泗泾站附近新住宅地块方案公示，产品为洋房、叠墅

内容摘要：大虹桥地区云麓科创片区住宅地块公示，占地约29亩，产品为洋房、叠墅，距离泗泾站直线距离约1.2公里。

近日，“松江区泗泾镇SJSB003单元04-08号地块项目”设计方案规划公示。

松江区泗泾镇泗泾地铁站社区单元04-08号地块项目，其四至东至刘五公路，南至达州路，西至尹介河，北至横港河，板块上隶属于大虹桥地区云麓科创片区。

2026年8月31日，厦门国贸 + 星狮联合体经过29轮竞价，最终以5.82亿元摘得04-08号地块，成交楼面价约2.5万元/平方米，溢价率16.41%。

这是厦门国贸在松江的第九次拿地（包括合作）。

04-08号地块用地面积19372.68平方米（约29亩），用地性质为二类住宅组团用地，将用于低密度住宅开发。

04-08号地块规划指标：

建设单位名称：上海星贸泰房地产有限公司
建设工程名称：松江区泗泾镇SJSB0003单元04-08号地块
建设项目选址：东至刘五公路，南至达州路，西至尹介河，北至横港河
建设用地范围：东至刘五公路，南至达州路，西至尹介河，北至横港河
建设规模：46556.96平方米
规划用地性质：二类住宅组团用地
建筑工程性质：普通类商品房及相关配套
建筑容积率：1.2
绿地率：35%
建筑高度最高点：23.95米

产品及功能分布上，该项目住宅排布中规中矩，南低北高，前后5排均匀排列，最小栋距12.85米，最大栋距18.50米。

项目容积率1.2，楼层以4、6层为主，所以我们判断项目产品线主要以洋房、叠墅为主。

占地及建筑体量，项目用地面积19372.68平方米（约29亩）总建筑面积46556.96平方米，其中地上建筑面积为25181.22平方米，地下建筑面积为21375.74平方米。

出入口，该项目主要规划了3处出入口，人行出入口和车行出入口设置在地块东侧的刘五公路，另外一处消防通道规划于地块南侧达州路上。

住宅栋数，该住宅项目共规划了11栋住宅楼，其中1#-10#楼为普通商品房；而11#楼为保障房。

住宅楼层/建筑高度，本项目住宅楼层共三种，其中普通商品房住宅基本为4、6层。其中1#-8#楼为4层住宅；9#、10#为6层住宅。

另外，11#楼的保障房为7层住宅。

建筑高度方面，1#-8#楼建筑高度13.60米；9#、10#楼建筑高度为20.10米。而11#楼保障房为项目制高点，23.95米。

保障性住房占比，本合同项下出让宗地范围内配建的保障性租赁住房（原公租房）建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上，计1526.022平方米以上。

中小套型，本次地块出让文件中，没有规定本项目地块内中小套型住宅建筑面积配比。

交付标准，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 50％以上（不包含保障性住房等），也就是普通商品房一半以上需要精装交付，因为项目包含叠墅，很多开发商对该产品是毛坯交付的。

保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100％以上。

商品住宅装修标准，不低于2500/平方米（集采价）。

停车位，共280个机动车车位，均为地下停车位；非机动车车位104个。

节能设计，本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑二星级；并达到超低能耗建筑标准。屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于30%。

绿化率，不小于35%，8901.80平方米。

项目内配套，项目内配套了200平方米老年活动室，文化活动室100平方米，养老服务设施200平方米（上述面积均为建筑面积）。

住宅供应量/总人口，该项目共规划了166户，其中普通商品房148户，保障房18户。总人口532人（按3.2人/户推测）。

周边楼盘，该板块最近一次土拍要追溯到两年多前的2024年1月，招商蛇口在摇号阶段以总价约52.51亿元摘得9号线泗泾站北侧TOD组团地块，即松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块，成交楼面价17634元/平方米溢价率9.33%。房地联动价为51100元/平方米。

其中两幅为普通商品房，即招商时代潮派小区；而16-02号地块就是松江首个大型TOD商业综合体招商花园城，该商城预计今年年底开业。

招商率达95%，松江首个大型TOD商业综合体预计年内开业

未来房价，根据新政，目前新出让地块已没有房地联动价，那么04-08号地块房价会在多少呢？

我们来梳理分析一下：

04-08号地块优势：

容积率低：招商时代潮派其两幅住宅地块容积率分别为2.0、2.5；而本次公示的04-08号地块容积率仅1.2。

产品线：招商时代潮派为小高层；04-08号地块为洋房和叠墅。

成交楼面价高：招商蛇口综合成交楼面价为17634元/平方米，而04-08号地块成交楼面价高达约2.5万元/平方米。

04-08号地块劣势：

距离泗泾站直线距离1.2公里；而招商时代潮派“出门”就是地铁站，近在咫尺。

大家觉得04-08号地块房价会高于招商时代潮派吗？欢迎在评论区分享观点。

项目周边配套：

教育资源04-08号地块周边教育资源丰富，公办学校有石桥幼儿园、泗泾第三小学、上师大附属松江实验学校。还有02-01地块规划小学，项目西南还规划有一所完全中学。

另外，青浦区赵巷镇的两所著名民办学校也距离项目不远，它们分别是协和双语学校、宋庆龄学校。

商业设施：板块内除了上述提到的年底将开业的招商花园城，另外还有三湘商业广场等。另外，青浦区的山姆会员店也距离不远。

医疗资源：板块内有泗泾医院。

交通设施：距离9号线泗泾地铁站直线距离仅1.2公里，可以直达市中心徐家汇等。

另外，云麓科创片区还规划了云麓湿地，未来周边环境会越来越好。

以上内容解读仅供参考，一切请以官方规划为准。）

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资料：青浦城观、松江区政府网等