楼市八成销量靠二手房的合肥，房地产新政正催生哪些新变化

来源：市场资讯

（来源：江淮观察）

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合对外发布通知，明确自10月1日起，在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，符合条件的居民房贷可享受1个百分点的贴息支持。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。

事实上，这并非近期住房政策的第一次调整。

一个月前，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。

9月20日，新修订的《住房公积金管理条例》正式实施，通过优化住房公积金缴存、使用、收益和管理，进一步发挥住房公积金制度解决住房问题的重要作用。

住房政策短时间内频繁优化调整，并非简单的刺激加码，而是多重因素叠加下的必然选择。

住房是民生之本，也是城市发展绕不开的议题。

在当前存量时代下，需要用更精细、更持续的政策“组合拳”来托底民生需求、防范系统性风险、推动行业平稳转型。

安徽合肥，是房地产“存量化率”超80%的城市之一，也就是说，每销售10套房，有8套左右是二手房。

据相关研究机构的监测数据，合肥住房市场的存量化率，与国内主要一线城市接近。

那么，一系列政策落地后，对显著存量化的房地产市场会带来哪些新变化？

通过对近期走访，可以看出，深度调整中的房地产市场，在政策加码、供需适配等多重因素共同作用下，正在呈现内生性修复的积极迹象。

作者｜张彩莉

编辑｜张彩莉

“我们项目共616户，最小户型为138平方米，目前均已达到预售条件，自去年首开以来，已陆续推出200多套房源，销售了约190套，客户主要是40至55岁、以改善需求为主的群体。”合肥轨道投资发展有限公司“庐月汀云”项目负责人王正说。

作为方兴湖TOD（合肥轨道以公共交通为导向开发的集出行、居住、工作、购物等为一体的综合片区）项目之一，庐月汀云项目周边集聚十余家省级单位、二十九所中小学，汇聚多条地铁线路，商业配套多元化，银泰城等九大购物中心都在附近，从日常采买到高端消费，基本都能在十分钟生活圈内完成。

“客户之所以选择我们项目，主要是看中了项目地段好、配套齐全以及良好的周边环境，能满足他们改善居住品质的需求。”王正说。

据走访了解，目前，大家在购房时会综合考量地段价值、生活便捷度和时间成本，更偏向于核心区域、配套成熟、通勤方便的房源，力求在有限的预算内实现居住体验的最优化。

这一偏好背后，既反映出人们对居住品质和生活效率的双重追求，也折射出市场回归居住本身的发展趋势。

基于这一趋势，“核小熟”（核心区域、小地块、配套成熟）区域受到开发企业的青睐。

8月28日，合肥市成功出让经开、瑶海、肥西等区域4宗市场化居住用地（经开区JK202602号地块、经开区JK202601号地块、瑶海区YH202610号地块和肥西县FX202640号地块）。这些地块普遍具备“区位优越、配套成熟、体量适中”的特征，叠加前期土地供应减量，开发企业土储意愿强烈，4宗地块均溢价成交。

其中，经开区JK202602号地块是本轮土拍中比较热门的地块，紧邻安医大二附院，地缘改善需求旺盛，周边有奥体小学、安医大二附院等配套，吸引12家房企竞拍，最终经过471轮竞价，由厦门建发以4.82亿元摘得，溢价率43.9%。

开发企业愿意拿、敢于拿，消费者愿意看、敢于买，供需两端形成的同频共振是市场信心逐步修复，楼市回暖与平稳转型的有力印证。

二手房成为新房市场“蓄水池”

Part.2

江淮观察

“现房销售制度下，存量房市场将发挥越来越重要的作用。”合肥贝壳研究院院长余路晴认为。

就合肥楼市现状来看，绝大部分刚需、刚改（具有改善居住条件现实需求的购房者）、学区需求将主要由存量市场解决，新房市场主要聚集改善需求。

这样，存量房市场对新房市场的影响日益加深。一定程度上，存量房市场将成为新房购房需求的“蓄水池”：那些卖掉旧房子的人，为改善居住需求，直接流入新房市场。

目前，合肥存量化在全国来说是相对靠前的。合肥贝壳研究院监测数据显示，今年1-9月，合肥存量化率超过了80%，几乎与主要一线城市比例接近，也就是说，在合肥，每销售10套房子，就有8套是二手房。

具体来看，合肥二手房存量化区域分化比较明显。滨湖新区销量领涨，同比涨幅超过35%，房价指数连续6个月增长，经开区、高新区、政务区等产业区域供需两旺，房价也趋于稳定，肥西县、瑶海区、新站区等刚性需求区域稳中有升，00后等年轻客群置业比例上升。

从整体价格走势上看，今年1-8月，合肥市二手住宅价格指数环比有5个月正增长或持平。

从成交量上看，1-9月份，合肥市二手房成交约816万平方米，同比上升约12%，二手住宅成交约737万平方米（74204套），同比上升约15%。

随着近期一系列房地产新政的渐次落地，9月份，合肥市二手房成交约85万平方米，同比上升约17%，住宅成交约75万平方米（7489套），同比上升约18%。

“在一系列政策的推动下，合肥楼市止跌回稳时序加速，供需关系不断进入平衡区间。”余路晴说，从长远来看，新房同样具备所见即所得的优势，既助力购房者放心选择，也倒逼房企更加注重产品品质和服务，推动行业向“拼品质、拼服务”转变。

购房决策周期缩短

Part.3

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“这套房子虽面积不大，但房间采光很好，还配置了全屋新风系统和防潮基层，整体都挺不错的，我打算‘入手’了。”近日，在合肥高新区望江西路附近上班的小王准备在合肥购置人生第一套住房。

小王所说的房子是一套89平方米的三房。前段时间，他去看房时，了解到这套房子三开间朝南，隔音效果较好，还安装了全屋智能系统，心里很是喜欢。只是预算有限，他迟迟没有下定决心购买。

直到10月1日，小王看到一条新闻：居民购房贷款贴息政策正式落地，首套住房商业贷款，面积120平方米以下、总价150万元以内的，财政按贷款本金给予年化1个百分点的贴息，最长5年，单户上限100万元。

小王算了一笔账：如果贷款100万元，5年下来就能省5万元，加上房企也有优惠活动，现在正是购置的好时机。小王跟家里人简单商量后，便联系销售顾问定下了这套房子。

小王的安家故事，是政策落地之后购房者走出“观望”心态、加快购房决策的一个缩影。

为进一步促进这种需求的释放，房企也加大了促销力度。

中秋、国庆双节期间，合肥各大房企推出限量特价房、交一万送产权车位，享15万家装包等优惠活动，覆盖瑶海区、庐阳区、包河区等区域45个优质楼盘。

合肥城建琥珀·星樾湾是其中之一。该项目双节期间成交可享受额外销售折扣和限定成交礼品。项目共17栋楼，目前已推出4栋楼132套房源，计划今年10月底加推一栋楼。

“项目主要聚焦纯改善性需求，客户决策周期比其他项目要稍微长一些，一般来三次以上才会定下来，但近期也有些经验丰富的客户看完产品后直接定下来的。”合肥城建琥珀·星樾湾销售经理杨婷婷说，政策发布后，市场各方都会有个过渡期，大家都在等具体细则出来，相信到那时候，购房者决策周期会进一步缩短。

当房企更加聚焦好产品和好服务，当房子逐步回归居住本质，市场的信心就不再单纯依赖政策刺激，而是扎扎实实建立在真实需求之上。

一个更健康、可持续的房地产市场，值得期待。