房价很大可能重走 2015 年老路，大家要有心理准备

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每一轮楼市底部，都有人问：现在到底像历史上哪个阶段？

2008 年太极端，2012 年太温和，2014 年太犹豫。真正和 2026 年高度重合的，是整整十年前的 2015 年。

历史不会简单重复，但会押着相似的韵脚。把政策、库存、货币、供应、成交、信心几个维度摆在一起，相似度高得惊人。

先看政策。2015 年从 "930 新政" 到 "330 新政" 再到年底 "去库存" 定调，走了试探、加码、战略升级三步。从 2024 年 "517 新政" 到 "924 新政"，再到 2026 年 8 月 28 日现房销售 "三箭齐发"、9 月 29 日中央财政首次直接贴息商贷，政策密度比 2015 年有过之而无不及。

再看库存。2015 年底全国商品房待售面积达历史峰值 7.19 亿平方米，2016 年初见顶回落。2026 年待售面积约 7.5 亿平方米，从 3 月起连续 6 个月同比下降，持续 52 个月的库存累积趋势正式终结。库存拐点和百城新房价格 3 月开始连涨七个月完全同步。

货币环境的相似度更高。2015 年全年 5 次降息 4 次降准，首套实际利率约 4.2% 到 4.4%。2026 年首套商贷利率主流在 3.0% 到 3.1%，叠加财政贴息后实际低至 2% 出头，比 2015 年还低 2 个百分点，首付 15% 到 20% 也比当年更低。

供应端收缩甚至比 2015 年更剧烈。2015 年住宅新开工从 12.5 亿平方米降到 10.7 亿平方米。2026 年新开工从 2020 年峰值 16.7 亿平方米跌到 2025 年 4.3 亿平方米，五年缩水近八成，前 8 月再降 24.8%。而且这一次还有现房销售的制度性收缩叠加，从拿地到可售从 6 到 9 个月拉长到 24 到 36 个月。大摩预测 2026 到 2028 年新房供应三年复合增速 - 24%，丁祖昱判断 2027 年 3 月起有 12 到 18 个月明显短缺。

成交量也在复刻。2015 年 "330 新政" 后二手房率先爆发，北京全年成交同比涨约 85%。2026 年 1 到 8 月全国二手房网签 5.49 亿平方米，历史性超过新房的 4.99 亿平方米。深圳议价空间从 10.97% 连续 8 个月收窄到 8.81%，上海挂牌量同比降约 17%，超六成是房东主动撤牌。

开发商的行为变化很有说服力。2015 年下半年从降价走量转向收回折扣试探涨价。2026 年三季度已有项目直接上调备案价 —— 深圳观潮四开四涨，257 平方米大平层一套涨 335 万元；天境云玺四个月涨近 6000 元 / 平方米。当开发商从 "怕卖不掉" 变成 "怕卖太快"，信心反转就已经发生了。

连机构节奏都一样。2015 年下半年高盛、大摩集体转多。2026 年中金提出 "楼市至暗时刻已过"，中信证券预判 2027 年春节前后止跌回升。产业资本青山实业 38.45 亿元拿下上海虹口地块，说明核心资产性价比已跨越行业边界。

但它不会是 2015 年的简单复制。2015 年有棚改货币化天量输血，带动各城市轮涨一遍；2026 年没有大水漫灌，靠供给收缩加精准托底。2015 年还是预售高周转，2026 年转向现房销售，成本中枢永久抬升。2015 年城镇化率 56%，2026 年近 68%，改善型需求成主力，120 平方米以上成交占比超 45%。

这些差异决定了：涨幅更温和，机构普遍预测核心城市优质房产年均涨 3% 到 5%，和居民收入增速匹配；节奏更慢，分化更明显，但基础更扎实。

说到这里，有人会问：国家花这么大力气稳楼市，图什么？

答案藏在消费数据里。过去五年房价深度调整，百城房价从高点累计跌约 12% 到 15%，但消费反而更弱了。2022 年社会消费品零售总额同比降 0.2%，据机构测算，居民储蓄率从 2019 年 28% 升到 2025 年 38.2%，提前还贷潮持续三年。

因为中国城镇家庭资产中房产占比高达 62.7%，住房拥有率 96%。当家庭头号资产持续缩水，没人会放心消费，这就是资产负债表衰退的典型特征。

中金研究了美日中几十年数据：房价温和上涨阶段消费平稳增长，下跌阶段消费明显承压。财富效应带动有房者消费信心，收入效应关联 60 多个行业、8000 万就业，只有年涨幅超 10% 才会挤压刚需，3% 到 5% 的温和上涨负面影响微乎其微。

当前全球贸易增速仅 1.9%，外需靠不住，必须靠内需。住房及相关消费占居民消费支出超 35%，是汽车消费的 3 倍以上。住房消费不起，单靠零散消费撑不起内需基本盘。

所以这一轮政策设计很高明：没提过一个 "涨" 字，供给端做减法拉长周期，需求端做加法降息贴息，预期端做除法清除烂尾风险。效果已经显现，建材家居市场出现回暖迹象，居民信贷需求出现回升，提前还贷潮正式结束，消费者信心指数持续回升。

说了这么多，回到标题：房价很大可能重走 2015 年老路，大家要有心理准备。准备什么？

别再等大跌，也别盼猛涨。百城连涨七个月，核心区好房源底部已经走出来，再等是等折扣收回、好房卖光。但房住不炒底线没变，年均 3% 到 5% 的涨幅炒房无利可图，"买房躺赚" 已经成为历史。

还要接受分化越来越深的现实。不是所有房子都涨，只有核心城市加核心地段加好产品的交集合有保值能力，三四线远郊、老破小、品质差的项目可能持续阴跌。2015 年买错晚两年能解套，这一次买错可能套很多年。

更要紧的是，买房逻辑得换。828 新政后烂尾风险被制度性堵死，不用再盯开发商暴雷，但 "抢期房赌涨价" 也失效了。以后要像买车一样对比配置、挑做工、看物业，从 "能不能涨价" 转向 "住得好不好"。

2015 年，大多数人在争议中错过了关键窗口，等到 2016 年全面上涨后才追悔莫及。当政策、库存、货币、供应、成交、信心、机构判断七股力量一齐指向一个方向，趋势已经非常清晰。

这一次不会是疯狂复制，但会是一轮更健康、更扎实的温和修复。想清楚这一点，就不会在涨跌里患得患失。

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