山东
大家好，我是安剑律师事务所周兆成律师。
最近成都金堂这件事，刷到的人都会心里一惊。李女士多年前买下一套顶楼二手房，房子一直出租，直到最近才从邻居口中得知，自家客厅正上方的天台，埋着一座坟。这处坟墓2009年就存在，里面是一名早年病逝的孩童。事发之后当事人报了警，警方已经进场开挖，取走尸骨做鉴定。很多网友看完第一反应就是：卖房的原房东，必须负责。
但法律看问题，不能只凭直觉。这个案子最核心的分水岭，就一件事：当年卖房的时候，原房东到底知不知道天台上有这座坟。如果原房东当年压根不知情，那很难让他承担赔偿责任。可如果明明知情，却刻意闭口不提，性质就完全不一样了。
很多人会问，坟墓不在房间里面，只是在楼顶天台，算不算大家常说的“凶宅”？在法律上，并没有凶宅这个法定名词。判断标准很朴素：这件事，会不会影响一个普通人要不要买这套房，以及愿意出多少钱。天台属于整栋楼业主共有的区域，就在客厅正上方埋有遗骨，按照普通人的生活观念，绝对会影响购房决策。按照民法典的诚实信用原则，卖房人遇到这种足以影响交易的重大事实，有主动告知的义务，不能等着买家主动提问。
倘若原房东卖房时知情却隐瞒，就属于交易阶段的欺诈。买家有两条维权路子可以选。第一种，申请撤销当年的房屋买卖合同，把房子退回去，原房东返还全部购房款，同时赔偿中介费、过户税费这些损失。这里有个关键点，撤销权不是从买房过户那天起算，而是从李女士今年知晓这件事开始，一年之内要行使，过期权利就没了。第二种，如果不想退房，也可以起诉主张房屋贬值损失，要求原房东进行赔偿。
当然，打官司最大的难点，是取证。李女士需要拿出证据，证明原房东当年是知情的，比如邻居证言、物业记录等。单凭现在发现坟墓这个结果，没办法直接推定原房东早就知道。如果最后查实原房东当年确实不知情，那追责对象就不是原房东，而是当年私自把孩子遗骨埋在居民楼顶的家属，同时也可以向街道、民政部门申请处理公共区域遗留问题。中介如果知情隐瞒，同样要承担相应过错责任。
兆成认为，二手房交易，诚信永远是底线。买房不只是看户型采光，那些看不见、但会严重影响居住感受的重大信息，卖家不该藏着掖着。对于普通购房者来说，看房别只盯着室内，多问问邻里、物业，多了解房屋过往情况，提前排查这类隐藏风险，避免多年之后，才撞上这种让人难以接受的意外。
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