深圳9月楼市成绩单出炉：成交量横盘、库存首次反弹，业主却开始“硬扛”了——银十能翻盘吗？

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

二手房4455套，连续三个月没摸到5000套荣枯线；新房入市量首次跑赢去化量，预售库存半年首增1064套。但另一面，学区房涨价了，千万级二手房成交占比悄悄涨了4个百分点。量弱价稳——这是深圳楼市最磨人的“拉锯时刻”。

深圳楼市的“金九”，最终还是让市场失望了。

最新成交数据出炉：9月深圳二手住宅成交4455套，一手住宅成交2589套；对比8月的4275套和2598套，一二手成交量几乎原地踏步。8月比9月多一天，日均口径下9月其实略好一点，但和行业期待的“金九”热度，差得不止一个身位。

7月二手住宅跌破5000套荣枯线之后，8月、9月连续第三个月在低位徘徊；一手住宅自8月跌破3000套后，9月继续走低。市场原本笃定暑期结束会迎来“金九银十”，现在金九肯定没有了，只能把希望寄托在银十。

但如果你只盯着成交量，你会错过9月深圳楼市最重要的变化。

01

成交拆解：月初冲高月末掉队，金九彻底哑火

9月的行情，可以用四个字概括：先扬后抑。

月上旬借着“8·28”新政的惯性，成交量一度冲了上来。贝壳研究院数据显示，9月1日至20日，全市新房成交2611套、二手房成交4084套，环比分别增长24%和16%，9月以来无论贝壳合作门店的先行签约表现，还是全市网签数据，均显现成交回升特征。乐有家门店数据更亮眼——新房签约量同比大增103%，二手签约量同比增38%，看房量环比增25%。

如果按照月初的市场热度持续下去，9月二手住宅是有机会突破5000套的。

但现实是——没有。

中下旬热度没有跟上，成交量支撑不足，整月的数据最终比较难看。乐有家深圳龙华上塘门店中介人员透露，“8·28”新政落地后，该门店片区内某小区二手住宅近一个月成交13套，成交量表现亮眼，市场活跃度提升，房价趋于稳定。看房的人一直很多，但下单的人没有同步跟上，这才是9月最真实的画面。

成交量偏低有两方面核心原因：一方面是整体市场购买力不足，经过多轮调整后，刚需和改善型买家的入场节奏明显放缓；另一方面是深圳房价跌到现在这个程度，大部分二手住宅业主不太愿意再大幅降价成交了，买卖双方拉锯更明显。

更值得警惕的是新房端的信号。9月深圳入市19个楼盘，入市数量是今年以来最多的一个月，共计推出4142套住宅——这是今年一手住宅入市量首次超过去化量。供应跑得比消化快，一个方向性的信号出现了。

02

库存拐点：预售库存半年首增1064套

过去很长一段时间，深圳一手住宅预售库存都是持续减少的。但9月，这个趋势首次掉头。

截至9月底，深圳一手住宅预售库存20613套，对比8月份增加了1064套，其中还包含没卖掉、由预售转现售的房源。“库存去化”这根支撑了大半年的弦，9月出现了第一道裂缝。

虽然9月入市楼盘数量创今年新高，但核心区优质新房的可选房源正在减少。深圳中原统计显示，2026年三季度全市住宅计划供应套数同比下滑35.1%、面积下滑28.7%。截至9月下旬，福田、南山核心区可售新房仅千余套。核心区的“好房子”仍然有人买单——光明区凤凰街道的深圳润锦园，8月新开盘当日去化率就达到77%，成交金额超4亿元，近期周末单日可接待200余批客户。

但大盘的隐忧不能忽视：9月热度最高的新房是首次开盘的龙华深业上宸瑞府，网传实际销售不错，当日去化达71.6%。这是一个比较大的楼盘，采取大盘分期少量开盘的策略，在当前市场不是特别明朗的情况下，不是太建议太快进去买，后期综合性价比可能更高。

03

价格端反常信号：七成片区还在降，有人却悄悄涨价了

但是，如果只看成交量，你会错过9月深圳楼市最耐人寻味的变化。

整个房价方面，今年截止到9月份，不管是二手住宅还是一手住宅，业主和开发商扛住价格的能力越来越强。国家统计局数据显示，深圳一、二手住宅销售价格已连续6个月环比上涨。乐有家监测数据显示，9月上半月二手成交均价回到6.01万元/平方米，环比上涨约4%，重新站回6万元关口；二手平均议价空间收窄到8.81%，创年内新低，对比年初动辄10%以上的砍价幅度明显收紧。

翻译成人话就是：业主的心态稳了，不再大面积“割肉只求成交”。

但需要泼一盆冷水：乐有家对比9月中旬与8月初的挂牌价发现，约70%的片区业主依然在降价换成交。所谓“扛价”，目前只发生在少数优质房源上，远没到全场挺价的地步。

真正的分裂，在学区房上体现得淋漓尽致。

罗湖螺岭学区房挂牌均价环比涨了3.04%。福田百花片区，一套44平方米的学区小户型，成交价冲到778万，单价17.68万元/平方米——半年前同户型才670万，单价15.23万元/平方米，半年时间总价涨了108万。有网友在社交平台发文，“为小孩上学，花了700万买了老破小”，评论区瞬间炸锅。

但同一片区内，约70%的片区报价仍在下调。稀缺学区房、核心地段次新房走出了独立行情，老小区、远郊无配套房源却仍在阴跌——一边降温一边升温的行情越来越明显。

04

需求结构变了：千万级二手房占比涨了4个百分点

成交总量虽然低迷，但结构在悄悄变化。

9月以来，总价1000万元以上二手房成交占比达到17.1%，较8月增加了4个百分点。四房及以上、千万元级房源签约增速明显跑赢大盘。改善型需求正在释放，只是刚需端的观望情绪仍然浓厚。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，市场修复正从刚需向改善、高端延伸。

商务公寓市场也保持活跃。1至9月深圳一、二手商务公寓合计网签54.3万平方米，同比增长51.6%，地铁口、配套完善、总价低的小户型受欢迎，部分项目租金回报率约4.5%。这也从侧面印证了深圳楼市并不缺购买力，缺的是刚需端的入场信心。

开发商敢于收窄折扣甚至上调备案价，底气其实不在需求端，而在供给端。龙华的中海云颂玖章，9月加推房源备案价升至8.27万元/平方米，折扣收窄、折后单价随之上移。9月10日，福田安托山片区一宗核心宅地，经过257轮竞价，最终以25.5亿元成交，溢价率高达125.46%，折合楼面地价约9.81万元/平方米。核心地段的土地依然被疯抢，“未来新房会变少”的预期一旦形成，开发商就有了收紧折扣的窗口。

05

银十前瞻：结构性回暖可期，反转还需更多耐心

深圳楼市金九没有实现，希望有超预期政策和整体市场氛围的变化，带来更好的银十。

政策面已经率先发力。 9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。购买120平方米及以下、总价不超过150万元首套住房的居民，可享受年化1个百分点的财政贴息，单户贴息贷款规模最高100万元，贴息期限最长5年。

但需要清醒看到，深圳符合贴息条件的房源主要集中在龙岗、坪山、盐田等外围区域以及福田、南山的小户型老旧小区，核心区大部分房源并不在覆盖范围内。这项政策对深圳的直接拉动有限，更多是情绪面的托底。

市场面，国庆窗口值得关注。 “金九银十”深圳好房嘉年华启动后，南山、坪山等区国庆期间将举办好房节，集中呈现楼盘、政策、金融信息，缩短购房者搜寻链条。深铁置业、华润置地等房企加大推盘和促销力度，覆盖刚需、改善等群体。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的判断较为中肯：“预计深圳楼市的成交会有量的金九银十，但不会出现传统意义上价量齐升市场火热的金九银十，大概率是弱金九、结构性银十”。

换句话说，银十大概率呈现 “核心区量价齐稳、外围以价换量” 的结构性格局，全市二手成交在4200—4800套区间震荡，难有惊喜也难有惊吓。

更长维度看，2027年才是真正的分水岭。 高盛预测上海和深圳可能在2026年第四季度实现整体复苏，核心推动力是积累的刚需和改善力量集中兑现。中指研究院的定调则是四季度延续筑底态势，“8·28”新政的影响自2027年起将进一步显现。两者都指向同一个方向：短期磨底，中期看政策兑现。

06

结语：楼市正在切换操作系统

深圳楼市正在从一个“增量博弈”的旧系统，切换到“存量博弈”的新系统。

旧系统的逻辑是：土地财政＋高杠杆＋普涨预期，闭眼买都赚。

新系统的逻辑是：好城市＋好地段＋好产品＋合理杠杆，选对了才赚。

金九已过，银十将至。短期看政策，中期看库存，长期看人口。

对于想在银十入场的买家，两个提醒：优先选确定性——核心片区带优质配套的次新房、准现房、央企国企开发的项目，安全性远高于远郊新盘；不要赌暴涨——深圳楼市已经进入存量时代，优先满足自住需求，投资要严格筛选地段和配套。

这个市场不再有“上车焦虑”，只有“选筹焦虑”。扛住的不只是业主和开发商的报价，更是整座市场对未来方向的耐心。

你看好深圳楼市银十的表现吗？

你所在的小区最近是涨了还是跌了？