207亩地块尘埃落定！华润置地落子后湖，重塑片区城市功能

极目新闻通讯员 胡丹

就在刚刚，武汉江岸塔子湖核心地块顺利成交。华润置地成功拿下P〔2026〕090号新春村AB地块，这宗占地207亩、蛰伏近二十年的村集体产业留用地，正式迎来全新开发篇章。地块的落地，不仅补齐后湖片区核心功能短板，更将打破区域单一居住属性，为这片近40万人口的主城片区，重构产城融合的全新发展版图。

该地块坐落于江岸区和谐大道与华盛路交汇处，总规划建筑面积35.24万平方米，起始价17.5亿元。不同于普通商住地块，新春村地块历经近二十年沉淀，从村集体产业留用地逐步纳入公开土地市场，历经控规调整、土地征收、片区定位敲定三大关键环节，最终完成华丽蜕变。从9月9日正式挂牌到30日顺利成交，短短二十天完成全部出让流程，刷新近年武汉主城大体量地块落地新纪录。

此次地块出让并非简单的土地交易，而是一次精准的片区功能优化升级。此前地块控规大幅优化，通过结构重组盘活低效资源，大幅缩减低效商业用地，新增住宅、幼儿园、公园绿地及公共通道，在用地总量不变的前提下，补齐居住、教育、生态、交通多重民生配套，彻底扭转片区配套失衡的现状。

一场没有意外，却值得咀嚼的落槌

对关注后湖的人来说，9月30日的结果并不意外。

过去十二个月，这块地走完了控规调整、集体土地征收、片区定位确认三道前置程序。2026年3月，新春村9.6012公顷集体土地完成征收；7月31日，控规修改方案公示，增加住宅用地7.92公顷、幼儿园用地0.28公顷、公园绿地0.47公顷、防护绿地0.23公顷，减少商业用地8.9公顷，并新增一条20米宽公共通道。

四项净增与一项净减完全对冲。这不是简单的“商改住”，而是一次总量不变的结构重组——把做不动的低效商业面积，换成住得下人的住宅、孩子能上的幼儿园、居民能进的公园，以及一条打通片区微循环的路。

8月30日公示期结束，9月9日挂牌，9月30日拍卖。二十天走完全部流程，这样的节奏在近年武汉主城区大体量地块中并不多见。

真正让这次落槌值得咀嚼的，不只是结果本身，而是这块地对开发者的要求。

它要的不只是一个能把房子盖起来、卖掉的开发商。11.5万平方米商业办公载体要长期持续经营，而不是盖完招商就交差；幼儿园、公园绿地，以及那条打通片区微循环的20米宽公共通道要一并落实；还有一个村子的长远生计要安排进去。

能同时接住这几件事的主体，本来就不多。所以9月30日这场拍卖，与其说是一场竞争，不如说是一次确认。

后湖的中心，迎来全新定义

后湖有中心吗？

按人口和房子的算法，有。后湖新城规划总面积27.15平方公里，已集聚近40万人口，是武汉新一轮总规确定的三个综合组团之一，学校、医院、公园、轨道一样不缺。

按“一个片区靠什么运转”的算法，没有。三十年里，后湖完成了从“住得下”到“住得好”的第一程，缺的恰恰是那个把所有要素组织起来的核心——一个让人愿意留下来消费、停留、聚会，而不只是回去睡觉的地方

这正是武汉市规划研究院相关负责人在“武汉新发现·走进江岸 发现后湖”研讨会上指出的：后湖应从“单商业中心＋社区零售”的传统模式，转向“多中心复合化商业网络”。

新春村207亩，要补的就是那个中心。地块在武汉三环内、约2.7环的位置，北临和谐大道，西近金桥大道高架，距轨道交通中一路站约700米；整块连片，A地块做住宅，B地块做商业，并配建幼儿园与绿地——这种规模和功能分工，决定了它不是补一个项目的问题，是补一片城区核心功能的问题。

不过，中心不是画在规划图上就能成立的。它得有人长期投入、持续经营，才能从一个区位概念，变成一片城区真正的运转核心。

问题因此从“这块地值多少”，变成了“谁来做”。

先看经营基本面。据华润置地2026年中期业绩，上半年综合营业额678.7亿元，核心净利润101.6亿元；其中，以购物中心为代表的经营性不动产收租型业务营业额141.6亿元、同比增长17.0%，购物中心租金收入124.4亿元、同比增长19.4%，出租率提升至98.0%。

这组数字的意义不在规模，而在结构。一家企业能把收租型业务做成与开发销售并重的第二增长曲线，意味着它具备长期持有、持续经营的能力——而这恰恰是新春村这块地最需要的那一项。

在武汉，华润万象生活已布局8个项目，包括已开业的武汉万象城、武昌万象城、亲橙万象汇，以及建设中的光谷万象天地等。武汉也由此集齐了万象城、万象天地、万象汇三大IP。

比数量更值得看的是路径。武汉万象城重新定义了汉口建设大道一带的商业能级，2025年开业的武昌万象城补齐江南岸高端商业空白，形成“一江双万象”格局——这几件事的共同点不是盖了一座商场，而是给一片城区安放了一个中心。

后湖要定义的那个中心，与这家企业一直在做的事，是同一件事。市场的期待从一开始就有着落，不是凭空的想象。

从造房子到造片区

真正值得期待的，是这家企业接下来怎么做。

2026年，在上市三十周年的节点上，华润置地将战略定位明确为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，并提出开发销售型业务、经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务“三条增长曲线”高效协同、同向发力。

第一增长曲线是开发销售型业务，致力于产品标准全面引领；第二是经营性不动产收租型业务，致力于资产价值的精益创造；第三是轻资产管理收费型业务，致力于城市生态美好运营，背后是“投资—开发—运营”一体化业务模式。

落到新春村这道题上，三条曲线恰好对应三件事：房子怎么造，商业怎么经营，片区怎么运营。这也是“片区统筹”四个字在这家企业内部的真实含义。

这个模式在武汉已经形成了一个样本。

东湖高新区荷叶山片区城市更新项目，是武汉市首批“五改四好”城市更新项目之一，总建筑面积约23.3万平方米。2026年初，华润置地签约加入，成为片区的“城市合伙人”。

这套机制被媒体概括为四方“合唱”：政府出政策、出土地，企业出资本、出运营，金融机构出资金，居民出意见、出监督；并称其“从过去政府独唱变为四方合唱”，将为全市城市更新提供可复制、可推广的光谷经验。

在这个框架里，华润置地负责的光谷润璟把红线内外进行了一体化开发，将约5万平方米公园与小区内部场景融合，形成“公园＋社区＋商业＋社群”的一体化模式。

值得注意的是这几个字的顺序：公园在社区之前，社群在商业之后。这不是一个卖完就走的结构。

新春村这道题，和荷叶山是同一道。

它同样不是关起门来做一个盘：21万平方米住宅之外，有11.5万平方米商业办公载体，有幼儿园用地、公园绿地与防护绿地，有一条要接上片区微循环的20米宽公共通道，还有紧邻的塔子湖体育中心、颐湖公园这些无须自建即可共享的资源，以及一个村子的长远生计。片区统筹这四个字，说起来是一句方法论，做起来是把所有这些放在同一张图上去兑现。

城市运营：把开业变成开场

对后湖而言，商业落地只是开场。

万象生活之所以被反复提及，不只是因为它能招商，更因为它能长期运营。截至2025年底，华润万象生活在全国运营135座在营购物中心；在武汉，江汉路楚宝片、龟北文化公园的商业部分，也由它以轻资产方式接手改造运营——在保护历史肌理的前提下植入现代业态，盘活闲置资源。

对新春村来说，这意味着这座十几万平方米的商业不是盖完招商就交差，而是要自己养活自己，要在金桥永旺、龙湖新荣天街、汉口城市广场已经充分博弈的后湖商圈里立住。拿到地只是开场，能不能立住，要等开业之后的第三年才知道。

但城市运营这件事，商业只是其中一个要素。真正的改变，发生在要素的重新整合上。

后湖既不缺公园，也不缺体育设施与学校，缺的是把它们连成一张网的那只手。塔子湖体育中心2025年底完成升级改造，以“塔子湖体育消费中心”的新身份启用，总建筑面积4.7万平方米，周边3公里覆盖350个住宅小区、78万常住人口；颐湖公园紧邻地块，六中上智中学、育才华岭小学等环伺周边；地块内还规划了幼儿园用地与公园绿地，以及一条打通片区微循环的20米宽公共通道。

这些资源此前是并列而分散的，各自服务各自的人群。把它们组织到同一张图上，片区的运转方式就会改变：绿地从有变成用，体育设施从一座场馆变成日常的运动场景，教育的“最初一公里”被补齐，而商业成为把这一切串起来的那根线。

生活节奏也随之改变：跨区消费变成本地就近，开车出门变成步行可达。对区里而言，这是另一笔长期账——消费留在本地，税收、社零与就业岗位才有着落。

华润置地，有备而来

过去几年，华润置地在武汉真正留下来的，不只是项目热销，还有持续迭代的产品理念，这也是市场对这次落槌抱有期待的另一个原因。

在产品规划之前，先设计“底盘”。社区与城市怎么连接，自然与生活怎么咬合，商业、公园、社群在什么时候、以什么方式入场，都被前置到规划阶段一并解决；房子则是在这个底盘之上长出来的结果。从社区、户型、景观这些单点，到一整套先行设计的生活系统，这不是换了个说法，而是产品竞争维度的迁移。

第一个维度，向立体要空间。 长江天际是华润置地“生机之环”体系的落地样本，位于武昌滨江，约165万平方米城市综合体。它以“超级底盘2.0”把地面、地上、地下三层空间竖向盘活：地上是高线公园与连廊飞梯，地下是运动会所与社区地库，一条约3公里长的环形地下隧道把社区地库与武昌万象城地下商业直接连通；核心空间“生境山谷”以约13米落差的云梦叠瀑贯穿地面与负二层，把阳光和空气引到地下。八栋楼体连续旋转，形成一道长江画屏式的城市界面。

第二个维度，让自然从配套变成底盘。光谷润璟把POD（以公园为导向的开发）模式带进了光谷，约5万平方米公园不再是窗外的风景，而是归家的第一站；社区整体抬高约4米，一组团容积率2.15。武汉天宸把它往前又推了一步——一期前置兑现超过1万平方米的“大江心屿”实景示范区，二期以2.4的超低容积率，用七座生活岛构成“一轴七岛”的立体岛屿园境。

第三个维度，让配套先于交付发生。 望雲在武昌积玉桥打造约5400平方米漫巷商业街区，以武汉万象城漫巷为蓝本，按“招商前置、运营先行”推进，Manner、肯德基等品牌先于业主入住落定；光谷润璟的商业街区、公园实景与社群活动同样在交付之前就已完整呈现。房子还在建，生活已经先跑起来了。

市场给出的答案也很直接。据第三方机构统计，武汉天宸位列25-26年武汉豪宅榜销售套数TOP1，目前累计网签套数已1000+套；望雲26年1-8月位列武昌滨江销售TOP1；光谷润璟在5月首开后也是蝉联东湖高新销售TOP1；长江天际位长期蝉联武汉大平层销售金额与套数TOP1。概念上的新意，最终要落到有人愿意买单上。

三个维度因此不是并列的三种招式，而是一条往前走的线：概念先提出来，在一个项目上落地验证，再在下一个项目上往前推一格。

回到新春村。207.75亩整块连片，综合容积率约2.5，住宅之外还有公园绿地、幼儿园用地、一条20米宽公共通道，以及11.5万平方米商业办公——绿地、幼儿园、通道与商业在同一张图上，土地本身就把“底盘”摆到了最前面。这样的条件组合，在它此前的项目里也不多见。

它会给出一个什么样的解决方案，现在说还早。但顺着前面那条迭代的路径看下去，有一点是自然的：它不会把已经做过的再复制一遍，而是在这套底盘之上再往前走一步。市场愿意等，等的也正是这一步。

好房子之外，还有好生活

如果说商业是片区的公共生活，那么住宅这部分，考验的是另外一件事：交付之后怎么办。

华润置地的答案是社群。

2026年，是这家企业做社群的第三年。其自有社群品牌“润比邻”已在全国孵化超过2300个兴趣社群，聚集2900余位业主主理人，发展超过14万社群成员，累计开展活动4.6万场，并形成了“润BA”全国篮球联赛、“万象少年团”等社群IP。

这套体系的内核，是把物理社区转化为有情感连接、有共同记忆的熟人社会——用高频次、低门槛的活动把陌生人连接起来，再从中生长出主理人，让业主从参与走向自治。

与之配套的，是2026年全国首发的“1+2+X”业主权益保障体系。依托“小润+”一站式生活服务平台，一个业主身份可以打通住宅、商业、物业、文体等多条业务线——走进万象城有专属礼遇，购买华润系产品有专属价格，全国出行有专属权益。

从“空间开发商”到“全域生活服务商”，华润置地用三年时间完成了客户战略的升级。那句“交付不是终点，而是关系的起点”，说的就是这个转变。

对一个规划21万平方米住宅、未来将容纳数千户家庭的大型社区来说，这套已经跑过三年的成熟体系，是可以直接落地的存量能力，而不是从零开始的试验。

一块地，和一个可复制的更新样本

跳出这块地本身，这次落槌的意义在更大的尺度上。

第一层，属于一个村。新春村AB地块原本是城中村改造后留给村集体的产业留用地。按武汉市留地安置政策，这类用地的产权归集体所有，村集体可以合作开发、以土地使用权入股，获得长期稳定收益——产业用地不是用来卖的，是用来长期经营的。

第二层，属于一个区。江岸区在2026年国民经济和社会发展计划中将城市更新单列一节，实施“五改四好”行动，按“一片区一方案、一村一方案”推进城中村改造提速，并探索政府＋企业＋产权所有者新型PPP、特许经营、城市更新基金、REITs等多元化工具，加快闲置低效用地盘活。新春村正是这套工具的一次完整实操：政府出政策、出协调，企业出资金、出运营，村集体出土地、出身份。

第三层，属于一座城。城中村产业用地沉睡多年，症结从来不是缺钱，而是权属、手续、收益分配三件事拧在一起，单靠任何一方都解不开。新春村用近二十年走通了从村级产业留用地到产城融合载体的路径——控规调整做结构重组，征收完成扫清障碍，公开挂牌引入市场主体，村集体收益由一次性补偿转为长期安排。

这条路径，对武汉主城区现存的大量城中村产业用地而言，是一个可以参照的样本。

它回答的不只是这块地给谁，更是这类地该怎么盘。

从产业留用地到产城融合载体，新春村用了近二十年。接下来，时间会压缩得多。

业内关注三个节点：规划方案何时公示，商业部分何时动工，住宅何时入市。

至于后湖的近40万人，他们不太在意溢价率和楼面价，在意的是几年之后，这片城区是不是真的有了一个中心。

众望所归，落在后湖。接下来的看点只有一个：它什么时候兑现，以及兑现成什么样？

（来源：极目新闻）