上海
撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
北京朝阳区顶豪宸园139，杀疯了。
拿证月余，网签36套，套均半个亿。一举刷新了北京过去20余年，套均5000万元以上顶豪，开盘首月的套数纪录。
看到这份成绩单时，人们难免会想起了另一个顶豪——中海安澜北京。
作为北京楼市，首宗楼面价突破10万元/平米的商品住宅用地，它是否如案名一样安好？
在中秋与国庆期间，中海安澜北京新增了两套网签：
1、4#楼1单元301，中央大平层，370.76平米，备案单价17.38万元/平米；
2、15#楼2单元602，洋房顶层，183.81平米，备案单价16.75万元/平米。
截至目前，安澜北京网签了90套，均价14.55万元/平米，金额32.15亿元，去化率32.4%。
屈指算来，距离中海的拿地时间，已过去近19个月。
从去化速度上看，中海安澜北京的进展，不疾不徐。
但，在现房时代来临之际，海淀的期房顶豪，反而越发显得珍贵，成了稀缺品。
安澜北京未来的走向如何，一起来详细拆解它的网签数字。
备案价越低，卖得越快
安澜北京有三类产品：洋房、大平层和叠墅。
它们的网签成绩，不尽相同。
1、洋房：供应208套，网签78套，去化37.5%；
2、大平层：供应14套，网签6套，去化42.9%；
3、叠墅：供应56套，网签6套，去化10.7%。
这里面，洋房还是成交主力，78套占全部网签的86.7%。具体楼栋的去化，请看下表：
16#楼，36套卖了22套，去化61.1%，全盘第一；备案价14.71万元/平米，全盘最低。
规律还是那句话：备案价越低，卖得越快。
北区82套只网签13套，去化15.9%；南区196套网签77套，去化39.3%。
同一个小区，2.5倍的差距。
洋房买高不买低
中海安澜北京208套洋房中，按网签楼层，具体的分布为：
低区1到2层，72套只网签7套，去化9.7%；中区3到4层，72套网签36套，50.0%；高区5到6层，64套网签35套，54.7%。
新政40天新增的洋房，又落在顶层。
这说明，买中海安澜北京的精英们，宁愿为楼层加价，也不图便宜忍受遮挡。
低层区72套洋房，还65套待售，是全盘最大的慢销池。
洋房面积段的去化规律为：
1、200到260平米，去化44.7%，最快；200平米以下，去化43.5%；
2、260到300平米，去化34.9%；300平米以上，去化21.6%，最慢。
叠墅，需要加把劲
安澜北京56套叠墅，网签6套，去化10.7%。上叠28套卖4套，14.3%；下叠28套卖2套，7.1%。
下叠备案均价18.24万元/平米，全盘最高，面积还最大，两项叠加就是最贵的总价门槛。
全盘备案单价最高的一户，也在叠拼里——6#1单元101，364.13平，哦，187215元/平米，目前仍为可售状态。
隔壁同样是三百多平：中央大平层370平米，去化42.9%，是下叠的六倍。
同样的钱，客户选了平层，没选叠拼。
顶豪客群要的是单层的完整尺度，不是上下楼的别墅感。
但，相比预售价，实际网签价为9.06折，稳住了。
花姐点评：
828地产新政之后，北京顶豪期房，卖一套，少一套。
往后海淀树村这样的位置，再出新盘，从拿地到能卖房，中间要隔整个工程周期，再加一轮完整的资金成本。
像安澜北京这样的盘，证是新政前拿的，准现房，立面园林看得见摸得着，是旧规则最后一批拥有船票的项目。
折扣稳在9.06折，中海没有以价换量，价格里没有泡沫；188套的余量，还能挑楼层、挑位置。
现房时代的大门虽已推开，但核心区的顶豪，却越来越稀缺。
想清楚了的人，该出手时就出手。
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