗？

因为银行那边已经降不动了。

房贷利率跟着一个叫LPR的基准走，

它可以理解成银行给最好客户的贷款利率。

从去年5月到现在，5年期LPR一直停在3.5%，一次都没动。

▲ 图 4 ｜ 房贷利率降不动了：5年期LPR停在3.5%已16个月

5年期LPR自2025年5月20日起维持3.5%，最新一期为2026年9月20日；新发放个人住房贷款加权平均利率为季度值，2026年二季度3.05%。数据来源：中国人民银行、全国银行间同业拆借中心。

银行放出去的钱，主要来自老百姓的存款。

存款利率已经很低，再往下压，大家存定期拿到的利息就更少了。

贷款利率如果接着降，银行一头收得少，一头付出去的又降不动，

中间那点利差就被吃掉了。

银行是整个金融体系的底盘，利差太薄，它放贷的底气也会跟着变弱。

所以这次换了个办法，合同利率不动，银行的账不伤，

差的那1个点由财政补上。

降低买房成本这件事，从央行和银行手里，交到了财政部手里。

▲ 图 5 ｜ 降房贷成本：从银行让利换成财政付息

示意图，根据财政部、中国人民银行、金融监管总局公开文件整理。

这是这几年楼市政策里一次不小的转向。

有人会说，同一天央行不也把PSL利率降到1.5%了吗？

PSL是央行借给政策性银行的钱，主要流向基建和重点项目，

并不碰老百姓的房贷。

整体降息的门还关着，稳楼市改成了定向花钱。

地方其实早就试过类似的办法。

今年二十多个城市发过房贷补贴，一套封顶两三万，

全市备一两个亿的资金池，先到先得，用完就停，

还大多要等办完产证、交完税才返钱。

这一次，中央出九成，总额不设上限，从第一期月供就开始扣。

地方财政本来就紧，这种力度扛不起，只能由中央出大头。

也正因为是财政的真金白银，它只给首套、只给中小户型、只先试一年。

对普通人来说，以后等楼市的利好，光盯着LPR降不降已经不够了，

财政部发的文件，分量可能更重。

再回到那对夫妻。

贴息五年4.7万，摊到每一年，不到1万块。

可他们所在的三线城市，8月份二手房价格同比还跌了5.6%。

跌幅比年初收窄了一点，但还在跌。

一套150万的房子，照这个速度，一年价格就要少8万多。

▲ 图 6 ｜ 一年贴息抵不过一年房价跌幅

左为100万元贷款第一年贴息约0.99万元；右为150万元住房按2026年8月一、二、三线城市二手住宅价格同比跌幅折算。数据来源：国家统计局；测算。

站在售楼处里，他们心里其实有两笔账。

一笔是月供，每个月少八百，看得见，摸得着。

另一笔是房价，一年可能少八万，看不见，却更大。

所以真正让他们犹豫的，是另一个问题：明年这套房，还值不值今年这个价。

月供少八百，回答不了这个问题。

说白了，贴息管得了你每个月的现金流，管不了你手里这套房值多少钱。

贴息能帮到的，是这样一群人。

已经想买、只是被月供卡住的家庭，会早一点下决心，

或者把预算从线外拉回线内。

还在等房价见底的家庭，不会因为每月八百块就改主意。

一个月前的8·28，改的是卖法，现房多卖，拿到房再还贷。

今天的9·29，补的是买家，替首套刚需付一部分利息。

两次都在托底，都没有往涨价的方向喊，方向是一致的，

让买房更多回到住的需求上。

短期看，新房成交会有一点托底，二手小户型可能更明显。

房价真正的拐点，还得看收入预期和人口往哪走，这些不是一年贴息能改的。

所以我不认为这次贴息会带来一轮普涨。

现在房地产依然有庞大的库存需要消化，我认为如果要在财务报表上看到改善，怎么也要到27年了。

房地产也是有周期的，当下的房地产经过这么多政策的洗礼，已经逐步完成了筑底。

从2026年开始，房价的跌幅已经在收窄了，乐观一点的话，就是2027年再震荡一年，2028年就能见到房价的底部，然后震荡个两年，等到2030年再上涨。

所以没买房子的，现在也不着急，你等等的话，房价还能更低。

而且很有可能，你过几年买完房子之后，刚好就买到了周期的尾巴上，买完房价就重新上涨了。

当大多数人坚信房价不会再上涨的时候，房地产的新周期又会再次开始。

只不过这一次不会再是房价普涨了，就和现在的A股一样，也是结构性上涨。

核心城市，才真正的有未来。

对看资本市场的人，接下来要盯的是10月、11月首套房的成交量，

还有120平、150万以下的房子在成交里的占比有没有往上走。

盘面一两天的涨跌，情绪成分更多。

如果这两个数年底前明显起来，说明被月供卡住的那部分刚需确实松开了；

如果起不来，说明卡住大家的主要是房价预期，

后面的政策就得往收入和就业上去刺激了。

今天科技不行，其他的板块都还可以。

但是整体的成交量还是不行，昨天成交量就已经低于1.5万亿了。

如果后面成交量持续低于1.5万亿的话，指数可能又得往3700去看看了。

至于回到3000点，我觉得不太可能，现在成交量下来主要是因为科技砸的。

等把这一波的科技利空消化掉，其他板块来接力的话，后续成交量又会慢慢回暖。

这一轮指数能上四千点，是科技把它带上去的，现在科技下来了，指数跌下四千点，也很合理。

现在就需要其他板块，来带动指数下一波冲锋了。

风险提示：

以上为个人观点，仅供参考。短期涨跌不预示未来，如提及公司或基金不代表投资建议。市场有风险，投资需谨慎。

下面两个小号，一个说公司，一个说基，建议动动您发财的手指两个都关注一下：