山东
近日，安徽省宁国市人民法院审结一起涉厂房租赁合同纠纷案件，某实业公司将自有厂房出租给某科技公司使用，该科技公司在租期仅履行一年半后即单方提出解除合同，法院审理后认定某科技公司行为构成违约，依法判决其向某实业公司支付未付的房屋租金46027.36元及违约金90万元。
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案情简介
2023年5月，某实业公司与某科技公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为五年，自2023年5月6日起至2028年5月5日止，年租金210万元；承租期间，任何一方不得擅自终止合同，否则将赔偿给对方由此造成的损失，若提前终止协议，按30万元/年对不足合同约定的租赁年限进行赔偿；租赁期满前，某科技公司提前6个月书面通知某实业公司解除本合同的，则本合同终止，双方皆不构成违约，所支付的租赁费不予退还。
合同签订后，为满足某科技公司的生产需求，某实业公司先后投入170余万元，对厂房进行了装修升级改造及添加新设备。然而，租赁合同仅履行一年半，2024年11月，某科技公司即向某实业公司发出《合同解除通知函》，表明其自有厂房已建成，提前6个月书面通知双方的租赁合同关系于2025年5月解除。某实业公司认为，某科技公司单方解约构成违约，应按剩余三年租期赔偿违约金90万元及支付合同实际解除之日止的租金。双方协商未果，某实业公司诉至法院，要求某科技公司支付租金及违约金共计90余万元。
庭审中，双方的争议焦点为对《房屋租赁合同》中关于“租赁期满前，乙方提前6个月书面通知甲方解除本合同的，则本合同终止，双方皆不构成违约，所支付的租赁费不予退还”条款的理解。
某实业公司认为，该条约定的“租赁期满前，提前6个月”指的是2028年5月5日租赁期满前6个月，而不是在租赁期间的任一时间；某科技公司则认为，该条款是指在整个租赁期间内，只要提前6个月通知即可随意解除，而其已经提前6个月通知解除合同，符合合同约定的解除条件，不应承担违约责任。
法院审理
法院审理认为，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款规定“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。
双方订立合同时，某科技公司已在规划建造自有厂房，对厂房建成时间及案涉合同的实际履行时限应有一定预期，但双方仍明确约定租赁期限为五年，且某科技公司对某实业公司提出了厂房改建和增添设备请求。
合同同时约定，任何一方提前终止协议的，按30万元/年对不足合同约定的租赁年限进行赔偿。鉴于出租人享有至少五年的出租利益，某实业公司方按某科技公司的要求，对厂房进行了170余万元的改造装修和设备添加。
据此，“提前6个月”应解释为五年租赁期满前的6个月，故某科技公司发出的《合同解除通知函》不产生解除合同的效力，其无权于此时单方解除合同。
虽然某科技公司的解约要求不产生合同解除的法律效力，但双方均认可，2025年5月20日某科技公司已实际搬离，某实业公司亦于2025年6月2日签收了某科技公司邮寄的厂区钥匙。
在承租人已明确表示或者以行为表明不再履行合同且实际搬离的情况下，从充分发挥物的价值、物尽其用、优化资源配置、减少财产浪费的角度出发，合同应当确认实际解除，由承租人承担相应的违约责任；而出租人作为守约方，亦负有防止损失扩大的义务。
据此，法院确认双方的租赁合同已于2025年6月2日解除，某科技公司尚需支付某实业公司自2025年5月26日起至2025年6月2日的房屋租金46027.36元，并按照合同约定向某实业公司支付违约损失90万元。
综上，法院作出上述判决。一审宣判后，某科技公司不服，提起上诉，宣城市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。目前该案已生效。
法官说法
广大市场主体在签订长期租赁合同时，应审慎评估自身履约能力和经营风险，清晰界定权利义务，诚信履行合同约定。
在对合同条款产生理解分歧时，不能仅凭自身利益需求片面解读，而应当遵循法定的解释规则，结合合同整体内容、交易目的与诚实信用原则综合判断。
任何一方不应曲解合同条款，将短期履行后的单方解约行为包装为“合法通知”，从而规避违约责任。
承租方应审慎评估自身履约能力，不得将提前通知条款异化为规避违约责任的工具；出租方应妥善留存装修投入、设备添置等凭证，明确投入与租期的对应关系，以便有效维护自身权益。
转自：山东高法
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