大批澳洲房东紧急低价抛售, 再也撑不住了! 连续暴跌5个月, 新家刚到手就变负资产

　　//前言//

　　澳洲市场大变天！

　　房价连续暴跌，

　　空置率极低租金却涨不动，

　　租客触顶、

　　房东被迫卖房，

　　再也撑不住...

　　澳洲房价连跌5个月

　　新家刚到手就变负资产

　　截至目前，澳洲全国住宅价值比3月高峰低了近5%。悉尼跌幅为7.1%，墨尔本为6.5%。一向被视为市场仍有韧性的布里斯班、珀斯和阿德莱德，如今同样转而下行。

　　以阿德莱德举例，这里房价单月跌$1.3万，一名房地产中介表示，最近一次加息后，资金紧张的南澳民众急着卖房。

　　他表示，卖家“全都慌了”，说房贷还款太多了，根本负担不起。

　　因为房价下跌太快，卖家认为房产可以卖出的价格，常常与市场现实相去甚远。

　　他举例说，自己最近挂牌的一套新房建造成本为95万澳元，但在拍卖中流拍后，最终以87.5万澳元售出。

　　各地房屋出售所需时间变长，房产挂牌天数中位数约为38天，创2022年10月以来最长纪录。最新一个季度，新贷款承诺额下降超过5%，投资者贷款额则减少逾10%。

　　多年来，澳洲住房市场建立在廉价信贷、巨额房贷以及房价会继续上涨的预期之上。政府随后又鼓励买家以更低首付入市，让这种模式进一步加深。

　　如今房价转跌、利率走高，净值最少的人最先暴露在风险之下。

　　澳央行在六个月内三次加息，利率上升，银行的放贷额度就会减少；买家出价能力下降，房价最终也不得不调整。

　　另一方面，已经背负房贷的人还要面对更高的还款额。Roy Morgan数据显示，房贷压力已升至全球金融危机以来的最高水平。

　　最近才首次置业的人，正好处在冲击的最前线。

　　政府多年来试图通过降低购房首付来改善住房负担能力。扩大的5%首付计划原本是为了让年轻澳洲人更早进入市场。去年10月计划扩大后，18至25岁人群的申请量增加了近23%。

　　以一对年轻夫妇为例。他们用5%首付买下一套价值90万澳元的悉尼公寓，拿出4.5万澳元，借款约85.5万澳元。

　　如果悉尼房价下跌7.1%，这套房产的价值会骤降至约83.6万澳元。

　　夫妻二人的4.5万澳元首付全部化为乌有；即使不计他们可能已经偿还的少量本金，他们仍大约处于1.9万澳元的负资产状态。

　　也就是说，他们欠银行的钱超过了房屋本身的价值。

　　据报道，采用低首付计划的首次置业者，房贷拖欠率已达到七个月来的高位；部分群体的拖欠率约是其他借款人的两倍。

　　联邦银行预计，悉尼今年还会下跌约6%，墨尔本还会跌7%；HSBC则提出另一种可能，全国房价从峰值跌至谷底的幅度或许高达13%。

　　如果跌幅真的接近这一水平，后果不会由所有人平均承担。

　　15年前买房的房主，可能是看着部分账面收益消失；去年以5%首付买房的夫妇，却可能几乎一夜之间耗尽全部财务缓冲。

　　#02：

　　澳洲租金封顶

　　租客房东都顶不住了

　　与此同时，租房市场也不乐观。

　　长期以来，房源紧缺、空置率低迷持续推高租金，让无数租客倍感压力。

　　但Domain最新发布的2026年9月季度租金报告显示，即便澳洲各大首府城市仍处于租房严重短缺状态，租金涨幅却已全面停滞。

　　业内指出，当下市场迎来全新转折点：澳洲租客已集体触及租金可负担性上限，无力继续承受涨价。

　　而租金涨不动的背后，新一轮连锁危机正在酝酿：背负高利率压力的普通房东，因收支失衡被迫抛售投资房，市场格局迎来巨变。

　　数据显示，澳洲首府城市独立屋中位租金已稳定维持在每周700澳元，本季度完全持平，没有任何涨幅。

　　图片来源：thenewdaily.com.au

　　公寓租金仅小幅上涨1.5%，中位价定格在每周690澳元。

　　值得注意的是，今年所有租金上涨动力，几乎全部集中在2026年上半年，下半年市场彻底进入停滞、降温状态。

　　这一现象打破了楼市常规逻辑。按照过往市场规律，租房房源稀缺、空置率走低，必然带动租金上涨。

　　但如今在供需极度紧张的背景下，租金却彻底停滞，核心原因并非房源变多，而是租客钱包已经见底。

　　Domain首席住宅经济学家Nicola Powell博士解释，经过连续数年的租金暴涨，澳洲普通租客的租房预算已经抵达极限。

　　在日常物价、生活成本全面走高的当下，租客除了搬家、更换更小户型房源外，再也无力承担更高租金，市场涨价空间被彻底锁死。

　　#03：

　　加息持续

　　房东被迫抛售

　　租客承压的同时，压力正在反向传导至房东群体。

　　澳洲绝大多数投资房东都是普通家庭投资者，并非大型机构，对利率波动、成本变化极度敏感。

　　持续加息环境下，房贷成本居高不下，叠加各类生活支出上涨，房东的持有成本不断攀升。

　　以往房东可以通过逐年涨租对冲利息、运维成本，维持收支平衡。

　　但如今租金无法上调，收入固定、成本暴涨，直接导致大量家庭房东出现账面亏损、现金流紧张。

　　Powell博士预警，这一僵局的最终结果，就是不少普通投资者不堪重负，被迫出售手中的投资房产，租房市场将迎来一波抛售潮。

　　从各大城市具体行情来看，市场降温趋势覆盖全澳。

　　业内强调，租金停滞对租客而言，是短暂的喘息机会，但绝非市场回暖。

　　目前全澳各大城市租金依旧稳居历史最高位，可负担性难题仍然是租房群体的最大困扰。

　　过去几年，房源短缺是主导租金上涨的核心因素。

　　图片来源：thenewdaily.com.au

　　而2026年下半年开始，租客购买力天花板取代供需关系，成为限制租金上涨的全新核心逻辑。

　　展望后市，澳洲租房市场已进入双向承压新阶段：租客顶住高租金、高生活成本压力，无力接盘涨价；房东顶着高利率、高持有成本，盈利空间彻底压缩，抛售风险持续累积。

　　最后

　　未来一段时间，澳洲租房市场大概率维持“高价、停滞、波动”的格局。

　　一旦大量房东集中卖房，市场房源结构、租赁价格走势或将迎来新一轮重塑，澳洲租房市场正式告别只涨不跌的时代。