楼市新判断出炉！2027年春节前后，房价有望大范围回升？

中信证券提出，面对房价惯性下行所形成的悲观预期，预计政策仍将积极提振需求，并从供给端与需求端共同发力，推动房地产市场止跌回升。

更为关键的是，这家机构给出了一个相对具体的时间窗口：到2027年春节前后，房价有可能在较为广阔的范围内止跌回升，市场景气复苏也可能明显提速。

需要特别强调的是，这只是一种有条件的预测，而不是确定性的结论，所谓止跌回升，更不等于全国房价重新进入普涨大牛市。

2020年至2022年间，中国曾经繁荣的房地产市场突然陷入停滞。部分楼盘变成了鬼城，住宅区空置，业主们组织起"停贷断供"行动。

一场席卷全球的疫情动摇了世界经济，这场前所未有的危机也暴露出中国房地产行业的经济脆弱性。

在那段时间里，不少家庭眼看着自己辛苦买下的房子迟迟无法交付，整个行业的信心也随之一步步被侵蚀。

在众多开发商中，有一家公司站到了风暴的中心——恒大集团。恒大在重大债券债务上发生违约，作为中国最大的开发商之一，它承受了最惨重的损失。

其创始人许家印曾一度是亚洲第二富豪，但在2021年，他的财富缩水了172亿美元。自2017年以来，他已失去了超过九成的财富，到2023年其净资产降至30亿美元。

恒大的坠落，几乎成为整个行业高杠杆模式走到尽头的一个标志。

《南华早报》曾联系了超过五十位中国社交媒体用户，其中约十人接受了采访。出于对可能遭受打压的担忧，他们都拒绝透露身份。

这些人都是深陷困境的购房者，被迫为尚未完工的半成品房支付房贷。其中一位已经直接搬进了那套未完工的房子，理由很简单——他已经无处可去。

另一位三十岁的男性受访者表示，他的收入有一半要用于偿还房贷，与此同时还得在外另租一处住所落脚。他说，自己曾尝试与开发商沟通，但对方最终不再回复。

他和其他业主开始组织抗议，但很快被身穿制服的人员阻止。此后，更多本地业主陆续接到匿名电话，警告他们不要进一步采取行动。

有一位受访者告诉记者，他曾被扣留了十个小时，之后便退出了相关的微信群，选择低调处理。彼时时间已经过去了一年多，可他依然没能住进那套曾经近在咫尺的"梦想之家"。

而就在不久之前，经济看似欣欣向荣的时候，这个梦想还显得触手可及。

那么，中国的房地产市场究竟是如何从繁荣一路走向衰退的呢？

几十年来，中国一直将庞大的房地产行业视为经济增长的主要引擎。相关产业约占中国GDP的三成左右，这一比重相当可观。

而支撑这一巨大行业的，是一种被广泛采用的住房制度——商品房预售制度。预售制在全球许多国家都存在，意味着开发商可以在房屋尚未完全建成之前就对外销售。

但是，中国大陆的预售市场有两处特殊之处，让购房者承担着不同寻常的风险。

在香港，购房者只需支付首付款，而不必在交房前一次性支付全款；而在中国大陆，购房者需要通过首付加银行贷款的方式，一次性支付房屋的全部款项。

此外，在香港，首付款由律师事务所等第三方机构进行监管；而在中国大陆，首付款则直接进入开发商的银行账户。这意味着，一旦开发商的资金链出现问题，购房者几乎没有任何缓冲余地。

借助预售所带来的现金流，开发商无需投入足够的自有资金，就能启动一个建设项目。

可一旦遭遇资金紧张，这笔钱往往会被优先用于支付工人工资等必要开支，建成的房屋反而迟迟无法交付。这些烂摊子被称作"烂尾楼"，字面意思即"腐烂了尾巴"的建筑。

那么，为何会出现如此之多的烂尾楼？

这个长期存在的问题，其实可以一路追溯到中国房地产市场繁荣的最初阶段。

与全球其他国家相比，中国在城市住房开发方面起步较晚。但自上世纪九十年代以来，中国的房地产市场驶上了快车道。

与任何一个蓬勃发展的市场一样，中国房地产的需求来自民众自身，而其核心驱动力，就是从农村向大城市的大规模人口迁移。中国城镇化的规模在人类历史上前所未有：1990年至2021年间，中国城镇人口增长了百分之三十七。

更多人涌入城市，意味着对住房的需求激增。正是在城镇化刚刚起步的时候，相关政策顺势而出。

1994年，有关部门引入了商品房预售制度，可以说是为了满足快速攀升的购房需求。1996年，恒大集团成立，恰好赶上了1998年的住房制度改革。

彼时，政策从社会主义住房分配体制转向以市场为导向的住房体制，这也为恒大的崛起铺平了道路。

恒大从白手起家一路发展为中国的房地产巨头，2020年巅峰时期的年营收达到了730亿美元。

根据其官方网站的介绍，该公司当时在中国大陆的280个城市中拥有超过1300个项目。它不仅是中国合同销售额最大的开发商，也是亚洲最大的借款方之一。

恒大将借来的大量资金主要用于继续购买土地和投资建设项目，期望未来通过转售来获取利润。一旦房价下跌，情况会怎样？

事实上，这种情况正是在新冠疫情期间上演了——房价应声下跌。

有专家认为，"三道红线"政策本身是可行的，但推出的时机并不合适。

专家表示，不应把问题简单归咎于三道红线本身，真正的问题在于这一行业变得过于庞大。因为它带来的增长和就业太多，没有人愿意主动踩下刹车。

而且，没人能预料到2020年会发生疫情这样的"黑天鹅"事件，这些因素正好叠加在一起，使局面变得更加复杂。

房价在2023年1月趋于稳定，此前，有关部门下调了房贷利率，推动部分预售项目的建设完工，并对开发商的财务状况提供补贴。

政府方面甚至释放出可能适度放宽三道红线债务限制的信号。从当时的分析来看，中国面临的问题已远不止政策层面那么简单，还涉及深层次的需求问题。

专家指出，当时的困境不仅是监管问题，更是需求问题——因为中国的人口正在下降，真正的需求并不足。因此必须认识到，解决方案不能仅仅停留在放宽限制，否则无法从根本上化解症结。

长期以来，中国不断增长的人口一直是劳动力市场的经济优势，但到那时，这一数字已在快速下降。劳动年龄人口已从2014年的9.97亿减少到2021年的9.86亿。

联合国预测，这一数字将在2030年代开始加速萎缩，并持续至本世纪末。

进入房地产市场的新购房者减少，意味着需求疲弱：人口在下降，可支配收入增长停滞，而根据当时披露的数据，青年失业率已达到百分之二十点八。

上世纪九十年代，中国劳动力从乡村迁入城市，推动了长达数十年的经济增长，也催生了一个高度依赖预售模式、以加快城市扩张步伐的房地产市场。

随着城镇化节奏放缓，这一市场的需求可能已触及瓶颈。

当时就有专家判断，到当年年底，价格的修正将趋于较为稳定的态势，不会出现房价进一步下跌的情形，而随后的两三年里，新增供应将有所减少，这也有助于市场进一步企稳。

时间来到今天，中信证券之所以把2027年春节前后看作一个重要的时间窗口，核心逻辑依然落在供需两端：

从供给看，过去几年土地成交、新开工和开发投资持续调整，新房供应端已经经历了一轮明显收缩，一些人口持续流入、真实住房需求仍然存在的城市，优质住房供应反而可能逐渐趋紧；

从需求看，关键在于政策能否真正扭转公众对房价继续下行的悲观预期，让积压已久的真实住房需求重新释放出来。

但需要再次强调的是，这只是一种有条件的研判，未来即便楼市回暖，更可能呈现的也是核心城市先稳、优质房产先稳、其他地区慢慢跟随的结构性修复，而不是所有房子一起上涨。

中国的房地产市场，或许正再次走到一个值得关注的转折点上。