斗胆预测：继房贷贴息后，楼市“王炸”大招已在路上了

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手里背着房贷的、准备买房的、琢磨着置换的，这篇都值得看完。

9 月 29 日这天，楼市出了两条消息。

一条是房贷贴息，10 月 1 日起落地，所有人都在算自己能省多少钱。

另一条是央行把 PSL 利率从 1.75% 降到 1.5%，还把城市地下管网纳入支持范围，几乎没人讨论。

但真正的王炸，恰恰藏在这条被忽略的消息里。

贴息只是开胃菜，更大的招，已经在路上了。

先说说贴息这盘菜有多大。

三部门联合发文，首套房、120 平方米以下、150 万元以下，财政按年化 1 个百分点贴息，贷款上限 100 万元，最长贴 5 年。克而瑞测算，100 万元 30 年期利率 3.1% 的贷款，月供从 4270 元降到 3437 元，5 年省息近 5 万元。这是中央财政头一回给商业房贷贴息。

但拉动有限。克而瑞中性测算，政策带动成交提升 5%，新增 990 亿元，其中新建商品住宅 552 亿元，只占新房年化销售额的 0.88%，乐观情景也不到 1.7%。

150 万元的总价上限，决定了符合条件的房源主要在三四线和二线远郊，一线城市核心区几乎找不到。置换房贷明确排除在外，几千万已购房家庭享受不到。

贴息是精准滴灌，托底三四线刚需。但它覆盖不了存量房贷，激活不了核心城市改善需求，更消化不了天量二手房库存。

真正的大招，还在后面。

为什么这么笃定？因为楼市到了必须扭转预期的临界点。

这轮调整快 5 年了。二手房交易占比冲到 52%，存量时代正式到来。8 月一线城市新房、二手房价格环比都涨了 0.1%，但二三线还在微跌，分化明显。

8 月末全国新建商品房待售面积 7.53 亿平方米，重点城市二手房挂牌量超 500 万套，三四线新房去化周期普遍超 18 个月。居民不是没钱是没信心，储蓄率 32% 以上，买涨不买跌让需求持续延后。

房地产占城镇家庭资产近 70%，牵连上下游 50 多个行业。房价预期往下走，大家观望，成交弱，开发商降价，预期更差，这个循环必须从外面打破。

出牌窗口也打开了。二季度银行净息差从一季度 1.40% 的历史低点微升到 1.41%，四年来头一回环比回升。尽管美联储 9 月意外加息 25 个基点，人民币对美元仍稳在 6.7 附近，今年还走强了约 3%。超长期特别国债 1.3 万亿元在路上，赤字率提到 3.2%。

9 月 26 日国常会那句 "研究出台稳定房地产市场政策措施"，不是随便说说的。

头一张牌，5 年期 LPR 下调，10 月 20 日是窗口。

LPR 连续 16 个月钉在 3.5% 不动，核心约束是银行息差和汇率，现在都松了。个人住房贷款余额 36.29 万亿元，降 25 个基点相当于所有房贷借款人每年减负约 900 亿元，5 年超 4500 亿元，是这次贴息 5 年总规模的 7 倍多。

关键区别是，贴息只覆盖新增首套，LPR 下调覆盖所有浮动利率房贷 —— 首套、多套、新房、二手房、存量房贷全部受益，超 1 亿有房家庭直接减负。

第二张牌，京沪限购渐进松绑。

行业里有句话，京沪不松，全国难稳。强二线早就全面取消限购了，广深也优化了好几轮，唯独京沪还守着 5 年社保加外地户籍限 1 套的严格政策。

松绑大概率渐进式：社保年限从 5 年缩到 3 年，远郊区域先全面放开，再优化认房认贷，卖一买一的改善家庭按首套执行。2024 年深圳 9・29 新政后，10 月二手房日均签约量比 9 月增长 173%，全年二手房成交大增 66%。京沪作为风向标，信号意义更大。

第三张牌，也是真正的王炸，PSL 降息加国家级收储。

PSL 老股民都熟悉，当年棚改就靠它。2014 到 2018 年累计投放超 3.6 万亿元，带动了 2015 到 2018 年楼市反转。这次利率降到 1.5% 是创立以来低位，还把城市地下管网纳入支持范围，新一轮大规模投放要启动了，核心方向就是收购存量商品房做保障房。

为什么是王炸？存量时代逻辑变了。过去是新房带二手房，现在是二手房带新房。二手房挂牌超 500 万套，很多次新房比周边新房便宜 20% 到 30%，二手房价格稳不住，新房永远卖不动。收储直接从供给端搬走过剩库存，是打破循环的关键手段。

全国已有数十个城市出台收储政策，深圳广州都落地了，之前推进慢就卡在钱上，PSL 低成本资金就是那把钥匙。这不是棚改 2.0，当年是发钱给拆迁户买房放大需求，这次是政府直接收购过剩库存消化供给，是托底不是炒高。

契税减免、增值税免征年限从 5 年改回 2 年、多子女家庭购房补贴、公积金异地互认，这些配套随时可以出。

接下来大概率分四步走：一线核心板块先止跌，强二线跟进回暖，PSL 收储落地后三四线核心区止跌，之后进入存量时代新常态。

房价方面，核心城市核心板块的优质资产，3 到 5 年内有机会超越 2021 年前高。核心区供地持续收缩，一线核心区年新增供应不足 1 万套，而每年净流入人口几十万，供需缺口在扩大。M2 已超 355 万亿元，核心房产是抗通胀优质载体。

其他区域要分层看。核心城市外围和普通二线核心区，修复到前高 80% 到 90% 后温和上涨。三四线核心区回到前高 60% 到 70% 后长期平稳，远郊新区和无配套老破小保持稳定。分化是常态，全面上涨不会再来。

对普通人来说，不同人群打法不一样。

刚需别等底部那个点，底部是 6 到 12 个月的区间不是一个点。现在首套房贷利率 3.1% 处于历史低位，加上贴息实际月供能到 3400 多元，优先选工作城市核心板块、地铁沿线、现房，避开远郊概念盘。

只有一套自住房的，核心区次新房、优质学区房拿稳别动。房龄 20 年以上无学区老破小、远郊无电梯房，趁 2027 年上半年热度起来前置换。

改善族记住先卖后买，市场刚启动时置换成本更划算，优先四房、低密社区、优质物业、成熟配套。

多套房的趁回暖出清三四线投资房、远郊盘、商住公寓，资金集中到 1 到 2 套核心城市核心区资产，别加高杠杆。

从 8 月 28 日到 9 月 29 日，政策节奏越来越密，措辞越来越硬。

从来没有政策托不起来的市场，只有力度够不够的问题。

王炸已经攥在手里，出牌只是时间问题。

楼市的春天不是会不会来，而是已经走在路上了。

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