澳洲房价，自由落体！租金收入差距越来越大！西澳房价大跌，还能涨吗？

01

澳洲房价较3月高峰跌5.2%，楼市真的在“自由落体”吗？

税制改革叠加利率上升，令澳洲各地房价下滑。但这是否意味着楼市正在“自由落体”？

9月全国房产价值较3月高峰下跌5.2%，澳洲楼市显然已经转入下行期。这也让联邦反对党党魁Angus Taylor担心楼市“正在自由落体”。

按Domain的房价序列换算，典型住宅如今的售价大致回到了约一年前的水平。

不过，要判断这一下跌究竟意味着什么，还需要把它放回更大的背景中看。

房价下跌之所以引起争议，部分缘于它被认为与联邦政府5月预算案公布的房产税改革有关。

但在预算案出台前，澳洲大部分地区的楼市下行其实已经成形。2月首次正式加息后，市场转弱的趋势更加明确；房价3月见顶，此后已经连续6个月下跌。

财政部专家估计，预算案提出的负扣税及资本利得税收紧措施，在“几年”内只会令房价下跌约2%。这与较早的独立分析相符，因此这些专家判断应被视为可信依据。

直到2020年之前的30年里，利率总体下行是房价长期上涨的重要动力。每次降息都会提高买家的借贷能力。由此看来，今年房价回落的主要推手应是加息。

澳洲联邦储备银行（RBA）上周再次加息，是今年第四次上调利率。金融市场预计，11月或2027年还会至少加息一次。

在这种预期下，不少专家认为房价还会下跌。Cotality研究主管Tim Lawless就表示，整体跌幅达到10%至15%是“相当合理的估计”。

这轮调整是澳洲20年来经历的第五次楼市下行。若15%的跌幅最终成为现实，房产价值的回落幅度将超过以往任何一轮；此前几次下跌通常从峰值到谷底减少5%至10%。作为对照，美国全国房价在2006年至2011年间下跌超过25%。

不过，澳洲房价的前景不能脱离过去几年的涨幅来衡量。一个获广泛认可的指数显示，全国房产中位价（独立屋和公寓合计）自2020年以来上涨78%。即使本轮下跌达到15%，房价也只是回到2024年初的水平。

这种幅度的下跌确实可能让部分近期买入首套房的人陷入负资产状态，也就是所欠房贷超过房屋价值。

风险最高的，可能是在2025年以小额首付买房的首套房业主，例如通过联邦政府“5%首付计划”购房的人。RBA在上周发布的《金融稳定评估》中也提到了这一风险。

不过，直到最近，大多数首置业者仍需支付20%的首付。与此同时，澳洲大部分住宅在2024年已经由现有业主持有。

因此，即使房价下跌15%，绝大多数自住业主和房东仍会拥有房屋净值。即便出现这种跌幅，2020年或更早买入并持有的房产通常仍会远高于最初的购入价。

对准备首次买房的人而言，房价回落乍看之下当然是值得庆祝的消息。

可惜的是，至少在澳洲最大的几个城市，跌得最厉害的是高端市场，入门级住宅的价格跌幅反而较小。

Cotality最新分析显示，悉尼价格最高的四分之一房产，跌幅比价格最低的四分之一多5.3个百分点；在墨尔本，两者相差6.6个百分点。

而且，利率上升虽会压低房价，也会同步削弱潜在买家的借贷能力。

所以对大多数首置业者来说，房价稍微便宜一些，并不代表住宅就更买得起。

本轮下行的一些最大受益者，可能是有父母提供大量资金支持的首置业者。

这批幸运买家若能在不背负巨额房贷的情况下入市，就能享受加息压低房价带来的好处，同时避开房贷成本上升的压力。

和过去的下行期一样，买家选择观望、等待房价回升，令成交量不断萎缩。

Westpac的数据显示，交易量同比减少17%。

在这样的市场环境下，潜在买家也可能因为期待价格进一步下跌而推迟购房。

房价下跌与交易减少相互叠加，给房地产行业造成更大冲击。据报道，甚至有房地产经纪人挨家挨户上门拉生意，希望促成交易。

更广泛的影响是，楼市转弱会压缩州及领地政府的税收收入，而这些政府已经高度依赖印花税。

以新州和维州为例，2022—23年度，印花税分别占各州州内收入的18.5%至22.5%。

在楼市繁荣的背景下，这一占比很可能自那以后有所上升。

因此，要求各州削减开支的声音可能越来越大。人们只能希望，这能促使澳洲各级政府再次看到以广泛征收的土地税取代印花税的理由——绝大多数经济学家都支持这一主张。首都领地已经朝这一方向迈进。

这样做将为州和领地政府带来更稳定的收入来源；当房主的生活情况发生变化时，换房的阻力也会减小。

更重要的是，广泛征收土地税能够抑制土地投机和囤地，推动房地产市场更加稳定，减少大起大落的风险。

02

租金和薪资增长差距扩大 维州租客或也将罢缴租金

随着租金涨幅持续超越薪资增长，维州租客正考虑对房东采取工业行动，包括仿效西班牙式的罢缴租金抗争。

西班牙一位租公寓长达71年的八旬老妇被房东驱逐后，发生了租金罢缴事件，超过70,000人在马德里示威，全国40多个城市同步响应，组织者更呼吁发动总罢工，而西班牙国会否决了两项旨在加强租客保护、限制驱逐及打击「秃鹰基金」购买住宅物业的法令，进一步激化民愤，抗议者高呼「现在需要罢缴租金，现在需要总罢工」等口号。

而澳洲租客与住房工会（RAHU）警告说，澳洲洲目前的情况正变得与欧洲多国相似，租客承受的财务压力已超出许多人所能负担，租金成本正超越薪资增长，两者差距只会继续扩大，如果差距继续存在，澳洲租客组织大规模抗议、甚至集体扣留部分或全部租金以争取更佳条件或合理租金的行动，恐怕已「无可避免」。

尽管这个激进的租屋权益倡导联盟将此视为最后手段，并表示机构此前已尝试在澳洲运用集体谈判策略，维护租客利益。

维州绿党议员、该党住房和租房事务发言人德·维特里（Gabrielle de Vietri）也支持将其作为最终选择。

德·维特里说，维州租金涨幅实际上仍无上限，租金增长速度是租客薪资的两倍，全国范围更达2.5倍，估计有70%租客因害怕被报复性驱逐或加租，而不愿行使自身权利，绿党支持租客组成集体，作为「改变这个剥削他们制度的有效方式」，他更希望寻求修改法律，让租客不必将自己置于危险之中。

不过，澳洲物业投资者委员会主席金斯利说，西班牙的企业持有租赁物业比例远高于澳洲，澳洲70%的租赁供应者仅持有一处住宅，因此罢缴租金在澳洲不太可能有效，如果澳洲真的出现罢缴租金行动，可能影响「建后出租」供应商的意愿，进而阻碍租赁住房供应。

维州房地产协会主席也警告说，西班牙的罢缴租金行动凸显了平衡租赁市场的重要性，需要同时考虑租客和房东的观点。

而维州租客与消费者事务厅长回应称，在超过170项租赁改革及设立专门租赁纠纷论坛后，维州消费者事务厅（Consumer Affairs Victoria）提供了处理此类事务的最佳框架，对于租赁房源减少的数据，解决方案是建造更多住房以增加市场供应。

03

柏斯中位房价跌破百万大关 难反映具体价格影响有限

受全国楼市低迷影响，柏斯住宅价格中位数已跌破100万元大关。

CoreLogic最新的季度房价指数报告显示，该市住宅价格中位数已降至97.5万元，不过柏斯斯房地产专家弗莱斯肯斯认为，这对一般买家的实际影响微乎其微。

今年1月，柏斯住宅价格中位数为108万元，直到7月仍维持在100万元以上。不过过去三个月内住宅价格下跌了4.7%。

虽然这对购屋者来说似乎是件好事，但弗莱斯肯斯指出，现在无论是99.9万元还是100万元，亦或是50.3万元还是50.7万元，其实并无实质区别，100万本身只是一个任意设定的数值，反映的仅仅是西澳特定区域的住宅价格中位数，并不能具体反映你所在街道或社区的房屋表现。

弗莱斯肯斯说，即使柏斯的房屋价格中位数一年内上涨10%，在全市400个社区中，仍有一些社区的房价实际下跌，中位数的涨跌与你自家房产的价值变动并无直接关联，不必在意中位数究竟是多少。

CoreLogic研究总监劳利斯说，柏斯房地产市场在3月达到顶峰，近几个月出现急剧下滑，回顾柏斯过去40年经历的八次市场低迷期，这次下滑速度最快，当然，这种下滑是在经历了惊人的增长之后发生的，过去12个月，柏斯的房价仍上涨了10.1%，过去五年，市场更是整体上涨了74%。

不过，这次市场低迷也有积极的一面，那就是使住房变得更可负担。

但是尽管房价下跌，但随着利率上调至15年来新高后，买家似乎感受不到由此带来的所有利好。 在通货膨胀得到控制、利率下降，且更广泛的市场开始对联邦政府的经济管理、央行现金利率走向以及全球通货膨胀风险建立信心之前，市场状况将会维持现状。

弗莱斯肯斯说，年轻首次购屋者现在担心的不仅仅是房屋的名义价格，更关心每月的抵押贷款还款额。讽刺的是，即便房价下跌了，如果利率上升，也会导致每月债务成本保持不变，因此房价下跌没有意义。

今年柏斯周边出现住宅价格上涨的地区均位于大都会外围。其中，Serpentine-Jarrahdale、Mandurah 和Rockingham 地区的涨幅在珀斯名列前茅。

劳利斯说，澳洲各地的「抵押贷款密集区」住宅价格中位数均出现了上涨，这是全国性现象，这些相对可负担住房市场的需求范围正在大幅扩大，中位数收入家庭来的购房需求正转向这些市场价格较低空间。

04

烂到不能住人！澳破屋引2人争抢，最终$72万售出，他们看上的是…

墨尔本Albion一处破旧房产在吸引两名开发商争相竞价后，以72万澳元成交。这起交易表明，即使市场转弱、借贷成本上升，投资者对分租屋项目的兴趣仍在上升。

在澳联储上周二宣布加息后的首个周末，仍有不少意向明确的买家涌向拍卖会，希望能捡漏。

房地产经纪人表示，市场整体观望之际，活跃买家正借机争取更有利的交易条件。他们会对流拍房产提出更低报价，或要求卖家提供优惠，迫使卖家作出让步。

与此同时，维州新的投资者税法开始实施，拍卖前七天强制披露底价的规定也生效。卖家和投资者因此采取更审慎的策略，许多房产在市场上滞留更长时间仍未售出，卖家则纷纷削减要价。

Domain的初步数据显示，墨尔本上周六的清盘率为56%。

这处位于4 Wyalong St的待拆房产吸引了两名开发商相互竞争，双方都计划把这块地用于分租屋开发。

Ray White Sunshine经纪人Marcus Fregonese表示，维州的新规让建立分租屋变得相当容易：只需拥有500平方米土地，申请许可也不必刊登广告公示。

“新规出台后，我们开始看到很多开发商转向分租屋项目。”

Fregonese表示，Albion这起交易说明，只要定价得当，待拆房产同样可以售出。

“这处房产根本无法居住，所以价值只在土地上。”

“建筑成本还在上涨，所以这可能是目前市场上最不受欢迎的房产类型之一。不过，最后仍有两名注册竞拍者出价，房子也卖出去了。”

“无论市场如何，定价合理的房产都会带来竞争。”

在Fregonese看来，当前市场放缓主要是卖家预期不切实际造成的，而不是因为买家没有兴趣。

加息首先影响了市场高端，原因是买家的借贷能力下降。生活成本压力叠加后，买家更加谨慎，但物有所值的机会也开始浮现。

“信心很低，市场情绪也很低。大家都在吃力应对，我想每个人花钱时都多少有些顾虑，不过，买家开始看到市场上有一些物有所值的房产。”

他表示，周末原定举行的三场拍卖中，两场在正式拍卖前就以高于底价的价格售出，第三场则在两名潜在买家竞争出价后无条件成交。

Fregonese还表示，当前市场是在经历了几段非同寻常的年份后回归正常，今后应以对可持续增长的预期，取代房价会快速上涨的想法。

“买下一处房产，指望七年后价格翻倍的日子已经过去了，这种事不会再发生。”

“我认为，过去几年我们非常幸运。现在看来，这是一个相对正常的市场，当然仍然有交易机会。”

“市场上有买家，定价合理的房产仍然卖得出去；某些类型的房产也有竞争，比如我们所在地区（Sunshine和Albion）的四居室家庭住宅，以及物有所值的房产。所以，我认为未来几年这就是新常态。”

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