南京土拍解读｜安德门低密宅地出让，主城改善再添新供给

2026年9月30日，雨花台区安德门片区NO.2026G38宅地经过多轮竞价后顺利成交。作为片区容积率偏低的居住用地，地块仅1.2的容积率指标十分亮眼，最终经过125 轮竞拍，成交楼面价达21403元/㎡，溢价率约15.55%，市场用竞价热度印证了该地块突出的改善开发价值。

本次供地，为主城南部成熟片区补充优质改善住宅用地，市场也十分关注安德门板块能否延续片区改善盘的热销势头，为区域楼市带来新的发展动力。

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地块基础概况

NO.2026G38地块坐落于雨花台区赛虹桥街道，地块四至范围清晰：东至育英路，南至紫荆花路，西至邓府路，北至规划支路，规划属性为R2二类居住用地。地块整体用地条件纯粹，各项规划指标指向改善型开发方向。

从规划条件来看，地块拥有较低容积率与严格的建筑限高双重约束，同时搭配不低于30%的绿地率指标，为社区留出充足的景观营造空间。综合各项规划参数，地块先天条件十分适配低密改善住区的打造，为后续开发洋房、小高层类产品打下坚实的规划基础。

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地价水平与竞买背景

G38地块成交楼面价21403元/㎡，地价水平贴合主城改善地块行情。对比雨花台区近年已出让地块：2024年12月出让G79地块成交楼面价18814元/㎡；2025年8月出让 G58地块成交楼面价18597元/㎡。

G38成交楼面价高于片区前期出让地块，价差背后，对应地块1.2低容积率的规划条件，地块打造低密产品的基础条件更优。对比主城其他板块宅地成交水平，地块指标优势突出，仍给开发企业预留了合理操作空间，有利于吸引稳健型房企参与，利好后续项目产品品质落地。

数据来源：克而瑞

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板块配套价值：成熟主城，产业人口支撑充足

安德门地处南京主城核心成熟板块，经过多年发展，区域交通路网、科创产业、商业消费、医疗教育等城市配套已发展成熟，形成完备的城市生活体系，为本片区住宅市场筑牢坚实的基本面。

交通：距离地铁 1、10 号线换乘站点安德门站约 200 米，可换乘多条轨道交通线路；临近安德门大街、雨花西路等城市主干道，内外出行便捷。

产业：紧邻软件谷，区域集聚数千家科技类企业，数十万产业从业人员，头部科创企业集聚，持续带来本地改善居住需求。

生活资源：周边拥有多个大型商业综合体，优质医疗资源，同时布局多所优质学校，城市生活体系完善。

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片区新房对标，改善住区集群成型

片区新房市场以低密改善产品为主。片区热销改善项目颐和金陵印（NO.2024G79地块），主力户型建面约108-158㎡，成交楼面价18814元/㎡。自2025年8月入市之后，在雨花台区400万以上总价段房源当中销售表现突出。

其北侧的G58地块规划18栋10-17F低密四代宅，成交楼面价18597元/㎡。G38地块容积率更低，产品差异化空间更大，有望与金陵印、G58形成低密改善集群。

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产品预判：主城低密改善，瞄准产业及改善客群

结合地块1.2容积率、26米建筑限高两项硬性规划指标，NO.2026G38产品形态大概率以8层左右洋房、小高层这类低密业态为主。放在当前市场环境中，低密产品开发将承受一定周期与财务成本压力，这也会倒逼房企在产品设计、空间营造上持续打磨，强化项目竞争力。

综合研判，项目定位为主城改善，主力总价有望落在400-600万区间；目标客群主要瞄准软件谷产业人群、主城置换改善家庭，依托板块成熟配套，打造高品质居住社区。

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市场总结

NO.2026G38地块顺利完成出让，释放出南京土地市场平稳有序运行的信号，进一步夯实了安德门作为主城低密改善板块的市场定位。

对购房群体而言，片区持续补充低密改善住宅供应，为主城有置换升级需求的客群带来更为丰富的高品质置业选项。建议意向购房者持续跟进新项目的产品规划、入市推盘节奏，充分考量自身居住需求与预算条件，做出理性置业决策。

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本文由【克而瑞（南京）研究中心】分析师骆珠萍撰写，【克而瑞（南京）研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。