视点 | 学会常务理事郑德高接受新华社专访：创造价值激发活力，推动城市更新高质量发展

导读

中国城市规划学会常务理事、总体规划专业委员会主任委员，中国城市规划设计研究院副院长郑德高接受新华社记者专访时强调，要树立城市更新“共创价值”的理念。

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城市更新，既是改善居住条件、增进民生福祉的民生工程，也是扩大内需、加快动能转换的发展工程。近日，中国城市规划学会常务理事、总体规划专业委员会主任委员，中国城市规划设计研究院副院长郑德高在接受新华社记者专访时表示，做好城市更新，要统筹有效市场和有为政府，加强资源整合，通过功能转换、业态升级、品质提升等方式，把存量资源的价值激活。

从规划角度看，增量时期和存量时期有什么不同？郑德高表示，过去城市向外扩张，规划更多是创造“土地价值”；现在进入存量时期，城市更新规划要创造“资产价值”。也就是说，不是简单大拆大建，而是让已有的房子、厂房、街区、公共空间通过更新改造，变得更有价值、更有活力。为此，要树立城市更新“共创价值”的理念。

郑德高表示，价值共创有两层含义：一是通过物质更新，实现经济发展、社会进步和生态环境改善等综合目标；二是通过政府、市场、产权人等多元主体的共同参与，落实“谁受益、谁出资”的原则，让所有参与主体都能获得经济效益和社会效益。

比如上海徐汇滨江、安徽芜湖“三湖”片区，通过存量资产更新引入新产业、新业态，经济价值明显提升；杭州市拱墅区浙工新村通过原拆原建等方式，既改善民生，也提升房屋资产价值；上海“一江一河”、北京朝阳区亮马河更新，通过公共空间改造，显著提升了区域环境价值和经济价值。这些案例都实现了政府、市场和社会共同发力，取得多重收益。

城市更新在规划和实施中，如何让存量资源真正活起来、产生新动能？郑德高说，关键要靠规划改革和“设计+运营”。要构建以激励引导、利益平衡、平衡经济发展与公益事业为导向的城市更新规划体系，强化以公共空间品质、建筑风貌特色、多元场景活力、建筑场所美学为导向的“设计型”规划。城市从“有没有”进入“好不好”时代，消费者越来越愿意为设计买单，城市更新要成为好产品、好作品，设计引领非常重要。

“同时，要强化全周期运营，把运营思维贯穿从项目启动到持续发展的全过程，有效避免资源错配和闲置浪费。城市更新项目建成后，还要靠持续运营实现保值增值。”郑德高说，比如景德镇陶溪川，以城市设计为主导，整合投资、建造、运营全过程，成功由旧工业区转型为具有独特文化魅力的新空间；成都东郊记忆改造项目，从“房东出租”模式转为“内容运营”模式，引入市场化专业运营，实现扭亏为盈。当前一些地区探索形成的成熟模式是，国企重资产持有，民企轻资产运营，实现优势互补。

现实中不少城市更新项目投入大、产出弱、吸引力不足，怎么算好经济账、降本增效？郑德高表示，城市更新要算好投入产出经济账。在提升产出价值的同时，对经营主体来说，还要进一步降低投入环节的成本。

郑德高表示，在实际的城市更新工作中，降低成本主要涉及五个方面：建安成本、税费成本、产权协商成本、融资成本、流程审批的时间成本。其中，建安成本相对确定，主要看选择什么样的改造方案。

“城市更新不一定都要大投入，关键是把钱花在刀刃上，用设计和运营提升吸引力。”郑德高举例说，广州荔湾区1906科技园扬韬广场更新项目，围绕容积率不变，适当增加连接走廊，实现一年开工改造并运营，吸引青年人和企业入驻；上海星期天公园项目由餐饮集团负责建设运营，只做底层有品质的更新，楼上基本不动只做内部装修，也逐渐成为青年打卡点。

下一步，城市更新改革应重点从哪些方面突破？郑德高表示，下一步，应重点研究合理的税收模式，形成适配城市更新的土地增值税、企业所得税等税费安排；通过权益入股、产权置换等多元方式，降低产权交易和协商成本；通过优化审批流程、下放审批权限等方式，降低行政成本和时间成本；通过推出长期低息信贷产品等方式降低融资成本，支持将经营权、收益权等作为贷款担保物，拓宽运营主体融资渠道。

郑德高表示，总的来说，城市更新要兼顾民生和发展，既改善老百姓的居住和生活环境，也激活存量资源、培育新动能。关键是政府、市场、社会共同参与，共创价值，用好设计和运营，把成本降下来，让城市更新真正实现高质量发展。

本文来源：新华社，记者王优玲

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