辽宁
有网友私信：
家里老房子建造四五十年，外墙墙皮脱落，室内水管、电线老化，这该怎么办？
有业主说，房子这么破，为什么不能拆掉重新建造呢？
相信很多居住在老小区的人都有这样的疑问，下面，我们来听听内行人怎么说！
业主为什么要原拆原建？
第一种：不花一分钱就可以住进新居
老房的价值不大，而新建的房子又买不到。
按照原来的建筑方法来建造新楼，既没有价格上的差异也没有搬迁的过程，在原来的地方就可以入住新房了。对于业主而言这是一次无成本的改善。
第二种：不能迁居也不能换址。
老小区一般都在城市中心地带，位置优越、设施齐全、学区优良。
如果要搬家的话，费用太高；而如果要换地址的话又负担不起。
所以就地翻修重建，位置没有改变，学区也没有变化，邻里关系也没有受到影响，只是房屋变成了新的样子。
第三种：升值
房价上涨，在原来的老房每平米4万的基础上，新房每平米8万，所以资产翻了一番，这就是财富效应。
为什么这个政策无法推行下去呢？
01
预算不充足：
如果老房子要进行原拆原建的方案，这包括很多费用，
比如，拆迁费、设计费、配套费等等！
这笔钱谁出？
业主自己掏腰包的话，很多业主都是老年人，每个月只有几千块钱的退休金，拿出几十万元来都不可能。
要是政府兜底，这财政压力非常大，肯定不能全部都承担。
开发商自掏腰包的话，开发商为了利润会重建原来的房子吗？谁来做这件事呢？
02
怎样让所有人达成一致？
一幢楼房有24户人家，就有很多个不同的意见。
有的人想拆，有的人不想嫌弃麻烦，还有的人想增加房子面积，反正各种情况非常多。
只要有一个人不同意的话，这个项目的进度就会被卡住。
根据政策的要求，所有业主都必须同意。但是在实际操作中要做到这一点几乎是不可能的。因为二十几户人家每家都有不同的情况、不同的需求，要让所有人都在同一天里点头表示赞同，比上天还困难。
03
政策如何能够越过这个障碍？
原拆原建的方案直接涉及到土地的使用权和容积率，这需要或许认可才可以。
老小区的容积率一般较低，在1.5-2之间，想要进行原拆原建并且扩大建筑面积的话就必须提高容积率了。但是提高容积率必须要得到规划部门的认可才行，而且这个认可又是没有明确的标准和规定去评判的。
容积率提高后新增加的土地如何分配？
是留给业主、开发商或者由政府来掌握？各地的规定不同，各个项目的具体情况也各不相同，也没有现成的道路可以借鉴。
原拆原建比安装电梯难得多
安装电梯属于小工程，一栋楼房里开一个电梯井要花费几十万元，矛盾很小，
虽然存在利益上的分歧，但是可以通过补偿来解决。
费用不高，政府补贴加上业主分担下来每家几千元到几万元不等。
原拆原建是一项浩大的工程，一栋楼拆除再重新建造需要耗费几百万、上千万的成本，在这里面存在着很多大矛盾，比如拆迁补偿问题、面积划分的问题、差价分配的问题！
有没有什么解决路径
方案一：政府主导、财政兜底
由政府出资，不需要业主自己支付或者只支付很少一部分费用。
主要用在财政状况较好的城市上，但是大多数城市的财政都不富裕，并不能够全部承担下来。
方案二：开发商出资+容积率奖励
开发商新建的部分可以出售获利。但是老城区一般位于城市中心地带，容积率已经比较高了，继续增加会触及到规划限制。
方案三：业主自筹+政策支持
业主自行筹集资金，并且得到政策上的优惠，在手续上也较为简便，在税费方面还可以减少一些负担。但是大部分的老小区里住着的是老人，没有能力去筹集这笔费用，而且大家的意见也不一致。
原拆原建不是不可以做，而是因为条件太过苛刻了，基本上无法满足！
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