山西
太原楼评☞| 业内视角
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导读
太原，先后迎来蓝光、龙湖、邦泰等川渝籍房企，其中邦泰表现“颇勇”！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
听闻邦泰｜五年之前
2026年5月18日太原审批管局发布：关于狄村城改安置项目地块二十五建设工程规划设计方案调整的公示。
2021年夏，在忻州跟东瑞地块的前策，偶遇四川籍的房企“邦泰”同在忻州雁门大道区域调研，培总原川渝人，谓之其大本营经营稳，在市场低迷期仍有开拓。
后忻州邦泰天誉成为畅销典型盘、2025年再次忻州补仓打造邦泰臻境，一年后项目基本清盘。
2025年年末，原深耕五六年长治的宝佳地产未能如愿拿地，邦泰在漳泽湖东侧获拿低密用地，下半年入市蓄客近千组，首开引发“售罄”现象。
2026年7月，郑州的朋友问邦泰，大概当时邦泰首次参与郑州土拍引发了关注。
2026年9月30日，太原土拍市场惊现“黑马”——邦泰以10.135亿截胡保利，将本应该华舰+保利在省体校原址甜蜜开发的合作中断了。
山西体育职业学院储备地块一 SWP-2638，占地约72.61亩，江西邦昱（邦泰）溢价75.8%，楼面约8374元/㎡，亩均1396万，气势不亚于当年的中铁建拿省警校。
NO. 1｜地王诞生，流拍也在
楼市，总是有奇幻的故事存在。
2026年9月9日，SWP-2638占地72.61亩，容积率2.5，商业分摊12%，建筑密度20%，起拍价5.765亿。
SWP-2639占地47.28亩，容积率2.5，商业分摊7%，建筑密度20%，起拍价4.095亿元。
然而两宗地块却出现了“冰火现象”，SWP-2638面积48408.89㎡（约72.61亩），起拍5.765亿，起拍楼面4764元/㎡，最终高溢价成交。
而SWP-2639却出现了“流拍”，这到底是什么样的决策判断下，让这南北相邻的两宗用地有了截然不同的命运？
NO. 2｜太原三次溢价：两次截胡
太原的土地市场比较低迷，从高峰期年均近万亩，土地出让金四五百亿，到近两年土地成交年均一两千亩，土地出让金降至大几十亿元。
扛起太原土地和房地产稳定的当属：保利、建投、华润等国央企代表。
其中保利开了“溢价”的先河，成为近年来太原第一例土地溢价成交的房企，对于提振太原楼市有积极的作用，也带动了汾东片区的“热度”。
今年，太原龙城南街，山西建投和悦龙城西侧的用地，本应该是分期拿地，保持区域“延续”开发的常规操作，却引来了第一个“竞拍者”——金地管理代建联合拿地。
如今，太原土拍市场再次迎来“竞拍者”，保利和建投一样，失守在一轮轮竞价中，中断了对区域内连续开发的步伐。
NO. 3｜邦泰意欲何为？
邦泰、融创、中梁等地产基因中，均有代理和中介的成分。
其中邦泰作为川派民企，最初是地产代理起家，随后开发了第一个小项目，其发展中对市场、客研、营销重视偏重，产品上，属于有突破，但不过过度追求。
2026年7月份，楼评君对邦泰在长治和建投系铭基会有市场竞争交锋写过一篇文章，对于邦泰在山西楼市持续加码是有预期的，但未曾想到这么快就入驻太原了。
邦泰在深耕三四线城市的道路上，其实最大的参考样板应该是碧桂园，在低能级城市还是走出了一些“制胜之道”，只不过碧桂园和小碧桂园之称中梁都没能挺过去。
邦泰的野心是“农村包围城市”，从三四线城市逐步入驻一二线城市，郑州、太原、西安开始布局，产品在品质上颇有“小龙湖”的味道。
1，重视物业服务。
2，重视稳健财务。
3，重视产品创新。
NO. 4｜邦泰体校产品可能性
邦泰的溢价拿地，有一种“豪横”感，但也是似乎是给太原平和的楼市竞争中提了一个醒，国央企在求稳的道路上盘面增大，民企对产品创新的活力会更足。
2026年元旦，楼评君在大同、运城参与开发前策中，尤其是大同市场，抬板+全架空层建筑，超110%的综合得房率，全景舱户型，立体挑空等创新已经陆续落地。
山西地市的好产品核心的支撑是低容积率土地，而体校地块恰恰是2.5的太原罕见的核心区低容用地，其产品的创新可能性远高于南屯、杨家堡、亲贤、北张等。
在离体院地块不远的晋阳街，东泰吃亏在“新规”的换代期间，但打造好产品的初心和决心是让市场看到了民企的“不一样”。
在邦泰的产品和售价可能性预测：高于原有的境系、悦系、和系、观系，安系、藏系，打造非标准的在地城市特色，大概同郑州的项目一样适度升级。
至于售价，给个参考楼面价8374+前期综合及管理1000+高品质基建5000+精装2000+财务1500+税务1000+合理利润1500=21000元！
咨询顾问，专注趋势！
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