8·28新政后土拍跟踪④｜9月土拍降温，北上广细则相继落地

▌摘要：

■ 土拍表现：根据中指数据，9月1日-28日，300城住宅用地成交3243万平方米、同比下降34.0%，土地出让金1237亿元、同比下降25.8%，平均溢价率5.6%。8·28新政后四周平均溢价率分别为5.2%、7.5%、3.7%、4.9%，其中第二周剔除深圳单宗地块影响后仅1.1%，土地市场整体热度有所回落。考虑9月最后两日仍有部分核心城市地块成交，月度成交规模同比降幅或有所收窄。

■溢价地块：房企溢价竞拍集中于确定性较高的优质地块。核心城市稀缺地块仍能拍出高溢价，但城市内部分化明显。区位一般、总价偏高或附加条件偏多的地块溢价受限，部分底价成交。体量上，高溢价地块总价多集中在15亿元以内，联合体拿地有所增加。拿地主体仍以央国企为主，民营房企参与相对审慎，多在其深耕区域选择性出手。

■地方细则发布：9月末北上广先后发布实施细则，核心安排总体一致，包括提高预售门槛、预售资金全额监管、8·28后取得预售证项目竣备后发放个人住房按揭贷款、土地出让价款可分期缴纳且不计利息，并对在途项目设置过渡期安排。现售定金收取比例分别为北京1%、上海3%、广州5%。随着地方细则陆续落地，新政执行口径进一步明确。与此同时，北京9月已有3宗宅地取消交易，预计将结合新政要求优化出让条件后重新推出。

■10月待拍土地：以二线城市为主，平均起始价约4亿元/宗，中小体量地块占主导。这批地块多数公告于8·28新政之后，其报名情况与成交表现能够更直接地反映房企对新规则的适应程度，也是观察新政对企业投资决策影响的重要窗口。

新政以来，300城宅地平均溢价率低于前期水平

数据来源：中指数据CREIS

根据中指数据，8·28新政后四周（8月31日-9月27日），300城住宅用地出让金分别为472亿元、239亿元、203亿元和447亿元；平均溢价率分别为5.2%、7.5%、3.7%和4.9%，其中第二周溢价率主要受深圳单宗优质地块拉动，剔除后仅1.1%，整体有所回落。

9月以来（1-28日），300城住宅用地成交3243万平方米，同比下降34.0%；土地出让金1237亿元，同比下降25.8%，考虑9月最后两日仍有部分核心城市地块成交，月度成交规模同比降幅或有所收窄。平均溢价率5.6%，较8月有所回落，多数城市以底价、低溢价成交为主。

确定性成为房企拿地的核心标尺

表：8·28新政后（8.31-9.29）核心一二线城市宅地溢价情况

数据来源：中指数据CREIS

重点城市来看，9月核心城市部分优质地块仍实现溢价成交，但底价及低溢价成交是市场主流。从成交地块特征看，房企投资明显向“确定性”倾斜，溢价地块主要呈现以下特点：

一是核心城市稀缺地块仍是竞争焦点，但溢价水平明显分化。深圳福田香蜜湖地块为区域时隔近十年再度供应的纯商品住宅用地，且起始楼面价相对偏低，吸引7家房企参拍，经250余轮竞价以125%的溢价率成交；上海杨浦江湾、闵行古美、浦东金桥地块溢价率均在20%以上。与此同时，同处核心区位但总价较高或附加条件较多的地块溢价明显受限：上海静安区大宁地块溢价率仅5.48%，黄浦区老西门地块底价成交。可见，地块溢价空间既取决于区位稀缺性，也与起拍定价水平、出让附加条件直接相关。

二是中小体量、总价可控地块更易形成高溢价。新政后四周成交的溢价地块中，除北京温榆河（83亿元）、上海静安（70.5亿元）、杨浦（64.2亿元）等少数高总价地块外，溢价地块的成交总价均低于30亿元，超半数在15亿元以内；总价30亿元以上地块溢价率普遍在6%以内或以底价成交。这表明，当前房企溢价意愿主要集中于总价可控、去化确定性较强的中小体量地块；面对高总价地块，企业则更多借助联合体方式分担资金压力，联合体拿地现象有所增加。

三是低密改善型地块与区域深耕项目成为布局重点。低容积率地块开发节奏相对可控，有利于更快达到销售条件、部分对冲资金占用压力，北京温榆河地块（容积率1.01）、上海松江泗泾地块（容积率1.2）均获得17%左右溢价。区域深耕方面，华润置地竞得的温榆河地块紧邻其去化近九成的北京润园项目，保利发展获取的武汉白沙洲地块依托周边项目约七成的去化表现，既有项目的销售验证成为新地块定价的重要依据。

四是央国企为拿地主力，民企聚焦优势区域中小体量地块。从拿地企业看，中海、保利、华润置地、招商蛇口、象屿&建发等央国企获取了多宗溢价地块，民营房企中仅正弘置业、渝太地产等个别企业在其熟悉区域高溢价拿地。

整体来看，新政后房企出价策略整体审慎，对开发周期、资金占用和项目去化的测算更加严格，土地溢价空间受到约束；但核心稀缺、总价可控、低密或已有片区销售验证的地块仍能获得较多竞争。

地方细则：9月末北上广细则落地，新政执行口径进一步明确

9月24日至30日，北京、上海、广州先后发布贯彻落实8·28商品住房销售制度改革的实施细则，地方配套政策加快落地。总体来看，三城均按照“新老划断、分类施策”的思路，明确新项目预售需达到主体结构封顶，并有序推进现房销售；对在途项目设置过渡安排，部分符合条件的项目仍可在2027年底前按照原预售条件申请预售。与此同时，三城均强化预售资金监管，实行主办银行制度，并明确8月28日后取得预售证的项目，个人住房按揭贷款需待竣工备案后发放。

此外，现售定金收取比例方面，北京为1%、上海为3%、广州为5%；封顶认定上，北京要求提供主体结构分部工程验收记录，上海、广州按形象进度执行；土地价款缴付上，北京要求出让合同签订后30日内缴纳不低于总价款的50%、余款两年内缴清，上海、广州均采用“1+1”模式、经决策可再延长一年。此外，广州细则提出探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押、支持项目分期分栋开发等，有助于加快项目开发、融资和销售节奏。北上广细则相继落地，新老划断、分类施策的总体框架逐步清晰，预计将有更多城市加快跟进。

值得注意的是，新公告地块“优先选择现房销售”或仍可保留一定弹性。杭州9月30日挂牌地块的出让文件即明确由竞买人自行选择预售或现房销售。后续，各地实施细则的跟进节奏、新旧政策衔接的具体口径，以及新公告地块出让条款中现房销售与价款缴付的具体设定，将是研判新政实际影响的重要依据。

10月待拍土地：南京、无锡、苏州待拍出让金规模领先

根据中指监测，10月待拍地块多为8·28新政之后新公告地块，项目销售模式预计将按新政执行，其竞拍表现将更直接反映新政对房企拿地行为的影响。

分城市看，从截至9月30日已公告地块来看，南京（42宗、193.2亿元）、无锡（25宗、134.9亿元）、苏州（22宗、74.2亿元）待拍出让金规模居前三位，三城合计89宗、起始总价402.3亿元；成都、济南各11宗，郑州、武汉、长沙、乌鲁木齐、长春等城市也有多宗地块待拍。与9月下旬京沪集中供地不同，10月一线城市待拍规模明显缩量，广州目前仅2宗、起始价15.5亿元。单体规模方面，10月待拍地块平均起始价约4亿元/宗，明显小于9月待拍地块平均水平，中小体量地块占主导，与当前房企偏好总价可控地块的竞买特征相契合。

结语

从新政后一个月表现看，8·28新政对土地市场的影响正逐步从预期层面逐步传导至企业投资决策和地块成交。9月下旬核心城市供地节奏加快，核心地块仍有较强竞争力，但整体市场分化更加明显，房企拿地更加关注区位、总价、销售确定性及资金占用，联合体拿地也有所增加。随着北上广地方细则陆续落地，政策执行口径进一步明确，企业投资决策正逐步从关注政策变化本身，转向重新测算项目收益、开发周期和资金安排。

展望10月，重点城市待拍地块中多数为8·28新政后公告项目，其销售模式预计将按新政执行，竞拍结果对观察房企投资策略变化具有更直接的参考意义。后续需重点关注现房销售、土地款分期等条款对项目资金测算的影响，以及不同城市、不同类型地块的报名情况和溢价表现。整体来看，土地市场短期仍将延续分化态势，核心城市优质地块的投资竞争力相对较强，而资金占用较高、销售确定性不足的项目，房企出价仍将保持审慎。

中指研究院将持续跟踪重点城市土地市场动态及企业投资策略变化。

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