摩根大通重磅研判：2027，年中国房子供应减少，30%，房价正式迎拐点

楼市这几年吵得凶，三个月一场风向辩论。摩根大通9月那份研报一出，朋友圈刷了整整一周。核心就一句话——2027年全国住宅供应要砍掉三成，房价真正的拐点要来了。

这回的判断含金量不低。不是迷信谁，而是把时间线、政策节奏、制度变革三条线并在一起看，这个数字背后是一场正在发生的游戏规则重写。

先说说大摩的＂战绩＂。2014年11月，市场满屏都是＂库存压顶、楼市完蛋＂的声音，大摩那会儿就喊政策底出现了，预判核心城市2015年二季度量价回升。后来深圳3月率先起跳，北京上海跟上，对得严丝合缝。

2021年上半年，大家还在传＂核心区房产永远涨＂的故事，大摩较早提示房企债务风险，比后面风险集中爆雷早了整整三个月。

2022年11月金融十六条落地那阵，大摩判断政策底确认、市场底还得磨十二到十八个月，后面的走势基本应验。

三次关键节点，三次都对了。这回它说2027年供应减三成，当个噱头看就浪费了。那30%这个数字怎么推出来的？

国家统计局数据摆在那——2026年1到8月全国住宅新开工面积同比下降25.4%，这还只是现房销售全面落地前的过渡期数据。

真正的分水岭是2026年8月28日，住建部等多部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，把现房销售从地方试点一下推到全国层面。

新规有多硬？新出让土地的项目和已出让但没拿到建设工程规划许可证的项目，优先走现房销售路子。继续搞预售的，单体建筑必须主体结构封顶才能申请预售许可证。

配套金融端更紧，开发贷实行主办银行制，一个项目对应一家主办银行，预售项目贷款期限最长5年，现房项目最长7年，个人住房贷款期限最长不超过40年。整条链条翻新。

对房企来说，这是伤筋动骨。新规下回款周期从6到12个月拉长到2到3年，资金成本至少抬升三成。中小房企根本扛不住，连国央企拿地的脚步都慢了下来。

大摩测算2027年新开工和土地出让下滑30%，放在这个制度背景里看，一点都不激进，反倒偏保守了。这一轮收缩和过去任何一次都不一样。预售时代，房企看到行情回暖，半年就能把供应补上去。

现房销售下，从拿地到开盘得一年半以上。就算市场明天就火起来，房子最快也要等到2028年才能真正入市。供应缺口会咬住两到三年时间，不会像以前那样一涨就瞬间供过于求。

数字层面更直观。按2025年全国新建商品房销售8.81亿平方米的盘子算，如果2027年新开工真掉30%，再叠加从开工到入市的滞后，核心城市优质房源会明显抢手。

上海2025年住宅销售1225万平方米，今年1到8月住宅新开工面积同比下降32.5%，比全国平均还猛。

所以9月上海几个新盘认购率冲到400%以上，不是炒作，是真有人担心明年合适的房子更难挑。喊这个方向的也不止大摩一家。

高盛研判现房销售推动未来两年新房供应收缩25%到30%，一线城市核心区2026年底率先触底。中信证券判断2027年春节前后房价较大范围止跌回升。

瑞银跟踪9月百强房企签约金额环比增11%，优于历史季节性平均。野村判断信用链条疏通后内需持续修复，2027年整体性止跌。

头部机构齐刷刷指向同一个时间窗口，这在过去五年调整期里从没出现过。信号层面已经在兑现。8月末全国商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，连续5个月同比往下走。

一线城市新房去化周期掉到12个月上下。上海二手房价格从2月起连续7个月环比上涨，深圳9月环比涨1%结束两连跌。

全国重点城市二手房挂牌量连续5个月下降，业主议价空间从年初10%以上收窄到6%以内。9月全国300城住宅用地成交溢价率回升到10.2%，比2025年低点翻了一倍多。

库存在降，价格在稳，业主在惜售，房企在拿地，底部的几个关键特征都齐活了。但这里得泼一盆冷水——拐点归拐点，普涨牛市不会有。

30%的供应缺口主要集中在一线和强二线核心城市，这些地方人口持续净流入，需求结构健康，会率先温和回升。预计未来三年核心区优质房产涨幅在10%到15%，年均3%到5%，和GDP增速基本咬合，属于健康修复，不是报复性反弹。

人口流出的三四线、远郊无配套板块，日子仍然难熬。库存去化周期还在30个月以上，就算供应降30%依然供过于求，房价横盘甚至阴跌都算正常。

现在购房主力是首付普遍过5成的自住群体，没有高杠杆短期投机做燃料，大涨的土壤已经被釜底抽薪。对准备上车的刚需朋友，窗口期已经打开。

核心城市房价止住跌，整体价格还趴在底部区间，议价空间还有6%左右。房贷利率处在2008年以来的低位，首套贴息、贷款40年、增值税减免这些政策红利都在落地期。

新房二手房都还有较充足的选择余地，楼层户型价格都能谈。拿2015年那一轮做个参照。

2014年底市场还在喊＂楼市完了＂，2015年3月政策落地后短短三个月，核心区房价涨了10%，议价空间从8%收窄到2%，好楼层一房难求。历史上每一轮底部，大部分人都抓不住低点，因为真正低点出现的时候，所有新闻都在讲下跌。

等所有人都在聊＂房子又涨了＂再出手，不只价格上去了，可选房源也少了一大半。对改善置换的家庭，现在是黄金周期。

二手房流动性已经连续5个月同比正增长，手里的旧房能在合理价位出掉，不至于像前几年挂半年没电话。核心区改善新盘和品质次新房还有充足供应，一二手价格倒挂虽然收窄，安全垫还在。

9月全国重点城市二手房交易里，卖旧买新的占比到了62%，这帮人就是看懂窗口的聪明人。真要等到明年房价明确上涨，账算起来其实不划算。

旧房确实能多卖一些，可要买的改善房涨得更多，置换的差价反而要补得更大。手头有现金、有首付能力的改善家庭，这半年的决策比过去三年任何时候都要紧。

对纯投资需求，必须说句扎心话——闭着眼买房赚钱的时代过去了。未来没有普涨行情，判断标准非常清晰：年租金回报率能不能覆盖持有成本。

一线核心区不低于2%，强二线核心区不低于2.5%。这个指标把地段、配套、产业、品质全压进去了。

只有通勤方便、配套成熟、居住价值过硬的房子，才租得出合理价格，才有稳定接盘的下家。找不到符合回报率要求的标的，宁可持有现金也别硬上。

过去那种＂随便买一套都能涨＂的红利期已经翻篇，未来投资属性只会越来越回归居住属性本身。宁缺毋滥，比盲目加仓重要一百倍。大摩这份研判不是给市场打鸡血，是用数据和制度逻辑说话。

一个连续三次踩中拐点的机构，加上国内外头部机构的一致预期，加上库存、价格、挂牌量、土拍溢价率这十大信号的连续共振，方向已经写在明处。看懂趋势的人，永远比追热点的人多走一步。