借名买房一二审均败诉后，靳双权律师代理再审胜诉过户

导 语

哥哥出钱买房，借妹妹的名字登记 —— 当年只有妹妹有购房资格。多年后哥哥要求过户，妹妹以协议里的「永久居住权」相拒；一审、二审均未支持，再审法院改判：应当协助过户。

借名买房 · 再审改判 · 购房资格 · 永久居住权 · 物权法定

两人是兄妹。1989 年，西城区一家住宅合作社组织合作建房，按当时的政策，出资建房人须有西城区户口、且居住困难或没有住房 —— 这套房，只有妹妹有资格买。

哥哥是香港居民。于是房子以妹妹的名义买下，购房款由哥哥全额出资；2000 年 8 月，产权登记在妹妹名下。

2008 年 11 月，两人签下一份《房屋居住权协议书》，把房屋的归属、更名与居住安排一并写了下来 —— 这份协议，后来成了双方全部争议的源头。

多年后，哥哥为给孩子治病，急需把这套房变现。他要求妹妹配合过户 —— 妹妹不同意，这场官司由此而起。

官司一路打到再审。争议落在两点上：协议里约定的「适当时候」更名，究竟该在什么时候履行？妹妹主张的「永久居住权」，又能不能挡住哥哥的过户请求？

靳双权律师接受新浪专访

本 文 看 点

借名买房能不能要回房，看的是两件事：有没有借名的合意，购房款是不是你实际出的

协议里约定「适当时候」过户，属履行期限约定不明 —— 出资人可以随时请求履行

已经生效、并经两级法院维持的判决，再审依然可以纠正 —— 关键在对借名买房关系与履行期限性质的准确把握

案 件 速 览

案件类型合同纠纷（借名买房）—— 再审

审理法院北京市第一中级人民法院（再审，2020 年 10 月 16 日判决）；原一审：北京市海淀区人民法院

当事人再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈鸿钧（靳双权律师为其委托诉讼代理人）；被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈敏仪

案涉房屋北京市海淀区八里庄北里一套房屋

争议核心房款由哥哥出、借妹妹名义登记，出资人能否要求过户；妹妹的「永久居住权」能否对抗

判决结果撤销一审、二审判决；妹妹于判决生效之日起十日内，协助哥哥将房屋所有权变更登记至哥哥名下

PART 01

案件基本事实

时 间 线

1989 年

单位合作建房，只有妹妹具备购买资格

西城区一家住宅建设开发公司下属的住宅合作社组织合作建房，按当时的政策，出资建房人须具有西城区户口，且居住困难或没有住房。

妹妹有西城区户口、具备购买资格；哥哥是香港居民，按政策不具备购房资格。

2000 年 8 月 4 日

房屋产权登记在妹妹名下

案涉房屋的所有权登记在妹妹陈敏仪名下。

2008 年 11 月 6 日

签订《房屋居住权协议书》

双方就房屋的归属、更名与居住问题签订书面协议，共五项约定。

此后

哥哥起诉，要求妹妹协助办理过户

哥哥向一审法院起诉，请求判令妹妹将案涉房屋转移登记至他名下。

协 议 约 定 的 五 项 内 容

一、由陈敏仪在适当时候将户主更名为陈鸿钧，更名所需费用由陈鸿钧承担。

二、该房屋陈敏仪享有永久居住权。

三、陈敏仪居住期间，任何人不得以任何理由影响、干预或终止其居住的权利；同时，陈鸿钧及其直系亲属来京小住的权利亦应受到保障。

四、陈敏仪在居住期间，应对房屋做好维护工作。

五、该房屋在陈敏仪不能住或不想住之时，由陈鸿钧收回，或交给陈鸿钧的两个儿子陈曼然、陈曼强继承。

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PART 02

双方的主张

各 自 的 说 法

再审申请人 陈鸿钧：房子是我出钱买的，妹妹应当配合过户

他主张，双方存在书面的借名买房合同关系，合同约定在他要求过户时，妹妹应配合过户。协议有效，其实质就是对借名买房事实的确认。

他还主张，一审以「适当时候没有具体指向」为由驳回他的更名请求、二审又予维持，违背了《合同法》与《物权法》。

一审还以他递交的空白《购房协议书》《入住须知》为据，认定妹妹对房屋享有权益；在他看来，以未经质证的证物作为判决主要依据，是错误的。

被申请人 陈敏仪：协议约定的永久居住权，应当受到法律保护

她同意原审判决，不同意再审请求。她主张：双方签订的合同设定了永久居住权，应当受到法律保护；哥哥以家庭变故为由请求过户，侵犯了她的永久居住权利。

她认为，本案仅约定在适当的时候过户，但并未就「适当时候」作出明确约定。

她还提出，案涉房屋的来源并不是住房体制改革以来市场买卖的「商品房」：她享有该住宅合作社社员内部购买的资格和所有权人的权益。

而哥哥是香港居民身份，依政策规定不可能购买，其关于房屋过户的请求不能实现。

PART 03

原审为何驳回

一 审 与 二 审 的 逻 辑

一审：房子一旦收回，永久居住权就落空

一审法院认定：妹妹具有购买案涉房屋的资格、哥哥没有；房屋实际由哥哥出资，产权登记在妹妹名下。

法院认为，双方协议约定妹妹在有生之年享有永久居住权；协议虽然约定「在适当时候」将户主更名为哥哥，但并未明确「适当时候」的具体指向。

而目前并非妹妹「不能住或不想住」之时；哥哥收回房屋，目的是变现筹钱治病，这样会影响协议中关于妹妹永久居住权约定的履行。据此，哥哥现收回房屋的依据并不充足。

法院还指出，从房屋来源看，妹妹对该房屋同样享有权益 —— 正是因为妹妹享有购房资格，才能买下这套房。

一审判决：驳回哥哥的全部诉讼请求。

二审：房子一旦过户就会被卖掉，居住权难以保障

二审法院确认了一审查明的事实。法院认为，2008 年的协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定履行各自义务。

协议明确约定妹妹有生之年居住、享有永久居住权；哥哥作为合同当事人，有义务履行协议，保障妹妹的永久居住权。

法院进一步指出：房屋一旦转移给哥哥，因哥哥之子治病急需用钱，难免卖房；房屋出卖后，妹妹的永久居住权就难以得到保障。

哥哥要求出卖房屋的请求，与他保障妹妹永久居住权的义务相矛盾，于法无据，不予支持。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

再审：高院指令一中院再审本案

哥哥不服，向北京市高级人民法院申请再审。2019 年 12 月 26 日，高院裁定指令北京市第一中级人民法院再审本案。

PART 04

再审核心裁判观点

两 个 争 议 焦 点

再审改判的关键，是把「过户义务」和「居住权」拆开来看：一项是双方白纸黑字的约定，应当履行；另一项不属于物权，挡不住过户。

观点一　借名买房成立，出资人可以随时要求过户

再审法院指出：双方均认可，案涉房屋系以妹妹名义购买，购房款实际由哥哥出资；2008 年签订的协议也显示，妹妹同意在适当时候将房屋所有权变更登记至哥哥名下。

由此可以认定，双方就案涉房屋确实存在借名买房的事实。

哥哥作为借名人，实际享有案涉房屋权益；他依据协议要求作为出名人的妹妹协助办理房屋所有权转移登记，理由正当，法院应予支持。

至于协议中约定的「适当时候」更名如何理解，法院认为：该项合同义务的履行期限约定不明确，依据相关法律规定，哥哥可以随时请求妹妹配合办理过户。

哥哥是香港居民，妹妹应依相关行政管理规定，协助哥哥办理案涉房屋的更名手续。

律 师 提 示

借名买房能不能要回房，关键看两件事：有没有借名的合意，购房款由谁实际支付。协议里「适当时候」这类模糊表述并不构成障碍 —— 履行期限约定不明的，可随时请求对方履行。

观点二　「永久居住权」不是物权，不能对抗过户

妹妹主张：协议设定的永久居住权应当受到法律保护，哥哥以家庭变故为由请求过户，侵犯了她的永久居住权利。

再审法院认为，物权法定原则是指物权的种类和内容应由法律直接规定，不得由当事人创设或确定。

双方 2008 年签订协议时，我国相关民事立法中确未将居住权作为用益物权予以规定，当事人无从设立物权意义上的居住权。

因此，协议里约定的「永久居住权」并不是一项物权，它无法对抗哥哥基于协议享有的过户请求 —— 房屋所有权应当变更登记至哥哥名下。

律 师 提 示

借名买房能不能要回房，落脚点始终是出资事实与书面约定。对方在协议里设的权利，如果没有物权依据，就不能阻止产权变更登记。

PART 05

最终判决结果

判 决 主 文

判项一撤销原二审判决及一审判决。

判项二妹妹陈敏仪于本判决生效之日起十日内，协助哥哥陈鸿钧将案涉房屋所有权变更登记至陈鸿钧名下。

办 案 律 师

本案中，靳双权律师代理再审申请人陈鸿钧。

一审、二审都驳回了陈鸿钧要求过户的请求。

案件进入再审后实现逆转 —— 法院采纳了靳双权律师的代理意见，撤销一审、二审判决，改判妹妹于判决生效之日起十日内，协助将房屋所有权变更登记至陈鸿钧名下。

再审是纠错程序，改判的门槛很高：要把一份已经生效、并经两级法院维持的判决翻过来，靠的是对借名买房关系、履行期限约定与居住权性质的准确把握。

靳双权，北京房产纠纷律师。2002 年毕业于中国政法大学，取得法学学士学位并通过司法考试，2006 年正式执业，二十年只做房产这一件事。

执业前在大型房产公司担任法律顾问，并曾为国内头部房产经纪机构起草二手房买卖合同范本；既懂房产交易的行业规则，也熟悉法院的裁判尺度，能提前预判争议焦点和对方的抗辩思路。

经手数千起房产纠纷案件，擅长从协议条款、出资凭证、登记材料这些容易被忽略的细节里找到关键证据，帮当事人把证据链在开庭前搭好。

北京电视台《律师请就位》《第三调解室》节目嘉宾，多次就房产纠纷问题现场点评。

主 要 业 务

借名买房确权与过户，出资购房登记在亲属名下的确权，房屋买卖合同效力与履行，房屋确权与析产，生效判决的再审与申诉

以及回迁安置房买卖、遗产继承与分家析产等，只要是和房产有关的疑难问题，都有成熟的处理思路。

靳双权律师团队长期深耕房产纠纷领域，熟悉借名买房、房屋确权、亲属间房产归属类案件的审判思路。

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我是靳双权律师，专注房地产纠纷二十年。

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