中国其实并不缺土地，可为何全世界只有我们，疯狂修建高层住宅？

翻开卫星地图看一眼国内省会城市，密密麻麻的三四十层钢筋森林连成片，这在全世界都是独一份。中国坐拥960万平方公里土地，人口密度远低于日韩，高层住宅密度却把它们远远甩在身后。

一位地产老兵聊起这事时很直白，重庆是山地、深圳缺地，往上盖还说得过去。可武汉、郑州这些大平原城市也遍地五十层高楼，账就得另算了。

前些年武汉十条地铁同时开工，背着巨额资金压力，批出更高的容积率，就意味着能一次性拿到更多土地财政收入。说白了，土地供需背后有一只手在操控节奏，把容积率推向极致来换取利益最大化。

这套玩法是怎么把全国变成高层森林的，又会给数亿住户留下什么难题。

很多人会好奇，当年为什么会大批量修建高层、超高层住宅。根源在于过去大量原始建筑都是低矮楼房、棚户区以及城中村。

城市化推进过程当中，低矮的旧建筑被拆除，原地拔地而起一栋栋高层楼宇。从开发商实操角度来看，拆迁拿地和净地招牌挂拿地，两者之间效率差距巨大。

拆迁环节充满大量不确定因素，时间成本带来的影响格外突出。走招牌挂获取净地，价格可以依托市场和成本研判做到可控。

但拆迁项目变数极多，居民不同意拆迁，就会直接拉长项目周期。原本计划三年完成的项目，很可能拖到六年，部分项目甚至耗时十年、十几年。

有一个广州的真实项目，拆迁工作从 1989 年就已经启动，地块位于广州荔湾区市中心，直到 2021 年才真正完成全部拆迁工作。

项目推进过程当中，接触到一位老爷爷，他的父亲当年就经历拆迁，如今老人自己也已经白发苍苍，他甚至不知道自己能不能活着看到房子建成。这类历史遗留拆迁问题，实操当中处理起来难度极大。

拆迁改造行业内存在一套换算逻辑，拆掉一栋六层的老式楼房，至少要修建十八层的新建筑，也就是大致一比三的建设比例，才能把账目算通。这里要区分一个概念，低货比，低货比更多是用来对比拿地楼面价和最终房屋销售价格。

举例来说，如果楼面价两万，低货比一比二，房屋最终销售价格就会来到四万。而两万的楼面价，对应的是已经完成拆迁的净地。

如果地块需要政府完成拆迁再出让，政府实际的拆迁成本必然要低于土地出让价格，政府也会从中赚取差价。给到拆迁户的补偿价格，会低于土地出让拍卖的价格，之后地块再通过拍卖流转到开发商手中。

拆掉六层老楼，盖十八层新楼，老建筑的成本低，新建住宅货值更高，商业逻辑才能够成立。但这套逻辑有一个核心前提，新建的高层住宅必须卖得出去。

如果十八层、二十八层的住宅失去市场，这套模式就会直接失效。倘若坚持做低密建筑，就要把房屋单价大幅拉高。

原本售价六万的房子，从十八层降回六层，单价就要达到十八万每平方米，这样的价格在市场上很难成立，最终还是要看市场接受程度。整体来看，房地产上行周期，依靠提高容积率，拆迁改造项目对于开发商而言，收益十分可观。

除了拆迁算账的商业逻辑，在不缺土地的背景下依然密集修建高层住宅，还藏着城市公共资源分配与限高政策转向的深层考量。站在政府角度，高层住宅可以短时间之内解决城市大量人口的住房需求，前期道路、水电管网这类公共基建，摊到人均头上的使用效率更高。

如果大面积开发低密住宅，会造成土地资源的浪费。人口密度提升，就会催生消费需求，生活配套随之完善，下楼就有菜市场、便利店。

很多国外低密度居住区，想要买一瓶水都需要开车前往超市，生活便利度大打折扣。小区的游泳池、会所这类配套，很难单独为一户别墅配置，高人口密度的高层小区，才有条件落地这类公共配套，本质是效率问题。

上海城区想要修建风貌类低密别墅，也出现不少反对声音，核心争议点就是土地使用效率偏低。医疗、教育资源是大众最看重的公共配套。

同样一块土地，如果修建一千户高层住宅，就有上千户家庭可以享受优质的教育医疗资源。如果改成一点五容积率的低密小区，住户数量会缩减到三分之一。

只有三百户高支付能力的家庭可以占有这套公共资源。对于普通民众而言，高层住宅是权衡利弊之后，让更多人共享城市公共资源的方案。

2025 年 3 月 13 日发布新版住宅规范，5 月 1 日正式执行，将住宅建筑最高高度限制在八十米，大致对应二十六层楼房。这是一次折中处理。

既然高层、超高层住宅后续会出现大量无解难题，那就从源头减少问题发生，达成多方平衡。视线拉回国内不同城市，明明国家幅员辽阔不缺土地，各地疯狂修建高层住宅的真实动因却在地形条件与土地财政上展现出极大的反差。

国内各个城市对于高层、超高层的建设偏好差异巨大。从容积率、超高层楼栋数量统计来看，重庆遥遥领先，紧随其后的是武汉、西安、长沙、深圳、成都、郑州。

四大一线城市当中，深圳超高层占比高，广州占比一般，上海更低，北京最低。北京核心区有严格的限高要求，政务中心规划、城市风貌、安全层面多重约束，限制高层建设。

部分超高层顶楼甚至整栋建筑，所有权强制要求归属国有单位。截止 2023 年，重庆拥有两千两百栋超高层，比第二名武汉高出接近百分之三十。

重庆被称作重庆森林，大规模超高层和当地地理条件深度绑定。当地属于山石地质，岩土结构稳定，桩基施工条件优越，地基扎实，可以支撑修建高楼。

重庆山地多，平地资源稀缺，两江分割城市，没有大面积平原向外拓展，只能向上争取空间。这一点和深圳、香港情况类似，土地资源紧张，只能向上建设。

很多人会产生误区，重庆行政管辖疆域辽阔，包含大量郊县，总人口两千多万，但主城区范围并没有想象中大。

郊县人口不会大量涌入主城区，城市呈现去中心化组团发展，各个片区拥有自己的商业核心，居民就近工作生活，不会全部涌向解放碑核心商圈，和上海全部向市中心汇聚的模式不一样。武汉超高层数量同样很多，城市水系发达，江河湖泊把城市用地切割得十分碎片化。

上海属于长江中下游冲积大平原，外环之外还有大量可开发土地，还可以通过滩涂新增土地。同时上海对土地财政依赖度相对更低，不需要把容积率推到极端。

过去十几年武汉高速发展，多条地铁同步建设，大规模公共投资带来财政压力，提高容积率可以增加土地财政收入，多重因素叠加造就当地大量超高层住宅。

当这批疯狂修建的高层住宅步入中老年期，拆不掉又修不起的现实难题，正成为悬在每座城市头上的达摩克利斯之剑。

换到浦西，如果要大规模拆除存量住宅，成本就会飙升。

东安一村改造项目，政府投入的成本达到数百亿。只有地段极度核心的地块，才能够承担这样高昂的改造代价。

由此延伸出一个现实难题，现在市区的超高层住宅，未来老化之后，要如何完成城市更新？六层老楼拆掉，可以盖二十层、三十层实现盈利，那三十层的高层老化之后，难道要原地建造九十层吗？

现实当中几乎不存在这样的路径。上海老静安留存不少上世纪九十年代的老式塔楼，胶州路事件发生的建筑，也属于这类老式塔楼。

九十年代，这类塔楼在同片区属于售价偏高的住宅，放到今天，房产价值已经处于片区洼地，部分房源价格甚至低于普通老破小，被时代逐步抛弃。

北京的方庄片区也是相似的案例，地处东三环附近，九十年代建成大片高层住宅集群，当年是知识分子、富裕人群的居住选择，地位对标上海古北一期。如今翻看房产平台，方庄片区单价仅五万出头。

小区内部人车不分流，车位紧张，建筑老化问题接踵而至。建筑本身拥有生命周期，和人的身体十分相似。

九十年代修建的楼房，放到现在，相当于人到五十岁，各类慢性病会陆续显现。等到楼龄到达六十年，各类建筑问题就会集中爆发，也就是未来十年，人们肉眼可以预见的阶段。

高层住宅持续老化，维护、协调矛盾不断爆出，资产价值会持续流失。等到房产价值损耗到特定程度，政府才会产生拆除的动力，本质上要用时间去换取改造的空间，等到拆除的性价比达标，才会考虑爆破拆除。

但是高层楼房拆除本身，就存在巨大的技术难题。定点爆破是速度较快的手段，但是有着严苛的外部条件约束。

美国曾经有五十多层高楼，采用逐层拆解的模式，像拆解乐高积木一样一层一层拆除，拆除成本甚至超过当年建造楼房的花费。国内也有相关现实案例，武汉有两栋存量高层楼宇，由金融机构作为资方，绿城作为代建单位，最终选择爆破拆除旧楼重新规划建设。

之所以选择炸掉原有楼房，是因为老旧楼房户型、产品结构已经完全无法适配当下市场，钢筋水泥的建筑失去市场价值。资方、债权方、政府多方达成一致，才推动爆破方案落地，爆破当天还有相关领导到场。

高层爆破不只是简单的拆迁作业，涉及大量安全、特种作业要求，需要协调海量人力物力。爆破作业周边必须预留足够的安全隔离空间。

如果处在建成密度极高的城区，周边遍布其他建筑，清场带来的经济损失会难以承受。回看这长达二十年的高楼狂飙，当80米限高新规正式封住摩天住宅的上限，3亿居住在高层里的普通人也迎来了资产与居住逻辑的彻底重塑。

欧美上世纪六七十年代早就吃过把人口垂直堆叠进钢筋森林的亏，一旦资金和管理跟不上，高楼极易滑向垂直贫民窟。况且国内多数城市举高消防车极限在56米上下，十七层以上救援本就捉襟见肘。

随着成渝新盘得房率破百、福建闽侯甚至冲上130%，老旧高层正遭遇折旧与代际差的双重夹击。

过去卖地还债、疯狂建高层的时代已经落幕，以高换低、以远换近，把主导权从资本手里拿回来，让城市回归求稳求可持续的生态，才是中国居住未来的真正出路。