70%片区在降价，44㎡老破小却卖到778万：深圳楼市彻底分裂了

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

深圳楼市魔幻一幕：

70%片区降价甩卖，这群家长却把44㎡老破小买到778万

半年涨108万、螺岭挂牌价逆势涨3%

——学区房这波“独立行情”，到底谁在买单？

深圳楼市最近很分裂。

一边是大部分片区业主还在降价换成交，罗湖百仕达、福田安托山、南山前海，挂牌价都往下调。另一边，带学位的房子却悄悄把价格调了上去。

乐有家研究中心对比9月中旬和8月初的业主验真价，发现约70%的片区报价仍在下调。但罗湖螺岭挂牌均价环比涨了3.04%，南山红树湾涨1.30%，福田香梅北涨1.36%。

更关键的一个信号：今年8月，深圳有调价动作的二手房业主里，选择调涨的占比升到31.4%，比7月高出6个百分点。

敢涨价的，还是那批手里攥着稀缺筹码的人。

01

44㎡卖778万，半年涨出一辆保时捷

说个真事。

今年3月，福田百花片区国城花园一套44㎡的小户型，以778万总价成交，单价冲到17.68万/㎡。半年前，同户型才卖670万，单价15.23万/㎡。

半年时间，总价多了108万，单价涨了2万多。

国城花园什么来头？福田百花，“深圳实验小学+初中”双实验组合，深圳学区房圈子里公认的顶配。房子是上世纪九十年代建的，外墙斑驳、楼道老旧，但学位确定性极高，不受大学区制度影响。

这个价格放五年前算捡漏，放今天已经是板块标杆。到了6月，这个户型仍有777万的成交记录。现在业主报价普遍挂在18万+，胆子大的直接挂20万。

百花片区聚集了深实验小学、深实验初中、荔园小学、百花小学等一梯队学校，学区覆盖国城花园、长城花园、南天一花园、金茂礼都等二十多个老旧小区，对口15个小区的挂盘价从6.7万到13万/㎡不等。

片区内部也在撕裂。国城花园44㎡能报到17万+，长城花园83㎡却只能报到7.5万/㎡——同一个学区，价差一倍。小户型是“门票”，大户型是“房子”，市场只给门票溢价。

中介说得实在：“业主报价748万，房子肯定不值这个价，就因为学位不受大学区政策影响，只能花钱买安心。”

02

700万买老破小，评论区吵翻了

最近有网友发帖：“为小孩上学，花了700万买了‘老破小’。”

说的是福田百花长城二花园，一套91㎡的房子，成交价折算约7.7万/㎡，冲着“百花小学+深实验初中”去的。

评论区炸了。有人说“花700万不如留着给孩子”，但更多家长默默对号入座——有人为了“荔园北+深实验初中”入手南天一花园，有人为了实验双学位咬牙挤进百花公寓。

真正扎心的不是房价，是那句潜台词：这笔钱买的不是房子，是一张入学入场券。

觉得百花遥不可及？罗湖螺岭是顶级学区里的“入门款”。

螺岭外国语实验学校在深圳小学里稳居前五，英语教学全市领先。片区以老旧楼梯房为主，外墙瓷砖脱落的不在少数，部分区域还落在螺岭城市更新范围内。但价格友好得让人心动：东门168成交均价约4.5万/㎡，23㎡小户型总价只要105万到150万。中介透露，23㎡月租约2300元，“以租养贷”不是空话。

更极致的是新世界大厦，22—28㎡总价60万到66万，单价不到3万/㎡。

即便市场再冷，靠螺岭的学位支撑，片区每月依然能稳定成交20多套。

03

积分涨得比房价还凶

这波学区房行情的根本推力，不在房子本身，在入学门槛。

2026年深圳各区小一、初一录取积分全面走高：

• 深实验初中部：从去年78.2分飙到90分，一年跳涨近12分；

• 福田深高南：96.3分，创历史新高。按福田规则，租房最高只能到87分——想靠租房读深高南，彻底没戏；深户加买房基础分也就80分出头，剩下靠社保和居住时长一点点攒；

• 南二外海德初中部：从78.5分涨到89分；

• 龙华深高北：小一第一志愿A1类60.9分；深外龙华录到五类82.8分；

• 宝中实验初中部：从87.3分猛涨至97.4分，一年涨超10分。

深高南96.3分意味着什么？家长至少需要提前5年3个月买房落户，临时突击完全没机会。

一位深高南学区房中介透露，仅他所在门店，两个月就成交了10来套财富广场，周边门店加起来接近30套。“买家没一个是自住党，全冲学位来。”

“提前布局”成了共识。有机构调研显示，深圳超6成学龄儿童家庭提前3—5年购置学区房，把房产、户籍与居住积分一点点攒起来。

成交量数据也印证了：乐有家统计，2026年8月1—24日，深高北周边学区房二手签约量环比涨100%，相当于去年7—8月总和；深高南周边涨58%；南二外海德涨38%。百花片区7—8月成交量同比大涨约50%，仅8月上半月，深实验学位房就成交了20多套。

深圳贝壳研究院院长肖小平的判断是：新学年临近，学位购房需求集中释放，不少家长明显加快了看房、选房节奏。

04

别急着上头，这三盆冷水先接着

学区房热度是真的，但只看到“涨”很容易误判。

第一，整体还在低位，回暖不等于回到高峰

深圳二手成交均价直到9月上半月才重新站上6万元关口，约6.01万/㎡。百花多数房源相比2019—2021年高点仍回落30%—57%，部分小区甚至回到2015—2016年水平。国城花园涨得凶，长城一花园至今没缓过来。这是结构性修复，不是普涨。

第二，学位需求的高峰正在错位

深圳出生人口2017年见顶约24万，这批孩子2029年前后上初一，未来三年初中学位需求大概率还会增加——这是名校积分持续走高的底层原因。但小一学位需求已经过了最高点，不少区小学录取积分实际在回落。买学区房赌的是六年后的政策与人口，不确定性比想象中大。

第三，政策是最大的变量

大学区制在扩围，福田提出2026年底大学区招生覆盖率提升至50%以上；教师轮岗从“文件”走向“硬约束”；深圳还计划新增大量基础教育学位，“百万学位攻坚计划”已新增102.5万个。全国学区房溢价率已从2021年的30%—50%回落至2026年的15%—25%。

纯学位属性的老破小，一旦政策变动，没有居住价值托底，价格没有地板。

05

门票有价，有效期看政策

学区房的逻辑从来都不复杂——只要中考、高考还在，只要家长还愿意为“起跑线”付费，顶级学区的刚需就永远存在。

行情好时它涨得最凶，行情差时它跌得最少；市场刚一转身，它又是第一个弹起来的。

但这一轮，弹起来的是 “确定性” ，不是“资产神话”。

现在的深圳家长，买的不是一套房子，是一张有价的门票——它值多少钱，取决于孩子哪一年入学；它什么时候过期，取决于政策往哪走。

为孩子读书买房，先算清楚“学位账”，再算“投资账”。前者是刚需，值得；后者是博弈，需谨慎。

你怎么看深圳学区房这波逆势行情？

花700万买“老破小”，是理性投资还是焦虑买单？

欢迎在评论区聊聊。

来源：【深圳房产在线】公众号综合自、深圳乐居、乐有家研究中心、深圳贝壳研究院、深圳市住建局及各区教育局公开信息。部分成交价格与录取积分为媒体报道或网络整理，存在统计口径差异，仅供参考，不构成任何投资或购房建议。学区划分、积分政策请以当年教育部门官方发布为准。