象屿11.4亿保租房机构间REIT获受理，屿果公寓累计开业近万间

10月8日，上交所债券项目信息平台显示，中信证券-华福证券-象屿保租房持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为"已受理"，拟发行金额11.4亿元。该产品品种为ABS，原始权益人为昆山象嘉企业咨询管理有限公司，计划管理人为中信证券。

这单产品以保障性租赁住房为底层资产，属于持有型不动产ABS，也就是机构间REITs，以非公开方式面向合格机构投资者发行，与公开募集的公募REITs相区分。

原始权益人昆山象嘉由上海象屿置业有限公司100%持股，向上穿透为象屿地产集团有限公司，最终归于厦门象屿集团有限公司。象屿集团由厦门市国资委监管，多年位列《财富》世界500强。要区分的是，本次资产位于集团地产板块，与主营供应链运营、股票代码600057的上市平台"厦门象屿"并非同一主体。至于底层项目的房源、套数、租金及估值，受理阶段尚未公开。

象屿集团旗下成规模的租赁住房平台，是"屿果公寓"，由集团地产板块城市运营平台象屿商发打造，在上海、厦门、天津等地开展长租公寓业务。集团及象屿地产的公司债券年报、中期报告显示，屿果累计开业近1万间。据企业披露的宣传资料，品牌已布局约10个项目，运营项目平均出租率和租户满意度均在95%左右，合作企业客户超过100家，面向新市民、青年人群体，采用"商务短租加人才周转"的方式。

具体门店上，天津有空港店，上海有松江醉白池店、松江大学城店，厦门在营马垅阳光、后埔、古塘垅、兴泓、创新园等店，另有两个项目处于选址、筹建阶段。上海松江醉白池店是重资产样本，也是松江老城区首个大规模纯租赁社区，由象屿在上海从拿地、规划到运营独立完成，总建面约11万平方米，配套近3800平方米社区商业，房源1800余套。

象屿地产的主营仍以房地产开发销售为主。2025年公司债券年报显示，2025年象屿地产实现营业收入228.81亿元、净利润11.62亿元，整体毛利率22.75%；其中房地产销售板块收入222.68亿元、占97.32%，板块毛利率22.06%。2025年上半年，公司归母净利润为5071.88万元，利润集中在下半年结转。

杠杆方面，2025年末象屿地产资产负债率为73.61%，净负债率由2024年末的58.26%升至2026年3月末的83.64%。集团合并口径下，总债务由2023年末的1621.57亿元增至2026年3月末的2517.34亿元，资产负债率保持在73%至74%之间、2026年3月末为73.38%。

资产证券化方面，象屿已有先例。2025年8月29日，集团作为原始权益人的"兴证基实-象屿集团产业园区持有型不动产资产支持专项计划"设立，规模5.6亿元，期限不超过25年，为全国首单跨境电商产业园持有型不动产ABS、福建省首单同类产品，底层为厦门跨境电商产业园。本次将同类产品的底层从产业园扩展到租赁住房。

上交所2026年7月修订的资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号，将租赁住房列为可申报的产权类底层资产，并把具备权益属性特征的不动产ABS统一称为机构间REIT。据Wind数据统计，截至2026年三季度末，已发行的机构间REIT共69只（含扩募）、合计1109.36亿元，其中今年发行34只、规模446.26亿元。

沪市住房租赁机构间REIT的发行人，近一年持续扩容。2024年7月，建信住房租赁基金作为原始权益人、中金公司担任管理人的"建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划"（简称"建信长租"）设立，为国内首单住房租赁机构间REIT，首期11.7亿元、期限66年，底层位于上海闵行、杭州上城、武汉汉阳，总建面约12.94万平方米、3980间。2025年9月，该产品首次扩募，以南京两个保租房项目为底层、实际募集4.53亿元，扩募后总规模16.23亿元；2026年7月，第二至N次扩募获受理，拟募50亿元，目前已反馈。

2026年2月，"太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划"设立，规模11.942亿元，原始权益人为上市公司新黄浦，为首单民营企业保租房机构间REIT，底层为上海闵行梅陇社区、紧邻地铁15号线景西路站。

2026年6月，"中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划"（简称"博邻长租"）设立，规模8亿元，为首单市场化长租公寓机构间REIT，原始权益人为上海博胤安厦（博枫旗下），底层为博邻blinq品牌在上海静安、五角场的两处中高端服务式公寓，合计超过1100套。

加上本次获受理的象屿产品，沪市住房租赁机构间REIT的发行人已覆盖银行系住房租赁基金、外资资管、民营上市公司和地方国企等不同类型。